Baufinanzierung: Mit Sondertilgung schneller schuldenfrei

Bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung dauert es gut 30 Jahre, bis das über ein herkömmliches Annuitäten-Darlehen finanzierte Eigenheim schuldenfrei ist. Doch diese Zeit kann spürbar verkürzt werden, wenn das Recht auf Sondertilgung vereinbart wird – und natürlich Sondertilgungen geleistet werden. Dabei gilt es, einige wichtige Dinge zu beachten.

Nach wie vor sind so genannte Annuitäten-Darlehen die beliebteste und deshalb am weitesten verbreitete Form der Eigenheim-Finanzierung in Deutschland. Vergeben werden solche Baukredite in der Regel von Banken, Sparkassen und Hypothekenbanken. Positiv: Dadurch verschaffen sich Bauherren und Immobilienkäufer langfristige Planbarkeit im Hinblick auf die Belastung des Familienbudgets. Doch die Entschuldung dauert fast eine kleine Ewigkeit.

Jährliche Sondertilgung zwischen 5 bis 10 % vom Anfangsdarlehen möglich

Wie lange die Entschuldung bei einem Annuitäten-Kredit mit 1, 2 oder 3 Prozent Tilgungsrate im Jahr läuft, hängt von der Höhe des Nominalzinses ab. Faustformel: Je niedriger dieser Nominalzins, desto länger dauert es, bis der Bauherr und Kreditnehmer den letzten Euro abbezahlt hat. Der Ausweg: Der Darlehensnehmer (= Bauherr/Immobilienkäufer) vereinbart mit seinem Geldgeber Sondertilgungen.

Da dies eine Kann- und keine Muss-Regelung ist, hat der Kreditnehmer praktisch alle Freiheiten, solche außerplanmäßigen Rückzahlungen nur vorzunehmen, sobald er dazu finanziell in der Lage ist. Üblicherweise wird in Darlehensverträgen eine jährliche Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent vom Anfangsdarlehen vereinbart.

Früher ließen sich die Geld gebenden Institute so viel Entgegenkommen mit teils happigen Gebühren vergolden. Doch bei einer wirklich guten Baufinanzierung ist die Entschuldung kostenlos, heißt es bei den Baufin-Experten. Wegen des harten Konkurrenzkampfes bei Immobilien-Finanzierungen verzichten immer mehr Institute auf solche Kostenextras. Dennoch sollten Kreditnehmer genau in das Kleingedruckte ihrer Verträge schauen, ob da nicht doch Gebühren für Sondertilgungen versteckt sind.

Urlaubsgeld oder Weihnachtsgeld für Sondertilgung verwenden

Es gibt übrigens eine ganze Reihe unterschiedlicher Einnahmequellen, aus denen sich die Sondertilgungen bestreiten lassen. Etwa, wie bei vielen Millionen Arbeitnehmern in Deutschland üblich, das Urlaubs- und das Weihnachtsgeld. Vielleicht auch Boni- und andere Extrazahlungen, die der Arbeitgeber nach einem besonders guten Jahr überweist. Bisweilen resultiert der Geldsegen auch aus Schenkungen und Erbschaften der Eltern, Großeltern und anderer Verwandter.

Doch unabhängig davon, wer einen höheren Betrag gut schreibt, gilt: Eine Sondertilgung ist das derzeit beste Investment überhaupt. Denn Guthabenzinsen gibt es so gut wie keine mehr, die Zinsen für die Baufinanzierungen betragen aber durchaus noch ein Prozent und mehr. Das ist die Rendite, wenn man mit einer Sondertilgung früher zurückzahlt.

Weitere Tipps von Baufin-Experten:

  • Es gibt Anbieter, die eine tilgungsfreie Zeit bei bestimmten Anlässen ermöglichen. Werden Kreditnehmer arbeitslos oder erkranken, können sie die Tilgung vorübergehend stoppen, müssen dann nur die Zinsen zahlen.
  • Ideal wäre die Option, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. So lässt sich, wenn mehr Geld zur Verfügung steht, die Tilgung erhöhen. Herrscht Flaute bei den Finanzen, beispielsweise bei Arbeitslosigkeit oder wegen der Geburt eines Kindes, kann der Tilgungssatz herabgesetzt werden.
  • Die Baufinanzierung sollte eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit haben. In dieser Zeit müssen die Kreditnehmer keine Zinsen auf das nicht abgerufene Geld bezahlen. Gute Anbieter sehen mindestens sechs Monate vor, ideal sind mehr.
  • Besonders sinnvoll während der Niedrigzinsphase ist es, eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu wählen, sofern das angeboten wird. Mindestens 10, besser noch 15 oder 20 Jahre sind ratsam. Auch wenn der Zinssatz dadurch steigt, denn der Kreditnehmer kann so langfristig kalkulieren und ist vor abrupten Raten-Erhöhungen geschützt.

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