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Hausverkauf: Wie sich Spekulationssteuer vermeiden lässt

Der Hausverkauf ist momentan lukrativ. Günstiges Baugeld und Euro-Sorgen haben zu einem Run auf Immobilien geführt und die Preise in vielen Städten teils drastisch steigen lassen. Wer seine Immobilie verkauft, kann somit gute Gewinne realisieren. Wann will das Finanzamt etwas als Spekulationssteuer davon abhaben – und wie lässt sich das vermeiden?

Muss der Verkaufsgewinn eines Hausverkaufes versteuert werden, kann das unerwartet teuer werden. Denn für die Gewinnermittlung werden vom Veräußerungserlös die um Abschreibungen geminderten Anschaffungskosten abgezogen. Die Differenz ist der Verkaufsgewinn (§ 23 des Estg). 

Mit anderen Worten: „Die über Jahre geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den zu versteuernden Verkaufsgewinn“, so der Steuerrechtsprofessor Jürgen H. Hidien.Der Haus-Verkäufer sollte daher gründlich alle Optionen prüfen, wie sich die Steuerpflicht eines Verkaufsgewinnes vermeiden lässt. Unproblematisch ist es, wenn Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist so genannte Spekulationsfrist. Wer vorher verkauft, sollte die zwei Ausnahmen kennen, die der Gesetzgeber im Paragraphen 23 des Einkommensteuergesetzes (Privates Veräußerungsgeschäft) zugelassen hat. Die Spekulationssteuer entfällt wenn,

  • die Immobilien während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt oder
  • zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde.

Ratgeber im Überblick

TitelInhalt
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Wer also ohne jegliche Unterbrechung ab Kauf in seiner Eigentumswohnung gelebt hat und zum Beispiel nach zwei Jahren wegen eines Stadtwechsel verkaufen will, kann auf Steuerfreiheit nach dem Hausverkauf pochen. „Ausschließlich selbst genutzt“ bedeutet: Es darf nicht vermietet worden sein. „Wenn ein lediger Eigentümer mit einem Partner zusammenlebt, fällt das aber noch unter ausschließlich selbst genutzt“, sagt Steuer-Professor Hidien. „Allerdings kann es problematisch sein, wenn die beiden einen offiziellen Mietvertrag etwa über ein Zimmer in der Wohnung abgeschlossen haben.“

3-Jahres-Frist für Steuerfreiheit beim Hausverkauf

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus, bleibt nur für die ausschließlich selbst genutzte Wohnung der Verkaufsgewinn steuerfrei – dieser Betrag müsste nach Quadratmetern ermittelt werden. Bei zwei gleichgroßen Wohnungen in einem Haus würde zum Beispiel die Hälfte des Verkaufsgewinnes steuerpflichtig – im Gegenzug könnten Kreditkosten anteilig abgerechnet werden (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen: X R 22/00).

Die zweite Möglichkeit besteht darin, drei Jahre vor dem Hausverkauf  selber einzuziehen. Manche Steuerspar-Füchse vermieten zunächst, um in dieser Zeit zu modernisieren und die Kosten steuerlich geltend machen zu können. Danach ziehen sie selber ein warten ab, die im Wert nun gestiegene Immobilie steuerfrei verkauft werden kann. Das ist im Prinzip möglich, jedoch lauern bei dieser Konstruktion einige Fallen.

Zum einen muss in den drei Jahren bis zum Hausverkauf der Eigentümer wirklich dauerhaft in der Wohnung leben. Nicht ausreichend ist nach einem Urteil des Finanzgerichts Münster (Az: 1 K 3749/05) eine sporadische Nutzung während Baumaßnahmen. Das Urteil wurde vom Bundesfinanzhof bestätigt (Az: IX B 159/07). Außerdem ist zu beachten, dass hohe Modernisierungskosten von der Finanzverwaltung gerne als nachträgliche Anschaffungskosten eingestuft werden – sie sind dann nicht auf einen Schlag, sondern nur über einen langen Zeitraum absetzbar. Professor Hidien: „Solche Konstruktionen sollten daher unbedingt vorher mit einem Steuerberater besprochen werden.“


Kommentare

henry crossbow 2. August 2019 um 20:47

hallo herr kunze,
folgende konstellation : grosses grundstück mit haus drauf. kaufvertrag dezember 2018, übergabe durch verkäufer/eigentümer april 2019, seitdem nur von mir selbst als hauptwohnsitz genutzt. war nie vermietet. wenn der erwerb das datum des notariellen kaufvertrags war, also dezember 2018, der verkäufer das haus aber erst nach der kaufpreiszahlung im april 2019 übergeben hat, sodass ich einziehehen konnte, habe ich das haus formal ja nicht durchgehend seit erwerb zu eigenen wohnzwecken genutzt….

