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Sex-Lärm: Wann Kündigung des Mieters droht

Zuletzt aktualisiert: 7. Februar 2019

Erst stöhnte die Mieterin vor Lust, dann über über den Vermieter, weil er ihr gekündigt hatte. Angeblich weil sie bei der Liebe zu laut war und das Ganze als Porno drehte. Was ist beim Sex zu Hause eigentlich erlaubt, bei welcher Lärmbelästigung und anderer Belästigung droht die Kündigung?

Jeder 10. Deutsche fühlt sich zu Hause von „Sex-Lärm“ gestört, ergab unlängst die Umfrage eines Immobilienportals. Das hat Folgen: So  bekam eine 19-Jährige aus Ennepetal nach nur wenigen Wochen Mietdauer die Kündigung: „Die übrigen Mieter im Haus beschweren sich darüber, dass Sie Ihr Gewerbe in der Wohnung ausüben, nämlich Sex-Filme dort herstellen“, heißt es in dem Anwaltsschreiben, von dem Focus berichtet. Die „lautstarken Sexszenen“ würden die anderen Mieter stören; außerdem liege eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnräume vor. Über einen vergleichbaren Fall berichtet gerade das Immobilienportal wohnen-und-bauen.de: Ein Pärchen in Lüdinghausen sollte ausziehen, weil es sich zu Hause für Internet-Pornos ausgezogen hatte. 

Kündigung wegen Sex-Lärm fristlos möglich

Für die schönste Nebensache gelten in Mietwohnungen die allgemeinen Ruhevorschriften. Ab 22 Uhr muss Schluss sein mit Lärm, sei es von der Party, Hausmusik oder eben durch die Geräuschentwicklung beim erotischen Miteinander. Wer sich nicht daran hält, riskiert wie jeder andere Radau-Mieter eine Abmahnung und im Wiederholungsfall eine Unterlassungsverfügung oder sogar die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Feste Dezibel-Werte als Lärmrichtwerte gibt es für Mietswohnungen nicht. „Die Abgrenzung von gerade noch hinnehmbaren und unzumutbaren Lärmbelästigungen ist daher schwierig und nach den Besonderheiten des Einzelfalles zu beurteilen“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin. Maßstab für die Erheblichkeit von Lärmstörungen ist die Zimmerlautstärke, die grundsätzlich nicht überschritten werden darf.

„Sind Häuser hellhörig, kann vom einzelnen Mieter mehr Rücksicht erwartet werden. Bei extremer Hellhörigkeit kann andererseits der Vermieter in der Pflicht sein, etwas für die Lärmdämmung zu tun, so Rechtsanwältin Genkin. Darauf werden sich Mieter allerdings kaum berufen können, wenn ihr Bett quietscht oder gegen die Wand poltert. Das sind Lärmquellen, die der Mieter selbst schnell abstellen kann.

Sex auf quietschender Schaukel: Mieter musste raus

Die üblichen Spontanlaute müssen ebenfalls unter Kontrolle gehalten werden. Erfolglos berief sich ein Paar vor Gericht auf das Grundgesetz, und zwar das Recht zur freien Entfaltung der Persönlichkeit (Artikel 2 Absatz 1 GG). Das Amtsgericht Warendorf hielt nüchtern entgegen, dass das Grundrecht nur zu so weit geht, wie andere nicht mehr als zumutbar in ihren Rechten beeinträchtigt werden: „Jeder Mitmieter hat im Interesse des Hausfriedens die berechtigten Interessen anderer Hausmitbewohner zu berücksichtigen. Ein grenzenloses Ausleben des Sexuallebens sei deshalb auch nicht von Artikel 2 des Grundgesetzes gedeckt“ (Az: 5 C 919/97). Ähnlich entschied das Amtsgericht München: Nächtliche Sex-Spiele auf einer laut quietschenden Schaukel rechtfertigen die Kündigung eines Mieters (Az: 417 C 17705/13).

Kündigung wegen Sex auf dem Balkon

Ein Mieter hat Anspruch auf einen normalen Gebrauch der Mietsache. Ob neben dem Schlafzimmer andere Räumlichkeiten wie das Badezimmer oder die Küche gewählt werden, ist dem Mieter überlassen. Wenn ein Balkon oder Terrasse mitvermietet wird, dann handelt es sich ebenso um einen Teil der Mietsache. Andere Hausbewohner dürfen jedoch nicht gestört werden, weder durch die Geräusche noch durch den Anblick etwa bei der offen einsehbaren Terrasse. Eine Störung der Nachbarschaft kann sich daher nicht nur aus einer Lärmbelästigung, sondern auch aus der Verletzung des Sittlichkeitsempfindens anderer Mitbewohner ergeben, wobei insbesondere auch das Schutzinteresse von Kindern und Jugendlichen zu achten ist. Der Vermieter kann ansonsten zur Abmahnung berechtigt sein – Fotos von dem Vorfall muss er allerdings herausgeben (Amtsgericht Bonn, Az: 8C209/05).

Gemeinschaftsräume wie die Waschküche oder der Dachboden sind rechtlich betrachtet besonders ungeeignet für solche gemeinschaftlichen Unternehmungen. Wer dort erwischt wird, muss nicht nur mit Ärger mit dem Vermieter rechnen. Rechtsanwältin Genkin: „Mitbewohner könnten sogar unmittelbar per Unterlassungsklage gegen den zweckwidrigen Gebrauch vorgehen, da ihre Rechte auf ungestörten Gemeinschaftsgebrauch auf jeden Fall gestört werden.“ Eine Geldbuße könnte hinzukommen. Denn: „Ordnungswidrig handelt, wer eine grob ungehörige Handlung vornimmt, die geeignet ist, die Allgemeinheit zu belästigen oder zu gefährden und die öffentliche Ordnung zu beeinträchtigen (Paragraph 118 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten)“.

Kündigung wegen Porno-Drehs oder anderem Gewerbe

In allen Fällen ist dem Vermieter anzuraten, gegen störende Mieter vorzugehen, da sie aus dem Mietvertrag verpflichtet sind, Störungen des Hausfriedens durch einen Mieter zu unterbinden. Ist der Vermieter untätig, können die übrigen Mitbewohner eine Mietminderung wegen der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache geltend machen.

Gewerbe in der Mietwohnung: Wenn es sich um eine geringfügige Tätigkeiten handelt und niemanden stört, muss ein Vermieter sein Okay geben (u.a. Landgericht Frankfurt, Az: 2/17 S 42/95). Wer indes ohne Erlaubnis sein Geschäft zu Hause betreibt, muss mit einer Abmahnung rechnen, nach einem ausdrücklichen Verbot sogar mit der fristlosen Kündigung. Ein privater Pornofilm, der diskret in den eigenen vier Wänden gedreht wird, ist aber kein Kündigungsgrund, auch wenn damit Geld verdient wird –  so das Amtsgericht Lüdinghausen (4 C 76/18), wie bei bauen-und-wohnen.de berichtet wird.

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