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Zwangsversteigerungen von Immobilien: Lohnt sich das noch?

Zuletzt aktualisiert: 30. Juli 2017

Immobilien in Deutschland werden immer teurer, jedenfalls über den Makler oder von privat. Lässt über Zwangsversteigerung eventuell noch günstig eine Immobilien erwerben? Ja, wenn man den Ablauf kennt. 

Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist mit dem Immobilienboom deutlich gesunken, aber es gibt sie noch. Früher wechselten Immobilien teilweise sogar unter ihrem dem so genannten Verkehrswert den Eigentümer. Der große Nachteil besteht jedoch darin, dass in der Regel keine Besichtigung vor Ort möglich ist. Der Noch-Eigentümer ist nicht verpflichtet, Besichtigungen zu gestatten. 

Die Termine für Zwangsversteigerungen

Die Termine werden im Amtsgericht ausgehängt, außerdem in vielen Tageszeitungen veröffentlicht. Darüber hinaus gibt es kostenpflichtige Terminlisten, die im Internet bestellt werden können. Eventuell weiß die Hausbank gerade von Zwangsversteigerungen, bei denen sie Gläubiger ist.


Das Gutachten bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie

Interessenten können beim Amtsgericht lediglich das Verkehrswertgutachten einsehen. Es enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Auf die Gutachten ist jedoch nur bedingt Verlass: Auf Grund des Verfahrensablaufes und der Verfahrensdauer sind sie manchmal überholt, teilweise schon ein Jahr alt. Die Wirklichkeit sieht dann schon anders aus. In den 127 größten Städten Deutschlands sind allein 2016 die Immobilienpreise um 8 Prozent gestiegen, so die Deutsche Bundesbank. Zwischen 2010 und 2015 waren es im Schnitt 6,8 Prozent – jedes Jahr.

Zwangsversteigerung 2016 in Zahlen

Amtsgerichte"}">Amtsgerichte500 
Versteigerte Objekte31.000 
Verkehrswert5 Mrd.Euro
Durchschnitt160.000Euro

 

Die Gutachten können daher nur als grober Anhaltspunkt dienen, die Ansätze darin sollte der Interessent immer aktualisieren, also zum Beispiel mit einem neuen Mietspiegel und aktuellen Bodenrichtwerten vom Gutachterausschuss. Genau das ist die Chance aktuell bei einer Zwangsversteigerung: Dass noch alte Verkehrswerte genannt werden, die noch nicht die gestiegenen Preise beinhalten. Allerdings zeigt die Praxis etwa in NRW Amtsgerichten: Es gibt viele Schnäppchenjäger, die eine günstige Immobilie haben wollen. Vielfach wird mittlerweile, also 2017, deutlich mehr als der Verkehrswert geboten.

Die „Besonderheiten“ beim Verkehrswertgutachten

Ein Augenmerk sollte außerdem dem Punkt „Besonderheiten“ gelten: Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder ein längerer Leerstand. Auskunft darüber, ob das Objekt lastenfrei ist, gibt der Grundbuchauszug. Besonders wichtig ist dabei die „zweite Abteilung“ des Grundbuchs. Da steht, ob Dauerschuldverhältnisse bestehen, also zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht auf Lebenszeit, das nach der Ersteigerung weiterhin gelten würde. Wer nicht selber bestmöglich prüft, kann sich hinterher nicht beklagen. Bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Ansprüche auf Gewährleistung.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Die Versteigerung selbst unterteilt sich in zwei Abschnitte: Erst verliest der Rechtspfleger Grundbuchinhalt, Versteigerungsbedingungen und weitere Formalien. Dann folgt die gesetzliche Bietstunde, die allerdings nur noch 30 Minuten dauern muss.

Während bei einem Ersttermin Gebote unter 70 Prozent des Verkehrswertes von den Gläubigern abgelehnt werden können und bei Geboten unter 50 Prozent zum Schutz des Schuldners sogar der Zuschlag verweigert werden muss, gelten beim Zweittermin diese Einschränkungen nicht. Vor allem bei einem zweiten Termin lassen sich also noch Schnäppchen machen.

Mindestens erreicht werden muss das Geringste Gebot, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Der Betrag des geringsten Gebotes setzt sich zusammen aus den Verfahrenskosten (meist einige Tausend Euro) sowie ggf. Rechten, die der Ersteigerer übernehmen muss.

So wird bei einer Zwangsversteigerung gezahlt

Vor dem Versteigerungstermin muss die Finanzierung des Objekts bereits sicher stehen. Zwar muss ein Bieter beim Termin nur zehn Prozent des Verkehrswertes per Scheck oder Bürgschaft absichern (Bargeld ist seit Februar 2007 nicht mehr zulässig), haftet aber für den gesamten Betrag. Zum so genannten Verteilungstermin – meist sechs Wochen später – wird die Restsumme fällig. Hinzu kommen für die Zeit vom Zuschlag bis zur Verteilung anteilig vier Prozent Zinsen aufs das Gebot sowie die Grunderwerbsteuer.

Die Räumung der ersteigerten Immobilie

Der Zuschlagbeschluss bedeutet gleichzeitig einen Räumungstitel, die Vollstreckungsklausel muss beim Rechtspfleger förmlich beantragt werden. Ist die Wohnung vermietet, kann der Erwerber den Vertrag wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 57 A ZVG) – vorausgesetzt, er oder Familienangehörige wollen tatsächlich in die durch Zwangsversteigerung erworbene Immobilie selber einziehen. 

 



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