Wenn ein unverheiratetes Paar ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen will, muss es noch mehr hinschauen als ein verheiratetes Paar. Lesen Sie hier, was die Rechtsprechung sagt und welche Tricks es gibt, Steuern zu sparen.
Die „Wilde Ehe“ hat sich längst etabliert, über drei Millionen gibt es derzeit in Deutschland. Selbst in der Generation der über 40-Jährigen sind nichteheliche Lebensgemeinschaften inzwischen häufig anzutreffen. Das ist meist das Alter, in dem der Wunsch nach einem Hauskauf größer wird. Beim Immobilienkauf ohne Trauschein gibt es aber einiges zu beachten.
Die 4 wichtigsten Fragen für ein unverheiratetes Paar beim Hauskauf
Wie Ehepaare sollten Lebenspartner insbesondere daran denken, was aus der Immobilie bei einer Trennung oder im Todesfall wird. Während der Gesetzgeber für Ehepaare Regeln vorgibt (die per Ehevertrag geändert werden können), müssen sich nicht verheiratete Immobilienkäufer mehr Gedanken machen und Vereinbarungen treffen. Wichtige Fragen für den Fall einer späteren Trennung sollten sein:
- Wer darf nach einer Trennung in der Immobilie bleiben, wer muss ausziehen?
- Wer muss nach einer Trennung die Raten für das Hypothekendarlehen weiter bezahlen?
- Wenn die Immobilie verkauft werden soll: Wem steht wie viel vom Verkaufserlös zu, wie wird ein Gewinn oder Verlust verteilt?
- Wer hat ein Anrecht auf gemeinsam angeschaffte Einbauten und Möbel?
Fehlen klare Regelungen, kann es zu Ungerechtigkeiten kommen, etwa wenn ein Partner viel mehr Geld oder Arbeit in die gemeinsame Immobilie gesteckt hat. Zwar hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen (Az: XII ZR 179/05 und XII ZR 39/06) die Ehe ohne Trauschein der regulären Ehe angenähert. Zumindest wenn ein erheblicher Vermögenswert wie ein Wohnhaus geschaffen wurde, sei auch bei einer “Wilden Ehe” oder anderen Partnerschaften ein “rechtlich schutzwürdiges Ausgleichsbedürfnis” zu sehen, so der BGH. Ansprüche könnten nach den Vorschriften für Privat-Gesellschaften, „ungerechtfertigter Bereicherung“ sowie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gestellt werden.
Damit ist der Schutz unverheirateter Partner verbessert worden”, sagt ein Düsseldorfer Fachanwalt für Familienrecht. “Schon um die Frage, wann ein Vermögenswert erheblich ist, kann man aber streiten. Außerdem ist laut BGH immer auf den Einzelfall abzustellen, was einigen Beurteilungsspielraum lässt.“ Hinzu kommt: Wer einen Anspruch geltend macht, der muss alles detailliert nachweisen können, etwa mit alten Rechnungen.
Partnerschaftsvertrag oder GbR
In einem Partnerschaftsvertrag lassen sich vorab viele Regelungen treffen, etwa für einen späteren Geldausgleich. Alternative dazu ist die Gesellschaft bügerlichen Rechts (GbR). Die GbR kann direkt bei der Beurkundung des Kaufvertrages für das Haus gegründet werden. In diesem Fall werden neben der Gesellschaft als Eigentümerin beide Partner als Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen. In beiden Fällen lässt sich z.B. festlegen, welcher Partner den anderen auszahlt und künftig die Tilgungs- und Zinszahlungen übernimmt. Zu klären ist zudem, wie hoch die Abfindung des ausziehenden Partners ist. Ob GbR oder Partnerschaftsvertrag die richtige Wahl sind, sollte mit einem Fachanwalt besprochen werden.
Das Paar im Grundbuch
Von besonderer Bedeutung ist aber das Grundbuch: Wer dort eingetragen ist, hat die Rechte an der Immobilie, also dem Haus oder Wohnung. Beide Partner können ins Grundbuch aufgenommen werden, auch mit unterschiedlichen Anteilen. Hat der eine Partner 70 Prozent des Kaufpreises übernommen, der andere 30 Prozent, können genau so die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch verteilt werden.