1. frage: ab wann kann alles wieder verkauft werden, ohne spekulationssteuer zu zahlen ?

2. frage: wie ist das, wenn ein teil des grundstücks verkauft werden soll, als baugrundstück (teilung problemlos möglich, bauvoranfrage für das teilgrundstück wurde bereits genehmigt)

danke

Antworten

Schulle 17. Dezember 2018 um 12:48

Guten Tag,

Mai 2016 habe ich eine Eigentumswohnung gekauft die vermietet war. Nach Kauf habe ich Eigenbedarf angemeldet und wohne seit Februar 2017 selber in der Wohnung.
Muss ich den Gewinn versteuern wenn ich im Januar 2019 verkaufe?

Antworten

Jlu 21. November 2018 um 18:41

Hallo Zusammen,

Ich habe 2010 eine Wohnung gekauft. Die Wohnung wurde nie vermietet und durch meinen Vater mietfrei bewohnt. Gilt dies als Eigennutzung, die sich als steuerbefreiend auswirkt?

Vielen Dank
Jan Lux

Antworten

Finken 26. August 2019 um 18:34

Hallo
Haben sie eine Antwort bekommen?
Habe das gleiche Problem!
Wissen sie schon wie es sich verhält!
Danke für ihre Mühe
Gruß Finken


Melanie 9. Oktober 2018 um 16:44

Meine Mutter hat mir ihr Haus 2012 ueberschrieben und dort slebst gelebt bis zu ihrem Tod dieses Jahr. Ich selbst habe dort nicht gelebt. Muss Ich Spekulationsssteuer zahlen? Ich lebe seit 15 Jahren in England …
Melanie

Antworten

Rosemarie Völling 30. Juli 2018 um 09:24

Hallo,
ich habe ein selbsbewohntes Haus nach 2,5 Jahren im Aug.2016 verkauft.Dann eine Eigentumswohnung Im Juni 2016 gekauft.Im April 2018 bezogen und möchte diese Wohnung bald wieder verkaufen.auch nur selbstgenutzt.Das wären dann 2 Objekte in 5 Jahren.
Ich kenne nur die 3 Objekt Grenze.Muss ich bei 2 verkauften Objekten auch Spekulationssteuern zahlen?

Antworten

Schwerdtner 24. April 2018 um 15:18

Muss ich eine Spekulationssteuer bei einem unsanierten , nicht vermieteten Objekt zahlen?

Antworten

Katharina 26. November 2017 um 10:02

Guten Tag Herr Kunze,

wir wollen eine Wohnung für das Studium unserer (erwachsenen) Tochter kaufen. Gilt das dann auch als Eigennutzung? Oder müssten wir ihr die Wohnung tatsächlich überschreiben, damit es unter Eigennutzung fällt?

Danke & viele Grüße
Katharina

Antworten

Salvatore Proto 11. Dezember 2017 um 14:45

Hallo Zusammen

Frage ist ich habe eine Wohnung in Juni 2016 gekauft, von Anfang selbst genutzt und werde Sie ab 03.2018 vermieten! Müssen es immer mindest 2 volle Jahre sein um befreit von Spekulationsteuer zu sein ?

Würde ich Sie nun 1 Jahr vermieten und Verkaufen zahle ich dann Die Spekulationssteuer ?


manuel balde 11. August 2017 um 12:00

ich habe 2014 eine Eigentumswohnung gekauft, und bis jetzt, 2017 ausschlieslich selbst benutzt, die wohnun habe ich während ich dort schon wohnte auch selbst einfach, keine grosse sanierungsarbeiten renovier, jetzt möchte ich die Wohnung verkauven, muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Antworten

Gerd Robst 25. Juli 2017 um 08:44

Ich habe im Februar 2016 ein Haus für 42000 Euro gekauft. Da meine Frau nach schwerer
Krankheit nur noch wenig Zeit zum leben hatte und ich schon stramm auf die 80 zuging,
wurde das Haus auf den Namen meier Tochter eingetragen und wir haben lebenslanges Wohnrecht. Meine Frau ist inzwischen verstorben und ich möchte das Haus wieder
verkaufen, um in die Nähe meiner Tochter ein anderes ( kleineres ) zu kaufen, damit ich im
Pflegefall etwas Unterstützung habe. Muß ich den Gewinn in diesen Sonderfall versteuern

Antworten

Elisa 19. März 2017 um 23:49

Guten Tag,

In 2011 habe ich meine Wohnung zum Eigenbedarf gekauft.
Heutzutage wollte ich sie weiter verkaufen.
Von April 2011 bis Juli 2014 wohnte ich in der Wohnung, und war auch so angemeldet.
Die Wohnung wurde aber dann (von juli 2014 bis April 2017) vermietet als ich umgezogen bin.
Könnten Sie mir bitte sagen ob ich Steuerpflichtig bin?

