Wenn ein Miethaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, dann hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es gibt allerdings Ausnahmen, die Mieter wie Vermieter kennen sollten.
Die gesetzlichen Regelungen zum Vorkaufsrecht 1Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 577 Vorkaufsrecht des Mieters (1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. generell greifen dann, wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Ein Vermieter ist in so einem Fall verpflichtet, jeden Mieter zu informieren und ihn auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten ab dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausgeübt werden (Paragraph 469 BGB).
Der Mieter muss nicht zu den Konditionen zuschlagen, die ihm der Vermieter offeriert. Er kann abwarten, bis ein anderer Kaufinteressent mit dem Vermieter einen notariellen Kaufvertrag ausgehandelt hat – genau diesen kann der Mieter für sich zu reklamieren und zu exakt den gleichen Bedingungen die Wohnung kaufen.
Bei Verkauf an Angehörige ist der Mieter außen vor
Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Es gilt außerdem nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur selber ausüben, es ist nicht übertragbar. Außerdem gilt das Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung – bei weiteren Verkäufen nicht mehr (Bundesgerichtshof, Az: V ZR 269/06).
So einfach lässt sich das Vorkaufsrecht umgehen
Kritiker monieren, dass zum Mieterschutz gedachte Vorkaufsrecht sei leicht zu umgehen, indem der Vermieter vollendete Tatsachen schafft. Wurde ein anderer Kaufinteressent mit einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, so kann ihn der Mieter dort nicht mehr „rausklagen“. Der Mieter hat zwar einen Schadenersatzanspruch gegen den früheren Eigentümer. Dafür ist aber ein Schaden nachzuweisen, andererseits muss der Beweis erbracht werden, dass der Mieter tatsächlich die Wohnung kaufen wollte.
Vielen Dank für diesen Beitrag über das Vorverkaufsrecht. Interessant, dass sich dieses relativ leicht umgehen lässt. Ich habe vor eine vermietete Immobilie zu verkaufen und muss mir aber noch eine Immobilienbewertung einholen.
Man muss sich in der heutigen zeit schon schlaumachen, wie das mit dem verkauf bzw. Vorkaufsrecht eigentlich gehandhabt wird in speziellen Situationen… Ich persönlich kenne mich mit dieser Materie leider nicht sonderlich gut aus, weshalb ich mich in der Vergangenheit auch eher von Menschen beraten lassen habe, welche sich damit jeden Tag befassen. Als mein Vater beispielsweise sein Haus vor Jahren verkauft hat, wussten wir auch nicht, was man dafür verlangen könnte. Wir haben uns alle gewundert, denn die Immobilie war am Ende um einiges mehr wert, als wir alle geschätzt hatten und das war auch mehr als das, für was die Immobilie mal erstanden wurde. Auf jeden Fall ein interessantes Thema. Wir hatten damals aber keine Mieter.