So regeln unverheiratete Paare den Todesfall
Der Todesfall ist ebenfalls zu regeln: Anders als bei Ehepaaren gibt es kein gesetzliches Erbrecht für nicht verheiratete Partner. Es kann daher passieren, dass gesetzliche Erben wie Eltern und Geschwister die Anteile des verstorbenen Partners übernehmen. Der überlebende Partner würde z.B. gemeinschaftlich Eigentümer mit den Eltern. Ein gemeinschaftliches Testament, in dem man den Partner als Erbe einsetzt oder ihm den eigenen Anteil der Immobilie als Erbschaft überträgt, könnte zwar helfen, ist aber nur bei Eheleuten wirksam.
Der ganze Ärger lässt sich mit einem Erbvertrag verhindern, der bei einem Notar abzuschließen ist. Einzelne Testamente der beiden Lebenspartner sind ebenso möglich. Da bleibt jedoch etwas Ungewissheit. Denn: Die Testamente können auch einseitig geändert werden, möglicherweise ohne, dass der andere etwas davon erfährt. Besser also ist es, wenn unverheiratete Paare nicht für den Hauskauf zum Notar gehen, sondern auch für den Erbvertrag.
Die Steuern bei einem unverheirateten Paar
Steuerlich sind unverheiratete Paare deutlich schlechter gestellt als Eheleute. Sie müssen höhere Erbschaftssteuern zahlen als verheiratete Paare und der erbschaftssteuerliche Freibetrag beläuft sich nur auf 20.000 Euro, bei Ehegatten sind es 500.000 Euro. Um eine Erbschaftssteuer zu umgehen und um dem überlebenden Partner das alleinige und umfassende Wohn- und Nutzrecht zu sichern, rät die ARAG Rechtsschutzversicherung, die Immobilie z. B. an die Kinder oder andere nahe Verwandte zu vererben und dem Partner ein lebenslanges so genanntes Nießbrauchsrecht daran einzuräumen.
Ein weiterer Steuerspartrick ist der Übertragungsvertrag. Damit überträgt man seinen Anteil an der Immobilie noch zu Lebzeiten auf den Partner, ohne dass eine Schenkungssteuer anfällt. Dieser Vertrag muss von einem Notar geschlossen werden. Er kommt nur im Todesfall zum Tragen und beide Partner sollten ungefähr gleich alt sein. Denn dann behandelt der Fiskus die Übertragung nicht als Schenkung, sondern als gleichwertiges Rechtsgeschäft, bei dem keiner der beiden Vertragspartner weiß, wer zuerst verstirbt.
Hauskauf: Alle Ratgeber im Überblick
| Titel | Inhalt |
|---|---|
| Zwangsversteigerungen von Immobilien: Lohnt sich das noch? | Immobilien in Deutschland werden immer teurer, jedenfalls über den Makler oder von privat. Lässt über Zwangsversteigerung eventuell noch günstig eine Immobilien erwerben? Ja, wenn man … |
| Notarkosten: 4 Tipps, wie Sie beim Hauskauf sparen | Beim Kauf einer Immobilie, also einer Wohnung oder eines Hauses, lassen sich erheblich Kosten sparen. Vor allem beim Notar. Das sei eine Möglichkeit, die die … |
| Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses: Es kann sich lohnen, aber… | Per Mietkauf sofort ins eigene Haus? Nicht jeder hat auf Grund der erheblich gestiegenen Hypothekenzinsen und der hohen Immobilienpreise die Chance, um bei der Bank … |
| Kapitalanlage: 7 Tipps für den Immobilienkauf | Niedrige Kapitalmarktzinsen und steigende Preise lassen Immobilien als Kapitalanlage interessant erscheinen. Private Anleger, die auf Wertsteigerungen und sichere Mietzahlungen hoffen, sollten ihr Wunschobjekt aber genau … |
| Hausverkauf für 200 Euro und ein Gedicht – wäre das bei uns erlaubt? | In den USA werden Häuser zu unvorstellbaren Schnäppchenpreisen angeboten, allerdings verbunden mit einem Aufsatz-Wettbewerb und einer Teilnahmegebühr. Am Ende erzielt der Haus-Verkäufer damit einen guten … |