Antworten

Günter Prill 1. Juli 2017 um 08:29

Wenn im Zeitraum von 3 Jahren vor dem Verkauf die Wohnung mindestens 2 Jahre lang selbst genutzt wurde, entsteht keine Steuerpflicht.


Ceylan 19. März 2017 um 14:59

Hallo,
wir haben unsere Wohnung 04/2010 gekauft und nur selbstgenutzt. Jetzt nach 7 Jahren haben wir unsere Wohnung Gewinn bringend verkauft. Dies beläuft sich auf mehr als 100.000€.
Müssen wir den Gewinn bei der Einkommensteuer versteuern

Gruß Ceylan

Antworten

Rotter 13. Oktober 2017 um 17:59

Die Spekulationssteuer entfällt wenn,

a. die Immobilien während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt oder
b. zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde.

Deutlicher geht es doch nicht…


Kraus 7. März 2017 um 13:33

Guten Tag,

Im Jahr 2012 wurde ein Haus günstig (60.000€) ersteigert, welches komplett Kernsaniert wurde. Insgesamt mit Kauf und allen Sanierungskosten wurde ca. 250.000€ investiert.
Ich habe zwar seit 2013 in diesem Haus gelebt, jedoch keine Ummeldung vorgenommen. Diese ist erst Anfang 2015, als wirklich alles fertig war erfolgt. Es handelt sich hierbei um ein Mehrfamilienhaus mit 2 Wohneinheiten und 1 Geschäft. 2015 bin ich von der fertigen Dachgeschoss Wohnung in das OG umgezogen. Die DG Wohnung wurde vermietet und ich lebe bis dato in der OG Wohnung. Das Geschäft wird noch immer saniert.
Gerne würde ich jetzt aufgrund eines erneuten Hauskaufes das bisherige Haus verkaufen. Da kommen wir aber zum Thema Steuern.
Eine reine Vermietung des Objektes kommt nicht in Frage, da die Entfernung zu dem neuen Haus zu groß ist. Dieses Haus hat wirklich sehr viel Arbeit in Anspruch genommen und natürlich ist auch ein steuerfreier Gewinn hierdurch erwünscht.
Die DG Wohnung hat ca. 90qm, OG Wohnung ca. 100qm und das Geschäft ca. 40qm.
Der Verkaufspreis laut Markler ca. 350.000€.
Sollte ich warten bis die 3 Jahren von der Eigennutzung von der 1 Wohnung erreicht sind?
Wird dann alles prozentual errechnet? Mietwohnung und Eigennutz?
DIe Wohnung im OG (Eigennutz) ist jedoch sehr viel hochwertiger als die Mietwohnung. Hier wurde wirklich nicht an Qualität und Arbeit gespart.
Es gibt auch einen großen Gewölbekeller und eine große Garage. Nichts davon wird von den Mietern verwendet. Kann man das überthaupt alles errechnen?
Ich wäre um jede Hilfe dankbar.

Antworten

Holger Foest 18. Januar 2017 um 16:47

Guten Tag,

welchen Nachweis benötigt das Finanzamt für den Nachweis der Eigennutzung?

Antworten

Rotter 13. Oktober 2017 um 19:53

Da gibt es verschiedene Möglichkeiten (z. Bsp. Anmeldung von Gas-, Strom- und Wasserbezug, Telefonan- bzw. -ummeldung, GEZ-Anmeldung bzw. Ummeldung). An- bzw. Ummeldung beim Einwohnermeldeamt ist nicht UNBEDINGT ein Nachweis geeignet.


Mohamed Saad 16. Januar 2017 um 20:16

Schön guten Abend,
Wir haben August 2016 eine Wohnung gekauft und selbst saniert. Die Wohnung haben wir selbst genutzt. Jetzt gehen wir beruflich ins Ausland und möchten die Wohnung vereusern, wir haben auch schon ein Käufer der es von uns gewinnbringend kaufen möchte zum Mai 2017. müssen wir wegen der kurzen Zeit die Spekulation Steuer bezahlen?
Viel lieben Dank im Voraus!

Antworten

Nata 21. Oktober 2016 um 09:57

Hallo Herr Kunze,

Ein Beispiel: Wohnung 05.2010 gekauft. 2012-2016 zeitweise vermietet.
Ab 15.12.16 voraussichtlich wird selbst benutzt.
Ab welchen Zeitpunkt kann man es steuerfrei verkaufen : 15.01.2018? 15.01.2019? Oder noch länger warten bis Ende zum Beispiel 15.12.2019 oder Anfang 2020?
Und noch eine Frage: Kinder. Sollten Kinder es nutzen , wenn die Wohnungen zum Beispiel in einem Gebäude sind und Familie so aufgeteilt wird , dass älteres Kind 17-19 separat in der Wohnung wohnt – würde es immer noch als Selbstnutzung anerkannt, wenn die Wohnung Mutter gehört? Im welchen Paragraf ist es genau aufgeklärt?

