Eine Hausfinanzierung zu bekommen ist oft schwer – sie wegen eines Hausverkaufes wieder loszuwerden zumindest teuer. Denn Banken fordern dann eine „Vorfälligkeitsentschädigung“, die gerade in der aktuellen Minizins-Phase hoch ausfällt. Aber wer genau nachrechnet, findet Sparmöglichkeiten und behält so vom Hausverkauf-Erlös mehr übrig.
Kreditverträge sind generell so zu halten wie sie geschlossen wurden. Die Bank hat schließlich die Zinsen mit der Annahme kalkuliert, dass der Kunde sie für die vereinbarte Zeit zahlt. Eine Ausnahme: Wenn ein Darlehen mit mehr als 10-jähriger Zinsbindung bereits länger als 10 Jahre läuft, kann der Kreditkunde ohne weitere Verpflichtungen aussteigen – er muss lediglich die Restschuld tilgen. Wird die Immobilie verkauft, hat der Kreditkunde schon bei Laufzeiten unterhalb von zehn Jahren einen Anspruch darauf, aus dem Vertrag herauszukommen. Aber: Die Bank kann im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen, so der Bundesgerichtshofs (BGH, Az: XI ZR 226/02). Damit soll die Bank einen Ausgleich dafür enthalten, dass sie an dem Kunde nicht mehr wie kalkuliert verdienen kann.
Zinstief erhöht Zinsschaden der Bank beim Hausverkauf
Dem Zinsverlust wegen des vorzeitig zurückgezahlten Kredits muss das Kreditinstitut also gegenüberstellen, was es bei der Wiederanlage Geldes einnimmt. Nur die Differenz darf dem Kunden in Rechnung gestellt werden. Dabei sind die von der Deutsche Bundesbank ausgewiesenen Zinsen von Hypothekenpfandbriefen zu Grunde zu legen (Az: XI ZR 285/03). Bitter für Hausbesitzer, die derzeit verkaufen müssen oder wollen und deshalb die Finanzierung auflösen: Da das Zinsniveau gesunken ist und die Bank bei einer Wiederanlage weniger Zins erhält, kann mehr Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden. Allerdings fallen einige Rechnungen mitunter um mehrere Tausend Euro zu hoch aus, heißt es unter anderem bei Verbraucherzentrale Bremen. Einige Gründe:
Risikokosten: Den Zinsschaden muss das Kreditinstitut um Risikokosten verringern. Der Grund: Bei einer sofortigen Rückzahlung besteht keine Gefahr mehr, dass der Kunde pleite geht und die Bank dem Geld hinterherlaufen muss. Meist werden pauschal 0,06 Prozent pro Jahr angesetzt. Es ist aber entscheidend, was im konkreten Fall als Risikozuschlag kalkuliert war (BGH Az: XI ZR 27/00) Schließlich hat die Bank bei Kunden mit schlechter Bonität einen höheren Risikozuschlag einkalkuliert, was bei der Kreditauflösung nicht unter den Tisch fallen darf.
Sondertilgungsrecht: Immer mehr Banken haben in den vergangenen Jahren bei Baufinanzierungen Sondertilgungsrechte vereinbart. Ein Kreditkunde kann bei solchen Verträgen z.B. fünf oder zehn Prozent der Restsumme jährlich zusätzlich tilgen, um Zinsen zu sparen. Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung muss das natürlich berücksichtigt werden. Schadensersatz könne nur für entgangene Zinsen verlangt werden, auf die die Bank einen gesicherten Anspruch gehabt habe. „In Höhe der möglichen Sondertilgung kann die Bank nicht behaupten, sie haben mit diesen Zinsen fest gerechnet.
Ratenaufstockung: In jüngeren Baufinanzierungsverträgen ist außerdem vielfach das Recht des Kreditkunden enthalten, die Monatsrate zu erhöhen und dadurch die Tilgung zu beschleunigen. Das mindert ebenfalls den Zinsschaden der Bank bei vorzeitiger Vertragsauflösung. Die Bank musste damit rechnen, dass der Kunde von diesem Recht auch Gebrauch macht. Wie genau solche Vertragsrechte bei der Entschädigung zu berücksichtigen sind, müssen möglicherweise in den nächsten Jahren die Gerichte klären. „Mehrere Tausend Euro lassen sich bei genauer Kontrolle in jedem Fall sparen“, sagen Verbraucherschützer und raten, nach dem Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung in einer Verbraucherzentrale prüfen zu lassen.