Was ist der Grund für Eigenbedarf?
Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse nachweisen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das bedeutet, er braucht die Wohnung für:
- Sich selbst
- Haushaltsangehörige (z. B. Pflegepersonal oder Lebenspartner)
- Familienangehörige (dazu zählen Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister oder auch Nichten und Neffen)
Wichtig dabei: Der Bedarf muss vernünftig und nachvollziehbar sein. Wenn etwa für gerade volljährige Tochter eine mehr als 100 Quadratmeter große Wohnung herausgegeben werden soll, so sprechen Richter vom überhöhten Wohnbedarf und die Eigenbedarf-Kündigung scheitert (Landgericht Bremen, Az. 2 S 324/91). Und: Ein bloßer Wunsch nach einer Zweitwohnung reicht oft nicht aus, wenn diese nur zweimal im Jahr genutzt wird.
Nach Paragraf 537 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besteht Eigenbedarf, wenn “der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“
Formale Anforderungen für Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung scheitert oft an Formfehlern. Das Kündigungsschreiben muss zwingend:
- Schriftlich erfolgen (keine E-Mail, kein WhatsApp)
- Begründet sein: Es muss genau drinstehen, wer einziehen will und warum (z. B. “meine Tochter beginnt im Oktober ihr Studium in dieser Stadt”)
- Unterschrieben sein von allen im Mietvertrag stehenden Vermietern
- Ersatzwohnraum muss angeboten werden
Kündigungsfristen
Die Frist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
- Bis zu 5 Jahre Wohndauer: 3 Monate
- Mehr als 5 Jahre Wohndauer: 6 Monate
- Mehr als 8 Jahre Wohndauer: 9 Monate
Wann die Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam ist
Es gibt Situationen, in denen der Vermieter nicht einfach kündigen darf:
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wenn der Vermieter nur behauptet, die Wohnung zu brauchen, um den Mieter loszuwerden (Schadensersatzpflicht).
- Kenntnis bei Abchluss des Mietvertrages: Wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages wusste, dass der er bald die Wohnung für seine Wohnung benötigt, soll er das sagen. Tut er das nicht verhält er sich treuwidrig und die spätere Eigenbedarfskündigung ist aus diesem Grund unzulässig (Bundesverfassungsgericht, Az: BvR 308, 336, 356/88).
- Rechtsmissbrauch: Hat der Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine leerstehende Wohnung, muss er sie dem Mieter anbieten. Tut der Vermieter das nicht, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauch unwirksam (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 276/02). Zudem muss gut begründen können, warum er ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung benötigt und sich nicht mit der leerstehenden zufrieden gibt (Bundesverfassungsgericht, Az: 1 BvR 416/90).
- Kündigungssperrfrist: Wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gilt nach dem Verkauf eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren (in Ballungsgebieten oft bis zu 10 Jahre).
Die Sozialklausel (Widerspruch)
Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB). Gründe hierfür können sein:
- Hohes Alter oder schwere Krankheit
- Kurz bevorstehende Prüfungen
- Schwangerschaft
- Kein zumutbarer Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen auffindbar.
Will sich der Mieter darauf berufen, so muss er grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen – und zwar schriftlich (Paragraf 574b BGB). Aber: Hat der Vermieter „nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären“, heißt es im Gesetz.
Eigenbedarfskündigung: Zusammenfassung auf einen Blick
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