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Mietvertrag: Wann der Vermieter fristlos kündigen darf

Eigenbedarf, Miete nicht gezahlt: Das sind häufige Gründe, warum Mieter aus der Wohnung fliegen. Aber auch Lärm, Beleidigungen oder böse Verdächtigungen können zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Von großer Bedeutung dabei ist die Abmahnung, die Mieter unbedingt ernst nehmen sollten.

Wegen eines „wichtigen Grundes“ können beide Vertragsparteien einen Mietvertrag jederzeit außerordentlich fristlos kündigen (Paragraf 543 Bürgerliches Gesetzbuch). Als wichtiger Grund ist im Prinzip alles möglich – wenn es wegen dieses Vorfalls unzumutbar erscheint, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Die Gründe für eine fristlose Kündigung

Ausdrücklich erwähnt hat der Gesetzgeber zum Beispiel die unbefugte Überlassung einer Wohnung an einen Dritten (Untervermietung) oder nachhaltige Störung des Hausfriedens (Paragraph 569). Darunter kann fallen, wenn ein Mieter andere Mieter belästigt oder seinen Vermieter beschimpft oder bedroht. Auch Drogenhandel im Hausflur (Amtsgericht Pinneberg, Az: 68 C 23/02), der Hanfanbau auf dem Balkon (Amtsgericht Köln, Az: 219 C 554/07) oder die Hundehaltung trotz Verbot (Landgericht Hildesheim, Az: 7 S 4/06) sind von Gerichten als „wichtiger Grund“ gesehen worden.
Abmahnung muss kurzfristig erfolgen

Im Regelfall muss der Kündigung eine Abmahnung vorangehen, und zwar kurzfristig nach dem Vorfall (etwa innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis). Der Mieter soll Gelegenheit haben, sein Verhalten zu ändern. Er bekommt also die Gelbe Karte – bei einem weiteren Verstoß kann fristlos gekündigt werden. In Ausnahmefällen ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn der Vorfall so schwerwiegend war, dass die sofortige Kündigung als gerechtfertigt anzusehen ist. Davon wäre zum Beispiel auszugehen, wenn der Mieter seinen Vermieter tätlich angegriffen und verletzt hat.

Vor der fristlosen Kündigung: Abmahnung (meist) notwendig

Die Abmahnung ist außerdem dann überflüssig, wenn mindestens zwei Mieten hintereinander nicht gezahlt wurden und deswegen fristlos gekündigt werden soll. Unterlässt der Vermieter eine Abmahnung, weil er z.B. nicht an den Erfolg glaubt, so kann ihm der Mieter das später bei einer fristlosen Kündigung vorwerfen – und die fristlose Kündigung könnte dadurch unwirksam werden. In der Praxis schicken daher Vermieter erst mal eine Abmahnung.

Was muss in der Abmahnung stehen? Wie in einer Kündigung muss enthalten sein, was genau der Mieter falsch gemacht haben soll. Außerdem muss die Kündigung angedroht werden. Wird eine Frist gesetzt, etwa für die Abschaffung eines unerlaubten Hundes, muss diese angemessen sein. Wichtig außerdem: Anders als bei einem Arbeitsvertrag kann der Mieter nicht verlangen, dass eine aus seiner Sicht unberechtigte Abmahnung aus der Akte entfernt wird (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 139/07). Alleine wegen der Abmahnung müsse der Mieter keine Nachteile befürchten, so die obersten Zivilrichter. Komme es zu einer fristlosen Kündigung müsse der Vermieter sowieso alle Vorwürfe beweisen können.

Stimmen die Vorwürfe in der Abmahnung sollten Mieter das ernst nehmen und ihr Verhalten entsprechend ändern. Denn der erste Schritt zur fristlosen Kündigung ist nun gemacht. Stimmen die Vorwürfe nicht, kann der Mieter im Prinzip das Schreiben zur Seite legen. Wurde er jedoch grundlos von einem bösen Nachbarn angeschwärzt, ist eine Richtigstellung angebracht. Dann kriegt möglicherweise der Nachbar einen Denkzettel in Form einer Abmahnung: Haltlose Vorwürfe können ebenfalls als Störung des Hausfriedens gesehen werden.


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