Danke , Mit freundlichen Grüßen ,

Antworten

JZG 24. September 2016 um 21:42

Hallo,
wie verhält es sich denn, wenn in einem Haus ein Teil der Wohnfläche als Ferien-Apartment zeitweise vermietet wurde? Wird dann die Steuer anteilig entsprechend des Verhältnisses Eigennutzung / Vermietung berechnet?
Schon mal danke im Voraus.

Schöne Grüße
JZG

Antworten

Oender 26. Juni 2016 um 21:23

Hallo Herrn Kunze,

Vielen Dank für den sehr informativen Artikel!
Ich bin aber verwundert das Sie den Verkauf bei einer ausschließlich selbstgenutzer Immobilie (Anschaffung bis Verkauf) als steuerfrei deklarieren. Das lese ich zum ersten Mal alle anderen Ratgeber ect pochen auf die 2,5 Jahre selbstnutzung.

Ich habe November 2014 eine Eigentumswohnung gekauft bis Februar 2015 saniert und wohne seit Februar 2015 auch in dieser. Die Wohnung habe ich mit anschließender Verkaufsabsicht angeschafft.

Wäre ein Verkauf jetzt schon steuerfrei? Falls nicht wann wäre der frühest mögliche Zeitpunkt?

Vielen Dank im Voraus !

Grüße aus dem schönen Essener Süden.
Oender Yueksel

Antworten

Toprak 3. Oktober 2016 um 03:45

Ja du kannst die wohnung steuerfrei verkaufen da du es ausschließlich eigengenutzt hat. Das besagt auch estg 23. Entweder oder steht dort dein. Entweder ausschließliche eigennutzung ODER eigennutzung im jahr der verkaufs das jahr davor und das jahr davor. Es gelten auch angebrochene Jahre. 2.5 jahre ist mir neu


Rainer Claus 13. Juni 2016 um 20:26

Guten Tage Herr Kunze,

wie ist die Situation bei folgendem Sachverhalt:
Wir haben vor einem Jahr (Juni 2015) ein altes Fachwerkhaus
gekauft und wollten es zur Eigennutzung renovieren.
Wir haben aber schnell gemerkt, dass wir damit handwerklich
überfordert sind. Deshalb beabsichtigen wir, dass Haus jetzt
zu verkaufen und haben auch schon einen potentiellen Käufer
gefunden. Bei einem Gewinn von 20.000 € fällt dann noch
Spekulationssteuer an? Das Haus stand die ganze Zeit leer.
Bedanke mich schon im voraus für Ihre Antwort.
Freundliche Grüße
Rainer Claus

Antworten

Anonymous 24. April 2016 um 14:59

Muß formblatt so abgegeben werden nach Verkauf selbst genutzten Wohneigentum

Antworten

Martin Oeltjen 17. Februar 2016 um 11:01

Hallo Herr Kunze,
ich habe zu Ihrem Artikel eine Frage. Ich habe meine Eigentumswohnung in diesem Jahr verkauft und ca 3,5 Jahre selbst genutzt. Meine Partnerin ist vor 1,5 Jahren mit eingezogen und dann Arbeitslos geworden. Daraufhin musste sich meine Partnerin arbeitslos melden. Wir haben dort angegeben das wir in einer Lebensgemeinschaft leben, Sie aber Miete zahlt. Es wurde also ein Mietvertrag aufgesetzt. Jetzt stellt sich die Frage, erkennt das Finanzamt das an, oder muss ich davon ausgehen Spekulationssteuer zahlen zu müssen? ( „Allerdings kann es problematisch sein, wenn die beiden einen offiziellen Mietvertrag etwa über ein Zimmer in der Wohnung abgeschlossen haben.“ ) Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Viel Grüße
Martin Oeltjen

Antworten

Andreas Kunze 29. Februar 2016 um 11:16

Guten Tag, eine individuelle Rechtsberatung darf ich nicht (Rechtsberatungsgesetz) und will ich auch nicht hier leisten. Sie sollten mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt sprechen.

Hans Meier 27. April 2016 um 16:52

Hallo Herr Oeltjen,
diese Frage finde ich auch sehr interessant!
Könnten Sie kurz schreiben wie sich der Fall entwickelt hat, also ob die Vermietung eines einzelnen Zimmers schädlich für die Steuerbefreiung war?

Mit freundlichen Grüßen
Hans Meier


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