Heizung: Was der Vermieter für die Isolierung tun muss

Die kalte Jahreszeit beginnt, die Heizkosten steigen und steigen. Besonders hart wird es jene Mieter treffen, deren Wohnung schlecht isoliert ist. Aber ist das nicht die Schuld des Vermieters, muss er sich nicht um gute Isolierung kümmern?

Kein Mieter muss frieren – dafür hat der Vermieter zu sorgen. Gesetzlich ist zwar keine Mindesttemperatur vorgeschrieben, es gilt die Vereinbarung im Mietvertrag. Jedoch müssen die dort festgelegten Temperaturen der Jahreszeit angemessen sein. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied zum Beispiel, eine im Mietvertrag festgesetzte Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen sieben und 22 Uhr sei nicht zumutbar. Die Richter erklärten die Klausel für unwirksam (Az: 19 C228/98).

Fehlt im Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung über die Höhe der Temperatur, so ist aufgrund verschiedener Urteile von folgender Regel auszugehen: Zwischen 6 und 22 Uhr müssen mindestens 20 Grad erreichbar sein, in den Nachtstunden reichen indes 18 Grad. Als Heizperiode gilt in der Regel der Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende April. Wird die Wohnung nicht warm genug, hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab.

Hohe Heizkosten: Mietminderung möglich

Wenn die Heizkosten auch deshalb explodieren, weil etwa die Fenster seit Jahrzehnten nicht mehr erneuert wurden und man für den Garten heizt, könnte mancher Mieter das ebenfalls für einen Mangel halten. Und tatsächlich: Wenn es in unzumutbarer Weise durch die Ritzen pfeift, kann das durchaus ein Mangel sein, der zu einer Mietminderung berechtigt. So entschied jedenfalls das Landgericht Kassel (Az: 1 S 274/84).

Allerdings muss der Vermieter – wie bei jedem Mangel – aufgefordert worden sein, in angemessener Zeit Abhilfe zu schaffen. Reagiert der Vermieter dann nicht, so ist eine Minderung von 20 Prozent in Ordnung, so die Richter in Kassel. Nachträglich die Miete wegen zu hoher Heizkosten zu mindern, geht aber nicht. Hierzu gibt es eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts: Eine Mieter hatte sich über hohe Heizkosten beschwert und führte das auf die typischen „Berliner Doppelfenster“ in seiner Wohnung zurück: einfach verglaste Fenster, die im Abstand von etwa 7 cm hintereinander montiert sind. Im Vergleich zu modernen Doppelglasfenstern ist die Isolierung schlecht – insbesondere dann, wenn auch noch die Rahmen verzogen sind.

Das Kammergericht Berlin ließen die Nöte des Mieters kalt: Allein die hohen Heizkosten seien kein Mangel (Az: 8 U 13/05). Nur wenn es wegen der schlechten Isolierung beispielsweise im Sommer zu heiß oder im Winter zu kalt ist, komme ein Mangel in Betracht – den zudem der Mieter schnellstmöglich rügen muss. Einen Mangel sieht der Gesetzgeber als gegeben an, wenn die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache vermindert oder entfallen ist (§ 536 BGB).

Nachzahlungen wegen hoher Heizkosten: keine Vermieterschuld

Dem Vermieter kann auch kein Vorwurf gemacht werden, wenn er zu geringe Vorauszahlungen angesetzt hat und hinterher eine dicke Nachzahlung kommt.“ Der Grund: Das Gesetz verpflichtet zwar dazu, Vorauszahlungen „in angemessener Höhe“ zu vereinbaren (§ 556 BGB), setzt damit aber eine Grenze nach oben – nicht nach unten.

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7 Kommentare

  1. Veröffentlich von Nina Hayder am 12. September 2022 um 07:06

    Nina

  2. Veröffentlich von Axel Wilke am 11. September 2022 um 15:30

    Wir wohnen in einer Erdgeschosswohnung im 6-Familienhaus.Die Wohnung hat 3-Fach verglaste,neue Fenster.Front nach außen hat unterhalb der neuen Fenster eine schön aussehende Kunststoffplatte,die etwa 4mm stark ist.Im letzten Jahr hatten wir 21000kw p.a. Heizleistung für 80qm Wohnfläche.Bei dem relativ niedrigen Kaufpreis für Gasetagenheizung haben wir die hohen Heizkosten hingenommen,jetzt aber wird das wohl haarig werden.Der Vermieter wurde befragt,sagt aber alles neu gemacht zu haben.Was kann ich gegen nicht ausreichend bestehende Isolierung tun? Wer hat Erfahrungen?

  3. Veröffentlich von Nina Hayder am 22. August 2022 um 07:15

    Interessant, dass der Vermieter die Miete verringern muss, wenn die Heizkosten zu hoch sind. Dennoch werde ich vorschlagen, dass man Isolierungen vornimmt. Schließlich ist dies auch nachhaltiger.

  4. Veröffentlich von Sarah Trautmann am 7. August 2022 um 13:31

    Ich wohne mit meinen 6 jährigen Sohn in einem kleinen Häuschen. Im Mietvertrag wurde die Klausel ergänzt das ich als Mieter jeglich Reparatur und Wartungsarbeiten selber tragen muss. Auch wenn die Heizung kaputt ginge ….kann mir einer sagen ob das rechtens ist…Danke im Vorraus… lg Sarah

    • Veröffentlich von Torsten am 28. August 2022 um 10:58

      Hallöchen,

      für Instandsetzungen ist der Vermieter zuständig. Aber manche versuchen es einfach und verankern so was in Mietverträgen. Aber viele Klauseln sind nicht immer zulässig.



    • Veröffentlich von Gaby M am 26. September 2022 um 19:43

      Der Vermieter ist für Instandhaltung und Reparaturen zuständig. Ich würde überprüfen lassen, ob diese Klausel überhaupt zulässig ist. Schon schlimm genug, dass wirklich alle anderen Kosten auf den Mieter umgelegt werden können.



  5. Veröffentlich von Johann am 19. Juni 2022 um 08:27

    Wir haben ein Einfamilienhaus zur Miete einer großen Wohnungsbaugesellschaften und müssen für die Erwärmung selber sorgen. Die Häuser sind nicht isoliert. Muß der Vermieter sich an meine Heizkissen beteiligen?

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