Auf Vermieter und Verkäufer von Immobilien kommen einige Kosten zu: Sie müssen sich einen Energieausweis (auch Energiepass genannt) für ihre Objekte zulegen. Für einige ist das bereits seit 1. Juli Pflicht, für andere wird es Pflicht zum Jahreswechsel. Der Fiskus lässt sich in einigen Fällen daran beteiligen.
Beim sogenannten Bedarfsausweis, der den theoretischen Bedarf schätzt, liegen die Kosten laut Bundesbauministerium zwischen 80 und 120 Euro – pro Wohneinheit. Je nach Gebäude und Aufwand kann es aber auch mehr sein. Beim „Verbrauchsausweis“ wird die in drei Vorjahren tatsächlich verbrauchte Energie benotet. Die notwendige Arbeit dafür ist geringer, pro Wohneinheit müssen Vermieter deshalb lediglich mit etwa 25 bis 50 Euro rechnen.
Eine Umlage auf die Nebenkostenabrechnung der Mieter kommt nicht in Frage. Einen solchen Posten sieht die Berechnungsverordnung nicht vor. Vermieter können hingegen grundsätzlich den Betrag als Werbungskosten geltend machen, also ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung damit vermindern. Die Steuerersparnis hängt dann vom persönlichen Steuersatz ab, mit dem das Einkommen zu versteuern ist.
Verbrauchsausweis günstiger als Bedarfsausweis
Kniffliger wird es beim Verkäufer, der bislang selber in der Immobilie gewohnt hat. Auch beim Verkauf ist der Energieausweis vorzulegen. Mangels Einkünften gibt es aber nichts zu verrechnen. Der Eigentümer bleibt also grundsätzlich auf den Kosten sitzen. Die Ausnahme wäre, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft wird. Der zu versteuernde Gewinn könnte dann um die Kosten für den oder die Energieausweise gemindert werden.
Wer erst gar nicht die Kosten hoch werden lassen will, der denkt an den Stichtag 30. September. Bis dahin besteht für alle Eigentümer noch ein Wahlrecht zwischen teurem Bedarfausweis und günstigerem Verbrauchsausweis.
Ab 1. Oktober ist zumindest für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, nur noch der teurere Bedarfs-Ausweis zulässig. Deshalb kann es für Eigentümer solcher Mehrfamilienhäuser sinnvoll sein, sich vorher um einen „Verbrauchsausweis“ zu kümmern. Die Dokumente sind zehn Jahre lang gültig. Für alle anderen Wohngebäude besteht auch über den 1. Oktober hinaus Wahlfreiheit. Für Neubauten muss hingegen bereits seit 2002 ein Bedarfsausweise ausgestellt werden.
Es wäre optimal, wenn ich die Kosten für den Energieausweis von der Steuer absetzen kann. Ich werde mich erst mal weiter informieren. Mir war nicht bewusst, dass es einen Unterschied zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis gibt.