Kommt es zum Streit zwischen Vermieter und Mieter, liegt das häufig am Thema Kaution. Vor allem wann und in welcher Höhe die Sicherheit zurückzuzahlen ist, beschäftigt immer wieder Gerichte. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten zur Mietkaution..
Wie muss die Kaution angelegt sein?
Der Vermieter hat das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Mieter und Vermieter können eine andere Anlageart vereinbaren, etwa ein Tagesgeldkonto oder sogar einen Fonds. Die Anlage muss aber immer vom Vermögen des Vermieters getrennt sein (Paragraph 551 BGB). So lange ein insolvenzsicheres Mietkautionskonto nicht eingerichtet ist, muss der Mieter nichts zahlen, schon gar nicht in bar. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az: VIII ZR 98/10).
Wie hoch darf die Kaution sein?
Sie darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (Paragraph 551 Abs. 1 BGB). Schon während des Mietverhältnisses kann ein teilweiser Rückforderungsanspruch bestehen – etwa wenn die Wohnung kleiner ist als vertraglich vereinbart und dadurch die Miete sinkt. Der Vermieter muss eine nach der Miete bemessene Kaution ebenfalls reduzieren (BGH, Az: VIII ZR 347/04).
Wofür darf der Vermieter die Kaution verwenden?
Damit sollen berechtigte Forderungen des Vermieters gedeckt werden, die nach dem Ende eines Mietverhältnisses möglicherweise nur schwer einzutreiben sind, etwa wegen Mietrückständen, Nebenkosten-Nachzahlungen, unterlassenen Renovierungsarbeiten oder Schäden an der Wohnung.
Hat der Mieter die Kaution auf ein Kautionssparbuch mit Verpfändungserklärung zu Gunsten des Vermieters eingezahlt, so muss ein Vermieter einen gewünschten Zugriff vier Wochen vorher der Banken mitteilen. Die Bank wiederum informiert den Mieter, der bei fehlenden Forderungen ein gerichtliches Verfügungsverbot erreichen kann.
Sind höhere Forderungen möglich?
Ja, die Kaution begrenzt nicht das, was der Vermieter etwa für unterlassene Schönheitsreparaturen oder Wohnungsschäden fordern kann. Die Kosten dafür können eine Kaution um ein Vielfaches übersteigen. Allerdings: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält“ (Paragraph 548 BGB). Werden also angebliche Schäden an der Wohnung nicht alsbald vom Vermieter geltend gemacht, können sie nach Ablauf der Frist auch nicht mehr mit der Kaution verrechnet werden.
Wann ist die Rückzahlung der Kaution fällig?
Weder der Gesetzgeber noch die Rechtsprechung geben einen verbindlichen Zeitraum vor. Die Gerichte halten meist einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses für angemessen. Denn so lange benötige ein Vermieter, bis er seine möglichen Forderungen geprüft und abgerechnet habe. Wenn aber klar ist, dass der Vermieter keine Forderungen mehr hat, muss er auch vor Ablauf von sechs Monaten die Kaution samt Zinsen zurückzahlen. Das könnte z.B. der Fall sein, wenn im Übergabeprotokoll der Vermieter bestätigt, dass die Wohnung in einem einwandfreien Zustand übergeben wurde.
Mein Finanztipp: Wenn ein Vermieter die Kaution ohne jeden Vorbehalt auszahlt, kann er später keine Ansprüche etwa wegen nachträglich entdeckten Schäden geltend machen (Oberlandesgericht München, Az: 21 U 2279/89).
Was gilt für Nebenkosten?
Ein Sonderfall sind die Nebenkosten-Abrechnungen. Für mögliche Forderungen deswegen kann der Vermieter auch über sechs Monate hinaus Sicherheit verlangen (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 71/05). Wegen der noch ausstehenden Betriebskosten-Abrechnung darf aber nicht die gesamte Kaution, sondern nur ein angemessener Teil einbehalten werden. Als angemessen ist der Betrag für drei Vorauszahlungen, also für drei Monate, anzusehen.
Darf die Kaution „abgewohnt“ werden?
Aus Sorge, der Vermieter könnte ohne Grund die Kaution einbehalten, zahlen manche Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses einfach keine Miete mehr und verweisen auf die Kaution – der Vermieter habe ja noch Geld. Dieses so genannte “Abwohnen” ist aber unzulässig. Solche Mieter riskieren, dass sie wegen Mietrückstandes verklagt werden.