Hauskauf mit Erbpachtgrundstück: Günstiger Erbbauzins für Familien

Der Hauskauf in Deutschland wird immer teurer. Bauherren müssen ein Grundstück aber nicht unbedingt kaufen, sie können den Bauplatz auch auf Zeit erwerben: das ist dann ein Erbpachtgrundstück für den man einen Erbbauzins zahlt.

Die Bedeutung: Der Eigentümer erhält für die vereinbarte Zeit – meist 99 Jahre – eine Gebühr, den sogenannten Erbbauzins. Es muss somit nur der Kaufpreis für das Haus sofort aufgebracht werden. Die monatliche Belastung verringert sich dadurch spürbar. Aber was sind die Risiken, welche Nachteile stehen den Vorteilen gegenüber?

Anbieter von Erbpacht-Grundstücken sind in Regel Kirchen und Kommunen, selten Privatleute. Der jährliche Erbbauzins liegt meist zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und ist in monatlichen Raten zu zahlen.

Im Jahr 2017 lag der Erbpachtzins für Wohnimmobilien bei durchschnittlich 3,1 Prozent, wie eine Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands belegt. Für ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro wären somit jährlich 3.100 Euro zu überweisen.

Vor allem die Kirchen wollen oft gezielt kinderreiche Familien beim Hauskauf oder Hausbau unterstützen und bieten ihnen bessere Konditionen, etwa ein nach Kinderzahl gestaffelter Erbbauzins oder ein Abschlag beim Grundstückswert, wodurch sich ebenfalls die monatliche Belastung verringert.

Das Haus auf dem Erbpachtgrundstück gehört später dem Verpachter

Gesetzlich Grundlage ist die Erbbaurechtsverordnung mit lediglich 39 Paragrafen. Wird ein Erbbaurecht vereinbart, dann erfolgt ein Eintrag im Grundbuch, das den Bauherren absichert. Während der vereinbarten Zeit ist das Erbbaurecht unkündbar, der Bauherr aber kann es veräußern oder vererben. Nach Zeitablauf geht das Haus auf dem Grundstück grundsätzlich in das Eigentum des Erbpachtgebers über. Das lässt sich aber vertraglich abändern, etwa in eine Bauherren-Option, das Grundstück später zu erwerben. Einiges mehr sollte geregelt werden, damit es später keine bösen Überraschungen mit dem Erbpachtgrundstück gibt:

1. Die Ausgleichszahlung

Wie hoch ist die Ausgleichszahlung, wenn nach Vertragsablauf das Haus an den Grundstückseigentümer übergeht? Per Gesetz sind es 2/3 des Verkehrswertes.

2. Das Vorkaufsrecht

Soll ein Vor- oder Ankaufsrecht bestehen, falls das Grundstück während der Vertragslaufzeit verkauft wird?

3. Der Heimfall

In welchen Fällen tritt ein vorzeitiger Heimfall ein? Damit ist gemeint, dass schon vor Vertragsablauf das Grundstück samt Haus an den Erbpachtgeber zurückfällt. Üblich ist der Heimfall, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Monate lang seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Allerdings kann der Heimfall zudem für den Fall vereinbart werden, dass das Grundstück nicht fristgerecht bebaut wird oder die Immobilie von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweicht.

Erbauzins für das Grundstück steigt mit der Zeit

Der wichtigste Punkt aber ist, wie sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit entwickelt. Im Gegensatz zu vorher fest vereinbarten Zinsen bei einer Kreditaufnahme, steigen die Erbbauzinsen regelmäßig. Eine Zinsanpassung beim Erbbaurecht erfolgt häufig alle drei, manchmal auch alle zehn Jahre. Sie ist in der Regel an die Lebenshaltungskosten oder Bruttolöhne gekoppelt.

Ein wesentlichen Nachteil: Schon bei einer durchschnittlichen Erhöhung um zwei Prozent pro Jahr zahlt der Hausbesitzer nach 30 Jahren nahezu doppelt so hohe Zinsen, während der Eigentümer in der Regel seine Schulden los ist und keine Belastung mehr hat. Andererseits kann das Erbbaugrundstück bei günstigen Konditionen eine Alternative für diejenigen sein, die sich ansonsten ein Eigenheim überhaupt nicht leisten könnten.

Wie hoch ist der Erbbauzins aktuell?

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz von 1919 sagt nichts über dessen Höhe aus. Grundsätzlich gibt es keine Begrenzungen nach oben oder nach unten.  Wohl aber gibt es Richtwerte, an denen sich die Erbbaurechtsgeber orientieren: Die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses sind üblicherweise der aktuelle Bodenrichtwert oder der reine Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten. Hiervon zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr.

