Wenn sich in der Wohnung Schimmel ausbreitet, sieht das nicht nur schlimm aus – auch die Gesundheit kann darunter leiden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten dann wissen, was ihre Rechte sind.
Sobald im Herbst die Luftfeuchtigkeit steigt und die Temperaturen fallen, hat es der Schimmelpilz besonders leicht. Schwer ist dann allerdings zu klären, wer die Schuld dafür trägt. Mieter wollen meist den Vermieter in die Verantwortung nehmen, und zwar wegen schlechter Bausubstanz. Vermieter wiederum beschuldigen üblicherweise die Mieter, es sei nicht ausreichend gelüftet worden.
Grundsätzlich gilt: Schimmel und feuchte Wände in der Wohnung sind ein Mangel des Mietobjektes. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ein derartiger Mangel beseitigt wird. Passiert das nicht, kann er die Miete mindern. Unter Umständen ist eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung möglich.
Der Vermieter kann dem entgegen halten, der Mieter habe den Schimmel selbst verursacht, etwa mit feuchter Wäsche in der Wohnung, zu wenig Heizen in den kalten Tagen sowie zu wenig Lüften. Für selbst verschuldete Mängel kann der Mieter den Vermieter nicht verantwortlich machen – im Gegenteil: Der Mieter muss in solchen Fällen sogar die Kosten für Schimmelbeseitigung übernehmen (LG Berlin, Az: 61 S 19/84).
Schimmel in der Wohnung: Mangelanzeige mit Frist sinnvoll
Wichtig für den Mieter: Er sollte früh aktiv werden und den Vermieter über solche Schäden informieren, damit schnellstmöglich Gegenmaßnahmen ergriffen werden können. Bei der Mangelanzeige ist es notwendig, eine angemessene Frist zu setzen und Mietminderung anzudrohen. Erst nach Fristablauf darf aber die Miete gemindert werden.
Oft kommt es aber zum Streit. Gerichte neigen dann dazu, von einer Kombination aus Baumangel sowie Fehlverhalten des Mieters auszugehen. Allerdings kann der Vermieter schon deshalb belangt werden, wenn er alte Fenster gegen moderne ausgetaucht und seine Mieter nicht belehrt hat, dass nun mehr gelüftet werden muss (LG Lübeck WM 90, 202). Der Grund: Moderne Kunststoff-Fenster dämmen die Luftzirkulation, was Schimmelbildung begünstigt.
Wie aber ist die Beweislast? Der Mieter muss zunächst beweisen, dass ein Mangel vorliegt, also Schimmel in der Wohnung vorhanden ist. Im nächsten Schritt müsste der Vermieter beweisen, dass der Mieter die Schuld trägt (LG Az: 7 S 397/83). Wenn andere Wohnungen im Haus von Schimmel verschont geblieben sind, spricht das zum Beispiel für den Vermieter.
Hat sich der Vermieter entlastet, ist wieder der Mieter an der Reihe: Nun muss er beweisen, dass er angemessen geheizt und gelüftet hat und somit die Schäden nicht zu vertreten hat. (LG Berlin GE 95, 761). Für den Mieter würde sprechen, wenn der Schimmel erst nach dem Fensteraustausch aufgetreten ist.
Mietminderung bei Schimmel
Die Gerichte urteilen sehr unterschiedlich und wenig vorhersehbar, wie viel Heizen und Lüften dem Mieter zugemutet werden kann. Drei Mal am Tag Lüften wird in der Regel mindestens vorausgesetzt (OLG Frankfurt, Az: 19 U 7/99) – je nach Eigenheiten der Wohnung (z.B. neue Fenster) kann aber auch mehr gefordert werden. Heizen ist ebenfalls Pflicht – ständig auf mehr als 20 Grad Raumtemperatur zu heizen kann der Vermieter indes nicht verlangen (LG Lüneburg, Az. 6 S 70/00).
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Kündigung bei Schimmel
Wird das Recht für eine Mietminderung zugesprochen, so liegen die Sätze oft zwischen 10 bis 20 Prozent. Manchem Mieter geht es weniger ums Geld, sondern mehr um die Gesundheit – sie wollen nur noch raus. Dabei heißt es ebenfalls aufpassen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass für eine fristlose Kündigung die konkrete Gesundheitsgefährdung nachgewiesen werden muss. Kann das der Mieter nicht, so muss er dem Vermieter eine angemessene Zeit geben, den Schaden zu beseitigen (BGH, Az: VIII ZR 182/06). Sonst muss er die Miete bis zum regulären Ende des Mietvertrages weiterzahlen.