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Baufinanzierung: Die Bereitstellungszinsen sollten Sie im Blick haben

Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2018

Bei der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung sollten Verbraucher in erster Linie auf einen niedrigen Effektivzins achten. Zudem sollten aber die Konditionen bei den sogenannten „Bereitstellungszinsen“ stimmen, die nach wie vor sehr hoch sind. Eine oft unbekannte Option bei Bereitstellungszinsen: Sie als Alternative zum Forward-Darlehen zu nutzen.

Nicht alle Gebühren eines Kreditinstitutes sind im Effektivzins einer Baufinanzierung enthalten, etwa die Bereitstellungszinsen. Berechnet werden sie nach dem jeweils noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens. Meist sind es derzeit monatlich immer noch 0,25 Prozent, pro Jahr also drei Prozent. „Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in den letzten Jahren drastisch gesunken sind, erheben die Banken für die Bereitstellungszinsen die gleiche Höhe wie vor 30 Jahren“, ergab ein Vergleich von „Finanztest“ (Stiftung Warentest). Der Baufinanzierer bekommt diese Kosten beispielsweise dann zu spüren, wenn die Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sich hinziehen und der Kreditbetrag deshalb noch nicht abgerufen wird.

Auf die „Freimonate“ bei den Bereitstellungszinsen achten

Die Banken und Sparkassen haben sehr unterschiedliche Regelungen, ab welchem Zeitpunkt nach Abschluss des Kreditvertrages Bereitstellungszinsen berechnet werden. Bei manchen ist nur ein Monat „frei“, bei anderen sind es sechs Monate oder mehr.

Ein Beispiel: Für die Eigentumswohnung wird ein Hypothekendarlehen über 150.000 Euro zugesagt. Der Auszug des Alt-Eigentümers verzögert sich, so dass der Käufer erst nach sechs Monaten sein neues Heim beziehen kann und den Kaufpreis bezahlen muss. Bei einer Karenzzeit von nur einem Monat würden Bereitstellungszinsen für fünf Monate fällig, bei einem Monatssatz von 0,25 Prozent wären es 1,25 Prozent des Darlehensbetrages: 1.875 Euro. Bei einem Anbieter mit einer Karenzzeit von sechs Monaten würde diese Belastung entfallen.

Auf der sicheren Seite sind die Immobilienfinanzierer mit einem Jahr Berechnungsfreiheit. Allerdings sollten die Frei-Monate auch nicht ausschlaggebend sein, entscheidend bleibt der Effektivzins. Einen höheren Zins belastet den Kreditnehmer in jedem Fall, Bereitstellungszinsen nur vielleicht.

Bereitstellungszinsen als Alternative zum Forward-Darlehen

Wer z.B. in einem Jahr eine Anschlussfinanzierung benötigt, für den können Bereitstellungszinsen eine Alternative zum Zinszuschlag beim Forward-Darlehen sein. Denn der Aufschlag beim Forward-Darlehen ist für die gesamte Dauer des Darlehens zu zahlen. Mit Bereitstellungszinsen wäre der Finanzierer eindeutig im Vorteil. Folgendes ist aber zu beachten:

Zinsbindung: Wer das Darlehen später abruft und dafür Bereitstellungszinsen zahlt, hat eine verkürzte Zinsbindungsfrist. Wird zum Beispiel ein Jahr überbrückt, würde das Darlehen bei einer 10-jährigen Zinsbindung schon neun Jahren auslaufen.

Abnahmefristen: Eine Überbrückung mit Bereitstellungszinsen eignet sich nur für kurze Zeiträume von ein bis zwei Jahren. Der Grund: Die Banken haben Abnahmefristen in den Verträgen. Darin ist geregelt, wann spätestens das Darlehen abgerufen werden muss. Diese Abnahmefristen sind sicher zum Teil verhandelbar. Im Allgemeinen möchten die Banken aber lieber Forward-Darlehen verkaufen.



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