Steuer geht zu Lasten des Hausbesitzers

Neben den regelmäßigen Zahlungen der Zinsen für die Erbpacht fallen die jedem Hausbesitzer bekannten Gebühren an. So trägt der Eigentümer des Gebäudes alle laufenden Instandhaltungs-, Betriebs- und Renovierungskosten. Darüber hinaus hat er das Gebäude zu versichern und trägt die Grundsteuer und sonstigen privaten sowie öffentlichen Abgaben. Dazu gehören auch die Erschließungskosten, die beim Erbbaurecht in der Regel nicht vom Grundstücksbesitzer, sondern vom Erbauer des Hauses zu entrichten sind. Diese Vorleistungen der Gemeinde, die dazu führen, dass das künftige Haus an Straßen und Wege oder an die Kanalisation angebunden wird, müssen vom neuen Anrainer bezahlt werden.

Prozentsatz für Wohnimmobilien  durchschnittlich bei 3,1 Prozent

Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag dieser Prozentsatz für Wohnimmobilien 2017 durchschnittlich bei 3,1, für Gewerbeimmobilien bei 4,3 Prozent und für sonstige Nutzungen bei 3,0 Prozent. Das bedeutet: Ein Erbbaurechtsnehmer bezahlt im Schnitt für eine Wohnimmobilie pro Jahr 3,1 Prozent des Bodenrichtwertes zum Zeitpunkt des Kaufs. Bei einem Bodenrichtwert von 50.000 Euro wären das 1.550 Euro pro Jahr, im Monat also 129,17 Euro. Erschließungskosten müsste er dabei in diesem Beispiel nicht erstatten.

Bei öffentlichen Erbbaurechtsausgebern sind die Erbbauzinsen verbindlich vorgegeben und liegen dort oft zwischen 4 und 5 Prozent bei privater Nutzung und bei bis zu 7 Prozent für gewerblich genutzte Erbbaurechte. Was passiert, wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft Erbbaurechtsverträge haben überwiegend eine sehr lange Laufzeit von mehreren Jahrzehnten. Deshalb wird in den Verträgen auch die Anpassung des Erbbauzinses geregelt. Bei privat genutzten Erbbaurechten darf diese frühestens alle drei Jahre erfolgen. Bei neueren Verträgen orientiert sie sich meist am Verbraucherpreisindex. Wertsteigerungen des Grundstücks sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Auch mit dem Bodenrichtwert steigt die Erbzins-Belastung

Wenn ein Erbbaurecht ausläuft und verlängert werden soll, wird der Vertrag neu verhandelt. Dabei wird auch der Zins angepasst. Er orientiert sich dann wieder am aktuellen Bodenrichtwert oder dem reinen Bodenwert. Da dieser fast überall in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gestiegen ist, kommt es in dieser Situation regelmäßig zu Erhöhungen des Erbbauzinses.

Aber: „Auch neue Erbbaurechtsverträge bedeuten immer einen Liquiditätsvorteil gegenüber dem Grundstückskauf“, sagt Dr. Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. „Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für bis zu 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen.“

Mein Finanztip: Verhandeln Sie mit der Kirche möglichst günstige Konditionen, insbesondere zum Zinsanstieg.

Erbbaurecht vs. Erbpacht

Geht es um Erbbaurecht, wird oft der Begriff „Erbpacht“ als Synonym verwendet. Allerdings bezeichnet dieser eigentlich etwas ganz anderes. „Selbst Immobilienfachleute bringen mitunter die Begriffe durcheinander. Das ist ärgerlich, weil die Erbpacht aus gutem Grund in Deutschland schon lange verboten ist“, sagt Hans-Christian Biallas, der Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbands.

Die Erbpacht geht auf das mittelalterliche Lehnswesen zurück. Dabei zahlte der Pächter Geld an seinen Lehnsherren, um ein Grundstück oder ein Gebäude zu nutzen. Eigentümer blieb aber immer der Lehnsherr selbst. Darüber hinaus hatte der Pächter zahlreiche Pflichten und musste das Lehen in einem guten Zustand halten. Ansonsten konnte es ihm wieder entzogen werden.

Beim Erbbaurecht sind das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Gebäude voneinander getrennt: Der Erbbaurechtsnehmer erwirbt das Recht, ein eigenes Haus auf dem Grundstück zu errichten oder zu kaufen. Hierfür zahlt er einen vorab vereinbarten Zins. Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet. Wenn es abläuft, erhält der Erbbaurechtsnehmer üblicherweise eine Entschädigung.

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