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Immobilienkauf: So nutzt die Lebensversicherung am meisten

Der Immobilienboom in Deutschland nimmt kein Ende, denn niedrige Zinsen und Euro-Sorgen halten den Markt in Schwung. Für Millionen Käufer und Verkäufer stellt sich die Frage: Was tun mit der Lebensversicherung, die statistisch jeder Bundesbürger hat? Es gibt rund um Immobilien einige Kniffe, die nur wenigen bekannt sind.

Eine Immobilie wird gekauft

Wer eine Immobilie kauft, muss meist einen Teil der Anschaffungskosten finanzieren, etwa mit einer Baufinanzierung von der Bank. Wurde bis dahin einen Kapital- oder Rentenlebensversicherung bespart, ist der für viele nahe liegende Gedanke, die Police zu kündigen. Das hat zwei Vorteile:

  • der ausgezahlte „Rückkaufswert“ ist Eigenkapital, dass man direkt für den Immobilienkauf verwenden kann. Das notwendige Hypothekendarlehen fällt geringer aus, damit auch die Zinsen dafür.
  • die bislang gezahlten „Prämien“ für die Police kann man für eine höhere, damit schnellere Tilgung des Hypothekendarlehens einsetzen. Der Immobilienkäufer ist schneller schuldenfrei.

Hypothekendarlehen und Policendarlehen kombinieren

Wer allerdings eine alte Lebensversicherung mit noch hoher Garantieverzinsung hat, der kann das aktuelle Zinsniveau für sich nutzen: indem die Police nicht verkauft, sondern beliehen wird. Ein solches Policendarlehen gibt es über Portale wie www.lv-kredit.de schon ab etwa zwei Prozent. Das bedeutet: Der Kunde behält die laufende Verzinsung von bis zu vier Prozent der Lebensversicherung, zahlt aber nur zwei Prozent für die Beleihung – unterm Strich macht er einen Zinsgewinn.

Das waren Zeiten: Der Garantiezins („Höchstrechnungszins“) bei alten Policen

01/1942 – 06/1986: 3,00%

07/1986 – 06/1994: 3,50%

07/1994 – 06/2000: 4,00%

07/2000 – 12/2003: 3,25%

01/2004 – 12/2006: 2,75%

Ausgezahlt werden bis zu 100 Prozent des aktuellen Rückkaufswertes, also des bei einer Kündigung ausgezahlten Betrages. Zum Zinsgewinn kommt ein weiterer Vorteil hinzu: Anders als das übliche Hypothekendarlehen kann das Policendarlehen praktisch jederzeit zurückgezahlt werden.

Die Beleihung rettet den Schlussüberschuss

„Wer beispielsweise nach ein paar Jahren eine Erbschaft macht, kann das Policendarlehen damit sofort tilgen – ohne zusätzliche Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung“, sagt Ulf Spielmann von lv-kredit.de. Gerade wenn die Lebensversicherung nur noch wenige Jahre läuft, sollte diese Variante durchgerechnet werden. Der Grund: Erreicht die Lebensversicherung das ursprünglich geplante Ende, wird selbst bei einer noch bestehenden Beleihung der hohe „Schlussüberschuss“ gutgeschrieben. Das sind bei Durchschnittsverträgen mehrere Tausend Euro, die bei einer Kündigung verloren gehen würden.

Eine Immobilie wird verkauft

Etwa jede 10. Immobilienfinanzierung wurde nach Schätzungen von Verbraucherzentralen noch bis etwa 2005 über eine Lebensversicherung gestemmt. Das Prinzip dabei: Anstatt wie beim typischen Darlehen von der Bank mit jeder Rate die Schuld zu verringern, werden nur Zinsen gezahlt, der gesparte Tilgungsanteil fließt in eine Kapitallebensversicherung.

Die spätere Auszahlung, nach früherem Recht steuerfrei, sollte dann nach z.B. 25 oder 30 Jahren reichen, um die Schulden auf einen Schlag abzulösen. Noch einige Millionen Policen dürften derzeit mit dem Ziel laufen, die Hypothek in der Zukunft abzulösen. Aber was sollte man mit so einer Lebensversicherung tun, wenn die Immobilie verkauft wird?

Eine Kündigung der Lebensversicherung wäre dann sinnvoll, wenn nur so eine völlige Entschuldung möglich wird. Angesichts der in den vergangenen Jahren teils dramatisch gestiegenen Immobilienpreise dürfte vielfach folgende Situation vorliegen: Verkaufserlös und Rückkaufswert der Lebensversicherung übersteigen bei Weitem die Schuld. Der Ex-Immobilieneigentümer hätte einen „Überschuss“ auf dem Konto und müsste zusehen, wie er den halbwegs ertragreich anlegt. Für die bislang gezahlten Prämien würde das Gleiche gelten.

Die Alternativen: Entweder die Lebensversicherung kündigen oder bestehen lassen und beleihen. Die Policendarlehen ist wiederum dann sehr attraktiv, wenn die Police einen hohen Garantiezins hat, der den Darlehenszins übersteigt, und in einigen Jahren regulär fällig würde – denn dann kommt der hohe Schlussüberschuss obendrauf. Wird die monatliche Prämie weiterhin gezahlt, wirft der Sparanteil davon mindestens den Garantiezins von bis zu 4 Prozent Ertrag ab. Ein Eintrag, der zudem bei alten Policen steuerfrei bleibt.

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Quelle: Wikipedia