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Home-Office: Das müssen Mieter beachten

Wegen Corona ist Home-Office schlagartig in Deutschland populär geworden. Einige Unternehmen und Arbeitnehmer wollen auch in der Zukunft daran festhalten. Denn die private Wohnung als Arbeitsplatz spart dem Arbeitgeber Geld, für den Arbeitnehmer entfällt der lästige Weg ins Büro. Aber was sagt eigentlich das Mietrecht dazu?

Bei einer beruflichen Nutzung von Wohnraum wollen Vermieter meist ein Wörtchen mitzureden, und das aus gutem Grund: Ein Vermieter kann für Büroraum üblicherweise mehr verlangen als für Wohnraum, zudem kann die Home-Office andere Hausbewohner stören, etwa wenn Kunden vorbeikommen oder die Telefone pausenlos klingeln und Drucker rattern.

Weit verbreitetet sind deshalb in Mietverträgen Klauseln wie: „Der Mieter darf die Mieträume zu anderen als Wohnzwecken nur mit Zustimmung des Vermieters benutzen.“ Selbst die Büroecke im Schlafzimmer oder das Arbeitszimmer müsste bei solchen Mietverträgen zunächst ausdrücklich genehmigt werden. So lange es aber nachweisbar niemanden stört, ist das eine Formsache: Der Vermieter muss dann sein Okay geben, so der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 165/08). Der Vermieter allerdings nicht Mitarbeiter oder Kollegen des Mieters in der Wohnung dulden.

Wahrnehmbarkeit von Home-Office nach außen entscheidend

Denn die entscheidende Frage ist, ob die gewerbliche Nutzung nach außen hin wahrnehmbar wird. Bei den allermeisten Home-Office-Tätigkeiten von Angestellter dürfte kaum jemand außerhalb etwas von mitbekommen, so dass sich ein Mieter auf das BGH-Urteil berufen kann.
Komplizierter wird es, wenn sich das gesamte Berufsleben mehr oder weniger in der Wohnung abspielt, wenn draußen ein Firmenschild hängt, wenn Kunden oder Geschäftspartner häufiger zu Besuch kommen. Das betrifft eher Selbstständige. Die Gerichte haben eine Unmenge an Urteilen gesprochen, was Vermieter hinnehmen müssen und was nicht. Einige Beispiele:

  • Die Arbeit eines Hellsehers mit ein bis zwei Besuchern pro Woche befand das das Landgericht Hamburg noch für hinnehmbar (Az: 11 S 22/84), die bewegungstherapeutische Praxis indes wurde vom Landgericht Stuttgart als unzulässig eingestuft (Az: 6 S 266/94).
  • Bei Tagesmüttern kommt es vor allem auf die Zahl der Kinder an (und vielleicht auch auf das Naturell der Kleinen) sowie die Wohnungsgröße. Ein Pflegekind wurden von Gerichten abgenickt, fünf Pflegekinder waren jedenfalls dem Landgericht Berlin zu viel (Az: 61 S 56/92).
  • Wenn die Wohnung beim Gewerbeamt als Betriebsstätte gemeldet und als Geschäftsadresse genutzt wird ist bei fehlender Genehmigung ebenfalls von einer unzulässigen Nutzung auszugehen (BGH, VIII ZR 149/13). Das Gleiche gilt, wenn ein Mieter zum Beispiel an drei Werktagen pro Woche für rund ein Dutzend Schüler Gitarrenunterricht erteilt, der andere Bewohner stört (BGH, VIII ZR 213/12).
  • Prostitution immer unzulässig: Wirklich eindeutig sind die Urteile beim ältesten Gewerbe der Welt: Prostitution muss kein Vermieter dulden oder erlauben (u.a. Oberlandesgericht Frankfurt/M., Az: 20 W 59/03).

Wer ohne Erlaubnis sein Geschäft zu Hause betreibt, muss mit einer Abmahnung rechnen, nach einem ausdrücklichen Verbot sogar mit der fristlosen Kündigung. Besser ist es daher, sich frühzeitig mit dem Vermieter oder der Eigentümergemeinschaft zu verständigen.
Ebenfalls zu beachten: Die Zweckentfremdungsverordnung, die es in den meisten Bundesländern gibt. In bestimmten Gegenden wurde daher eine amtliche Erlaubnis vom Wohnungsamt zur Pflicht gemacht, um Wohnraum als Geweberaum zu verwenden. Verstöße können mit Bußgeldern geahndet werden.Ftx

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