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Vorkaufsrecht: Wann der Mieter beim Immobilienverkauf den Vorrang hat

Zuletzt aktualisiert: 1. Juni 2018

Wenn ein Miethaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, dann hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es gibt allerdings Ausnahmen, die Mieter wie Vermieter kennen sollten.

Die gesetzlichen Regelungen zum Vorkaufsrecht (Paragraph 577 BGB) generell greifen dann, wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Ein Vermieter ist in so einem Fall verpflichtet, jeden Mieter zu informieren und ihn auf sein Vorkaufsrecht hinzuweisen. Das Vorkaufsrecht kann bis zum Ablauf von zwei Monaten ab dem Empfang der Mitteilung über die Veräußerungsabsicht ausgeübt werden (Paragraph 469 BGB).

Der Mieter muss nicht zu den Konditionen zuschlagen, die ihm der Vermieter offeriert. Er kann abwarten, bis ein anderer Kaufinteressent mit dem Vermieter einen notariellen Kaufvertrag ausgehandelt hat – genau diesen kann der Mieter für sich zu reklamieren und zu exakt den gleichen Bedingungen die Wohnung kaufen.

Bei Verkauf an Angehörige ist der Mieter außen vor

Das Vorkaufsrecht entfällt, wenn Eigentümer die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Es gilt außerdem nicht für gewerbliche Mietverhältnisse. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nur selber ausüben, es ist nicht übertragbar. Außerdem gilt das Vorkaufsrecht nur beim ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung – bei weiteren Verkäufen nicht mehr (Bundesgerichtshof, Az: V ZR 269/06).

So einfach lässt sich das Vorkaufsrecht umgehen

Kritiker monieren, dass zum Mieterschutz gedachte Vorkaufsrecht sei leicht zu umgehen, indem der Vermieter vollendete Tatsachen schafft. Wurde ein anderer Kaufinteressent mit einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, so kann ihn der Mieter dort nicht mehr „rausklagen“. Der Mieter hat zwar einen Schadenersatzanspruch gegen den früheren Eigentümer. Dafür ist aber ein Schaden nachzuweisen, andererseits muss der Beweis erbracht werden, dass der Mieter tatsächlich die Wohnung kaufen wollte.



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