Hauskauf-Nebenkosten: Bei Grunderwerbssteuer lässt sich sparen

Mit 3,5 Prozent auf den Kaufpreis war die Grunderwerbssteuer schon immer neben der Maklercourtage der größte Posten bei den Nebenkosten beim Hauskauf. Mit der Föderalismusreform haben die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, die Grunderwerbsteuer selber festzusetzen. Fast alle Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht und die Steuer teils deutlich erhöht.

Ausnahmen von der Pflicht zur Grunderwerbssteuer gibt es nur wenige, nämlich insbesondere bei einem Grundstück mit geringem Wert (bis 2.500 Euro), nach einer Erbschaft oder einer Scheidung sowie bei Erwerb von Verwandten, die in gerader Linie verwandt sind. Das umfasst auch Verwandte zweiten und dritten Grades, solange die Verwandtschaftslinie keinen Knick macht (Kind, Enkel, Urenkel oder etwa Eltern, Großeltern, Urgroßeltern).

Hauskauf: Bemessungsgrundlage für Grunderwerbssteuer mit diesen Tricks verkleinern

In allen anderen Fällen gilt: Nur wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt eine „Unbedenklichkeitsbescheinung“, was den Weg frei macht für die Umschreibung des Grundbuches. Wer zahlt, ist dem Fiskus egal. Das kann also durchaus der Verkäufer übernehmen, wenn das vertraglich vereinbart wurde.

Eine echte Stellschraube für die Höhe der Grunderwerbssteuer ist die Bemessungsgrundlage beim Hauskauf. Dabei geht es um den Wert des Grundstücks mit seinen wesentlichen Gebäude-Bestandteilen. Was nicht wesentlich ist, geht nicht in die Bemessungsgrundlage ein und unterliegt nicht der Grunderwerbssteuer.

1. Zubehör und Inventar herausrechnen: Nicht wesentlich ist Zubehör und Inventar wie etwa die Markise auf dem Balkon, die Einbauküche oder die Sauna. Wichtige Kriterien sind: Die unwesentlichen Teile lassen sich jederzeit entfernen und woanders nutzen, etwa in einem anderen Haus (Bundesfinanzhof, Az: II R 20/89). Gibt es solches Zubehör und Inventar in der Wohnung oder im Haus, sollte es im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie ausgegliedert werden und sozusagen gesondert verkauft werden. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer fällt dann geringer aus. Lassen sich z.B. 10.000 Euro des Gesamtkaufpreises herausrechnen, sind bei einem Satz von 6,5 Prozent immerhin 650 Euro. Aber: Liegt der Wert jedoch über 15 Prozent des gesamten Kaufpreises werden Finanzämter oft misstrauisch. Daher sämtliche Rechnungen und Belege vom Verkäufer aushändigen lassen und bei Nachfrage dem Finanzamt vorlegen.

Typische Problemfälle: Fest eingebaute Schränke sowie Möbel, die als Raumteiler dienen. Da hängt es vom jeweiligen Finanzbeamten ab, was durchgeht und was nicht. Außerdem müssen die angesetzten Werte etwa für die Sauna realistisch sein, also dem aktuellen Marktwert entsprechen. Gut zu wissen: Laut einem aktuellen Urteil des Finanzgerichts Köln (Az: 3 K 2938/16) muss das Finanzamt fehlende Angemessenheit darlegen und beweisen.

Grunderwerbststeuer nur für Grundstücks-Wert

Typische Problemfälle: Fest eingebaute Schränke sowie Möbel, die als Raumteiler dienen. Da hängt es vom jeweiligen Finanzbeamten ab, was durchgeht und was nicht. Außerdem müssen die angesetzten Werte etwa für die Sauna realistisch sein, also dem aktuellen Marktwert entsprechen.

2. Baukosten herausrechnen: Bei Neubauten wird gerne versucht, den Grundstückskauf und die Kosten für den Hausbau voneinander zu trennen. Im Idealfall muss Grunderwerbssteuer nur für den Wert des Grundstückes gezahlt werden. Das klappt aber selten, denn die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen: Verkäufer des Grundstückes und Bauunternehmer dürfen nichts miteinander zu tun haben, der Häuslebauer muss sich frei entscheiden können. Als Nachweis sollten möglichst Angebote mehrerer Baufirmen vorgelegt werden können. Ansonsten geht das Finanzamt von einem “einheitliches Vertragswerk” aus und fordert Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Gebäude, wozu dann auch die Erschließungskosten zählen (Bundesfinanzhof, Az: II R 43/04).

Weitere Tricks, um bei der Grunderwerbssteuer zu sparen:

3. Eigenleistung herausrechnen: Wenn Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht getrennt werden können, gibt es noch eine Möglichkeit. Der Käufer verpflichtet sich zu einer Eigenleistung, sprich er verlegt die Böden selber oder streicht die Wände. Dann kann er Teile der Grunderwerbsteuer sparen, weil die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart er sich so die Handwerkerkosten“, sagt Lukas Pieczonka von McMakler.  

4. Instandhaltungsrücklage herausrechnen: Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet. „Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Es empfiehlt sich als Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, dann kann er ebenso an Grunderwerbsteuer sparen“, sagt Lukas Pieczonka.

5. Maklerprovision aus Kaufpreis herausrechnen: Die Maklerprovision ist der Lohn, den der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Verkäufer, die Maklerprovision zahlen müssen, neigen dazu, die Kosten durch einen höheren Immobilienpreis wieder hereinzuholen. Durch einen höheren Kaufpreis ist aber wiederum die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und der Käufer zahlt letztendlich mehr. Also besser: Maklercourtage seperat bezahlen, dafür einen geringeren Kaufpreis heraushandeln.

Steuertipp: Grunderwerbsteuer lässt sich absetzen

Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt jedoch nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer aufgeteilt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.