Betriebskosten: Vermieter muss wirtschaftlich handeln

Selbst wenn der Vermieter alle Betriebskosten korrekt abgerechnet hat, kann die Abrechnung mit dem Mieter zu hoch sein: Weil die Kosten unwirtschaftlich waren, denn für den Vermieter gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Von Wartungsverträgen für den Fahrstuhl bis hin zu ersicherungen lässt sich möglicherweise sparen.

Einige Mieter haben Glück und zahlen weniger Betriebskosten, andere deutlich mehr. Woran liegt das? Einige umlagefähige Kosten wie die Grundsteuer, Gebühren für Kanalnutzung, Müllbeseitigung oder Straßenreinigung sind von dem Ort abhängig, wo man wohnt. Andere Kosten hingegen, etwa für die Aufzugswartung, die Gebäudereinigung oder Versicherungen lassen sich dagegen beeinflussen. Wie Vergleiche der Stiftung Warentest immer wieder zeigen, können die Preisunterschiede zum Beispiel bei Versicherungen sogar mehrere Hundert Prozent ausmachen.

Es gelten die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung

Wie teuer die „zweite Miete“ wird, hängt somit auch davon ab, wie kostenbewusst der Vermieter beim Abschluss von Verträgen ist, sei es über die Fahrstuhlwartung, die Gartenpflege oder bei Gebäudeversicherungen. Dabei hat er stets das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten (Paragraph 556 Bürgerliches Gesetzbuch). Was bedeutet: „Der Vermieter soll sich bei Vertragsabschlüssen so verhalten, als müsste er die Kosten selber tragen, denn es gelten die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung“, sagt Rechtsprofessor Gunnar Horst Daum von der FOM Frankfurt am Main.

Beispiel Fahrstuhl: Unwirtschaftlich kann es zum einen sein, wenn unnötig oft gewartet wird. Eine monatliche Wartung etwa befand das Amtsgericht Köln für übertrieben (WM 1987, 274). Andererseits wäre es auch nicht in Ordnung, wenn ein Wartungsvertrag mit einem völlig überteuerten Anbieter geschlossen wurde.
Was zu teuer ist und was nicht, hängt sehr vom Einzelfall ab. Grobe Orientierung: Rechtsprechung und Literatur haben in der Vergangenheit einen Aufschlag von bis zu 20 Prozent gegenüber den Durchschnittspreisen noch für zulässig erachtet. Es muss also nicht stets der billigste Anbieter gewählt werden. Das Amtsgerichts Bad-Salzungen (Az: 2 C 318/05) etwa zog diese „20-Prozent-Grenze“ bei Versicherungen: So viel über durchschnittlichen Beiträgen für gleichwertige Policen sei in Ordnung, höhere Kosten müssten Mieter dagegen nicht tragen.

Auch bei Versicherungen muss der Vermieter sparen, wenn er kann

Der Vermieter sollte daher in gewissen Abständen prüfen, ob sich bei einzelnen Posten sparen lässt, etwa durch einen Anbieterwechsel. Andererseits dürfen diese Pflichten auch nicht überspannt werden. So kann vom Vermieter auch nicht verlangt werden, aufwändige Markstudien zu betreiben – das ist schließlich ebenfalls mit einem erheblichen Aufwand sowie Kosten verbunden und könnte daher unwirtschaftlich sein. Einige Beispiele, wo möglicherweise zu viel Geld ausgegeben wird:

  • zu große Mülltonnen
  • gemietete statt gekaufte Verbrauchsmessgeräte
  • hohe Abrechnungskosten (im Verhältnis zu Verbrauchskosten)
  • Teurer Heizöl-Kauf im Winter
  • Hohe Hausmeisterkosten (im Vergleich zu üblichen Stundenlöhnen)

Den Mietern bleibt es unbenommen, im eigenen Interesse nach Sparmöglichkeiten zu suchen, etwa nach günstigeren Versicherungen oder Handwerkern. Jeder Mieter hat das Recht, die Abrechnungsbelege einzusehen und zu prüfen, welche Leistung konkret bezahlt wurde. Wer dabei günstigere Anbieter findet, sollte den Vermieter auffordern, das Angebot zu prüfen. Tut er gar nichts, kann dies als Indiz für unwirtschaftliches Handeln gesehen werden. Professor Daum: „Der Mieter kann dann verlangen von diesen überhöhten Kosten freigestellt zu werden.“

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