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Mietvertrag: Wer bei Fogging haftet

Wenn es kalt wird und die Heizungen eingeschaltet werden, passiert es immer wieder: An Wänden, Decken Fensterrahmen oder Möbeln bildet sich schwarzer Schmierfilm – ein beunruhigendes Phänomen, das „Fogging“ genannt wird. Vor allem frisch renovierte oder neu errichtete Wohnungen sind davon betroffen. Wer haftet eigentlich dafür?

Manchmal sind es nur kleine graue oder schwarze Flecken, manchmal sieht die Wohnung aus, als hätte es gebrannt. Mitunter dauert es lediglich wenige Tage, bis die Bewohner ihre eigenen vier Wände nicht mehr wiedererkennen. Das Problem mit dem dunklen Feinstaub tritt fast immer nur in der Heizperiode auf.
Über Jahre tappten die Wissenschaftler in eben jenem Nebel (englisch: Fog), der diesem Phänomen den Namen gab. Weihnachtskerzen wurden ebenso verdächtigt wie Aschenbecher und Heizungsanlagen. Mietern wurde – wie bei Schimmelbildung üblich – vorgeworfen, zu wenig zu heizen und zu lüften.

Fogging – Meist ein Mix verschiedener Faktoren

Das Umweltbundesamt sieht mittlerweile als Übeltäter organische Verbindungen, die in diversen Materialen bei Neubauten und Renovierungen verwendet werden, etwa in Farben, Lacken, PVC-Bodenbelägen, Vinyltapeten, Kunststoff-Dekorplatten oder Laminatböden. Allerdings handele es sich lum einen Mix aus Einflussfaktoren, der zu schwarzen Wohnungen führt. So sei ebenfalls ein eingeschränkter Luftaustausch von Bedeutung. Das würde erklären, warum in den vergangenen 10 Jahren Fogging immer öfter auftritt. Denn unter anderem wegen der Wärmeschutzverordnung von 1995 sind Häuser immer besser gedämmt – und damit luftdichter.

Baumängel begünstigen das Fogging ebenso wie Fehlverhalten der Bewohner, etwa unzureichenden Heizen oder Lüften. Deshalb ist die Ursachenforschung im konkreter Einzelfall aufwändig. Ob Baumängel vorliegen, kann in der Regel nur durch ein Gutachten geklärt werden. Kommt es etwa auf Grund so genannter „Wärmebrücken“ zu großen Temperaturunterschieden in der Wohnung, können Rußpartikel von der Luft angesogen werden und sich ablagern.

Mietminderung bei Fogging

Die Rechtsprechung aber hat die Beweislast wie bei Schimmelschäden verteilt: Tritt „Fogging“ auf, muss der Vermieter beweisen, dass keine Bauschäden vorliegen. Kann der Vermieter das nicht, so ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt – auch wenn die genaue Ursache für die schwarzen Flecken immer noch ungeklärt ist (u.a. Landgericht Berlin, Az: 63 S 282/02). Auch eine Kündigung aus wichtigem Grund kommt in Betracht, meinte das Landgericht Ellwangen (Az: 1 S 244/00).

Was hilft? In vielen Fällen hat es bislang geholfen, wenn erneut renoviert wurde und eine Wandfarbe ohne Lösemittel und Weichmacher verwendet wurde. Das Bundesumweltamt empfiehlt, nach der Neu-Renovierung intensiv zu lüften. In Einzelfällen müssen laut Experten auch Bodenbeläge entfernt oder größere bauliche Eingriffe (Reduzierung von Wärmebrücken) vorgenommen werden.


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