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Immobilienmakler in Privatwohnung (VIII ZR 165/08)

Manche Selbstständigen dirigieren in ihrer Ein-Mann-Wohnzimmer-Firma eine wahre Geisterarmee. Der Chief Operating Head of irgendwas ist natürlich nur über ein ausgefeiltes „Ticket-System“ zu erreichen, spricht in der Korrespondenz ausschließlich im Plural („Wir werden Ihren Auftrag schnellstmöglich bearbeiten“) und von der Internetseite lächeln angebliche Team-Mitglieder aus dem Fotofundus des Homepage-Baukastens. Unverzichtbar dabei: das professionelle Headphone im Ohr.

Das schindet vielleicht Eindruck – kann aber allergrößte Schwierigkeiten mit dem Vermieter bringen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt (VIII ZR 165/08, Volltext).

In dem Fall ging es darum, ob die Kündigung eines Mieters gerechtfertigt war, der in einer Privatwohnung ohne Erlaubnis als Immobilienmakler arbeitete. Der Bundesgerichtshof blieb im Prinzip auf der Linie der bisherigen Rechtssprechung: Gegen eine berufliche Mit-Nutzung einer Privatwohnung ist generell nichts einzuwenden, wenn die Außenwirkung gering bleibt, also niemand gestört wird.

Ein Ausschlusskriterium sei aber, wenn der Selbstständige zu Hause Mitarbeiter beschäftige. Der Immobilienmakler bestritt zwar, Mitarbeiter gehabt zu haben – allerdings hatte er auf seiner Firmen-Homepage von einem „Team“ gesprochen. Ob es eine Geisterarmee war oder nicht, muss nun die Vorinstanz klären, an die der BGH den Fall zurückverwiesen hat.

Leicht wird es für den Immobilienmakler nicht: Der Bundesgerichtshof hat ihm die Beweislast aufgebürdet, dass das „Team“ ein Fake war, sozusagen ein Dream-Team.


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