| Hauskauf: Was Unverheiratete Paare beachten müssen | Wenn ein unverheiratetes Paar ein Haus oder eine andere Immobilie kaufen will, muss es noch mehr hinschauen als ein verheiratetes Paar. Lesen Sie hier, was … |
| Hauskauf: Was der Vermieter abschreiben kann | Durch den Immobilienboom sind viele Deutsche zum ersten Mal Immobilieneigentümer. Wer nun eine Wohnung oder ein Haus vermietet,sollte sich mit dem Thema Steuern beschäftigen und … |
| Hauskauf: So hoch sind die Nebenkosten | Beim Hauskauf müssen hohe Nebenkosten einkalkuliert werden: Nicht nur für teils gestiegene Grunderwerbssteuer, sondern auch für die jüngst angehobenen Kosten für den Notar oder die Grundbucheintragung. Lesen … |
| Hauskauf: Mängel nach Übergabe – was der Käufer dann tun kann | Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, etwa ein Haus, der spart im Vergleich zum Neubau viel Geld. Tauchen aber nach der Übergabe Mängel auf, kann es … |
| Hauskauf-Nebenkosten: Bei Grunderwerbssteuer lässt sich sparen | Mit 3,5 Prozent auf den Kaufpreis war die Grunderwerbssteuer schon immer neben der Maklercourtage der größte Posten bei den Nebenkosten beim Hauskauf. Mit der Föderalismusreform … |
| Hauskauf mit Erbpachtgrundstück: Günstiger Erbbauzins für Familien | Der Hauskauf in Deutschland wird immer teurer. Bauherren müssen ein Grundstück aber nicht unbedingt kaufen, sie können den Bauplatz auch auf Zeit erwerben: das ist … |
| Hauskauf auf Rentenbasis: Das ist beim Vertrag zu beachten | Den Ruhestand sorgenfrei genießen? Für immer mehr Senioren erfüllt sich dieser Wunsch nicht. Für Wohneigentümer gibt es aber eine Möglichkeit, die monatlichen Einnahmen zu steigern: … |
| Ergänzung zur Kaution: die Mietausfall-Versicherung | Monate lange keine Miete bekommen, nach dem Auszug eine verwüstete Wohnung vorfinden: Das sind die ganz realen Albträume von Vermietern. Immer wieder werden Mietausfall-Versicherungen als … |
| Bieterverfahren: Mehr Geld beim Hausverkauf | Wer derzeit in Verkaufsangeboten für Immobilien stöbert, stößt immer öfter auf einen bislang wenig bekannten Begriff: „Bieterverfahren“. Was im ersten Moment klingt wie eine Auktion … |
Wir möchten eine Immobilie kaufen. Gut zu wissen, dass man alles regeln sollte, wenn es zur Trennung kommt. Ich werde auch meinem Freund den Beitrag zeigen.
In einem Fall aus dem Bekanntenkreis ist die Immobilie zu 50:50 in das Grundbuch eingetragen, obwohl nur der Mann das Haus allein bezahlt hat (Er wollte ihr halt auch auf dem Papier die Sicherheit geben, wenn ihm etwas passiert). Nun stirbt die Freundin überraschend und der Mann muss für seine “verschenkte” Hälfte des Hauses auch noch Erbschaftssteuer in der Erbschaftssteuerklasse III zahlen. Sehr ärgerlich.
Sollte das nicht heißen “Gesellschaft bürgerlichen Rechts”, statt “Gesellschaft brüderlichen Rechts”?
Oder kennen Sie ein Brüderliches Gesetzbuch?
Eh, Bruder, danke für den Hinweis!
Das wilde Ehe ist ja heute keine Seltenheit, wie auch bei meiner Tochter. Zusammen mit Martin möchten die beiden sich die eigenen Wände kriegen. Mich beunruhigt aber die Frage nach Erbe. Beabsichtige die Tochter dabei zu unterstützen. Besten Dank für die vernünftigen Ratschläge!
Der Freund meiner Tante hat ihr vor ein paar Jahren ein Haus gekauft und ist das Haus unter ihres Namen. Ihr Freund möchte jetzt ein Testament errichten lassen und möchte meine Tante wissen, ob das Eigentum des Hauses in dem Testament erklärt wird. Wenn es auf dem Testament nicht geschrieben wird, soll sich meine Tante darum Sorgen machen?