Für Mieter ist es oft nur ein Vorwand für Mieterhöhungen, wenn Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Seit der Mietrechtsreform ist der Unterschied zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung geregelt, aber es kann trotzdem problematische Überschneidungen geben.
Schon bevor die Handwerker eintreffen, kommt es in der Regel zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Mieterinnen und Mieter sind oft unsicher, ob es sich bei der Modernisierung ihrer Wohnung tatsächlich um eine Modernisierung handelt oder nur um eine routinemäßige Instandhaltung, um das Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern. Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung ist für beide Parteien von Bedeutung, da sie festlegt, in welchem Umfang der Vermieter die Miete erhöhen darf.
Bei Modernsierung muss sich Gebrauchswert erhöhen
Unter Modernisierung versteht man die Verbesserung oder Aufwertung einer Sache. Nach § 559 BGB liegt eine Verbesserung vor, wenn der Gebrauchswert eines Hauses oder einer Wohnung nachhaltig gesteigert wird, der Heizenergie- oder Wasserverbrauch nachhaltig gesenkt wird oder die Wohnverhältnisse insgesamt dauerhaft verbessert werden. Die persönlichen Vorlieben des Mieters oder des Vermieters spielen bei der Beurteilung, ob eine Verbesserung vorliegt, keine Rolle, so Rechtsanwältin Annette Mertens aus Düsseldorf.
Die Verbesserung des Wohnraumes kann zum Beispiel der Einbau eines Warmwasserboilers, der Einbau von Schallschutzfenstern oder der Anbau eines Balkons sein. Energie- und wassersparende Maßnahmen sind u.a. Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, die Nutzung von Solarenergie oder der Einbau von Wasseruhren.
Ein Vermieter hat die Pflicht, den Wert seiner vermieteten Wohnungen und Häuser zu erhalten (§ 535, Abs.1 BGB). Während er mit einer Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen trifft, die Schäden vermeiden sollen (Wartung des Aufzugs, Pflege des Parketts), geht es bei der Instandsetzung darum, Schäden zu beheben. Beispiele: Ersatz von Bleiabflussleitungen, Einbau eines Durchlauferhitzers statt einer irreparablen zentralen Warmwasserversorgung oder der Ersatz undichter Fenster.
Verkürzung der Kündigungsfrist
Beim Einbau von Isolierglasfenstern als Ersatz für einfach verglaste Fenster in schlechtem Zustand wird gleichzeitig repariert und modernisiert. Allerdings müssen die Aufwendungen für die notwendigen Reparaturen von den Gesamtkosten abgezogen werden. Denn Instandhaltungskosten, die während der Modernisierung anfallen, können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
In diesem Fall muss jede einzelne Maßnahme, die auf die Miete umgelegt werden soll, als wertsteigernde oder energiesparende Maßnahme nachgewiesen werden. “Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten für jede Maßnahme genau aufzuschlüsseln und dabei anzugeben, welche Kosten auf die Instandhaltung oder Instandsetzung und welche auf die Modernisierung entfallen”, so der Mietrechtsexperte Mertens.
Beim Umbau eines Gebäudes müssen Vermieter ihren Mietern ihr Vorhaben rechtzeitig mitteilen – mindestens zwei Monate vor Baubeginn. Halten sie diese Frist nicht ein, verkürzt sich die gesetzliche Kündigungsfrist. Der Mieter kann in diesem Fall bis zum Ablauf des nächsten Monats, in dem der Vermieter die Modernisierung ankündigt, seinen Mietvertrag kündigen (§ 541b Abs. 2 BGB).
Steuervorteil bei Erhaltungsaufwand: Kosten lassen sich in voller Höhe sofort absetzen
Auch steuerlich gibt es einen Unterschied, jedenfalls für den Vermieter. Wertet das Finanzamt die Maßnahmen als Erhaltungaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten? Denn: Nur Erhaltungsaufwendungen lassen sich im Jahr der Durchführung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten hingegen müssen in der Regel über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden.
Die Finanzbehörden lehnen einen direkten Kostenabzug als Erhaltungsaufwand regelmäßig ab, wenn sich durch die Maßnahmen der Gebrauchswert der Immobilie deutlich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert. Deshalb sollten Eigentümer den ursprünglichen Zustand mit Fotos dokumentieren, um ihn mit dem Zustand nach den vorgenommenen Baumaßnahmen vergleichen zu können.
Besonders tückisch sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Ausstattungsmerkmalen Elektro, Sanitär, Heizung oder Fenster. Schnell gehen die Finanzbehörden von einer Verbesserung aus, die über eine zeitgemäße Instandhaltung hinausgeht. Eine zusätzliche Gefahr: Wenn es sich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, aber ein direkter Zusammenhang zu einem Ausbau besteht, lassen sich die Aufwendungen nur als Herstellungskosten abschreiben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Wände neu tapeziert werden, nachdem neue Strom- oder Wasserleitungen unter Putz verlegt wurden.