Durch den Immobilienboom sind viele Deutsche zum ersten Mal Immobilieneigentümer. Wer nun eine Wohnung oder ein Haus vermietet,sollte sich mit dem Thema Steuern beschäftigen und der Frage, was er absetzen kann: Aber wie errechnet sich der Betrag, den der Vermieter Jahr für Jahr als Abschreibung abziehen kann?
Der Gesetzgeber gestattet eine Abschreibung nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Die Überlegung dahinter: Ein Haus oder eine Wohnung wird alt und verliert mit der Zeit an Wert. Dieser Wertverlust kann bei der Steuer geltend gemacht werden. Das Grundstück indes wird eher immer mehr wert, zumindest nutzt es sich nicht ab.
Ausgangspunkt sind daher die Anschaffungskosten oder Herstellungskosten für das Gebäude, die Grundstückskosten müssen anteilig herausgerechnet werden. Dafür werden die Bodenrichtwerte der Gemeinde benötigt, die in der Regel gegen eine Gebühr beim sogenannten Gutachterausschuss für Grundstückswerte, die telefonisch oder schriftlich erfragt werden können. Der Kaufpreis wird nun um diesen Betrag gemindert.
Das Rechenbeispiel für Abschreibung des Vermieters:
Angenommen, die Eigentumswohnung hat 150.000 Euro gekostet. Bei einem Grundstückswert von 50.000 Euro blieben 100.000 Euro als Bemessungsgrundlage übrig. Mein Finanztip: Im Kaufvertrag kann eine Preisaufteilung bereits vorgenommen werden. Das Finanzamt hat diesen Betrag zu akzeptieren, wenn keine größeren Zweifel bestehen (BFH-Urteil vom 10. 10. 2000, Az: IX R 86/97).
Hinzu kommen Anschaffungsnebenkosten, und zwar u.a. Notargebühren,  Grunderwerbsteuer, Maklercourtage sowie Fahrt- und Telefonkosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobile entstanden sind. All diese Anschaffungsnebenkosten müssen aber ebenfalls um den Grundstücksanteil bereinigt werden. Bei 15.000 Euro könnten in diesem Beispiel zwei Drittel, also 10.000 Euro, den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung würde sich auf 110.000 Euro erhöhen.
Die lineare Abschreibung
Üblich ist die lineare Abschreibung, also Jahr für Jahr der gleiche Betrag. Es gibt für privat genutzte Wohnimmobilien laut Paragraph 7 Einkommensteuergesetz zwei Stichtage für den Abschreibungssatz:
- vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt: jährlich 2,5 Prozent
- nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt: jährlich 2 Prozent
Handelt es sich bei der Beispiel-Wohnung mit 110.000 Euro Anschaffungskosten um einen 50er-Jahre-Bau, wären zwei Prozent anzusetzen. Die jährliche Abschreibung beläuft sich dann auf 2.200 Euro – so viel der Mieteinnahmen bleibt insoweit effektiv steuerfrei. Diese Abschreibung kann 50 Jahre lang angesetzt werden – dann sind 100 Prozent erreicht, die Immobilie ist vollständig abgeschrieben. Wird die Immobilie vorher verkauft, kann der neue Eigentümer aber wiederum über 50 Jahre abschreiben.
Die degressive Abschreibung
In Spezialfällen wird eine degressive Abschreibung vorgenommen: In den ersten Jahren 70 sind die Prozentsätze höher, in den restlichen Jahren niedriger. Die degressive Abschreibung spielt vor allem dann eine Rolle, wenn ein Gebäude zum Betriebsvermögen gehört.
Die Abschreibung einer geschenkten Immobilie
Und wie ist das bei einer Wohnung, die man geschenkt oder vererbt bekam? Anschaffungskosten sind dann nicht geleistet worden. Dennoch kann der neue Eigentümer Steuern sparen: Es darf die Abschreibung des Vorgängers an dessen Stelle fortführen (Paragraf 8011d EStDV).
Bezüglich der Wohnung habe ich noch eine Frage. Ich glaube, es ist wieder so offensichtlich, dass ich es nicht verstehe. Das kommt bei mir öfter vor… Das heißt, wenn ich eine Wohnung erbe, die mein Vorgänger gekauft hat, dann kann ich mir aus seinen Unterlagen den aktuellen Abschreibungspreis raus suchen und das dann weiter abschreiben?
Der Paragraf steht ja bei euch schon dabei. Aber noch mal für Begriffsstutzige, bitte. 🙂 Danke!