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Maklerprovison: So viel Courtage kann der Immobilienmakler fordern

Zuletzt aktualisiert: 14. August 2017

Bei Immobilienkauf gehört die Maklercourtage, also die Provision des Immobilienmaklers, zu den größten Zusatzkosten neben der Grunderwerbssteuer. Aber wie viel darf Immobilienmakler eigentlich fordern? Oft unbekannt: Gesetzlich festgelegte Vergütungen gibt es nicht. Mit geschickter Verhandlung lassen sich einige Tausend Euro sparen.

In den Paragraphen 652 bis 656 BGB hat der Gesetzgeber den so genannten „Mäklervertrag“ geregelt. Nachzulesen ist dort beispielsweise, dass ein „Mäklerlohn“ als stillschweigend vereinbart gilt, „wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist“.

Vertrag mit Immobilienmakler entsteht formlos

Es muss also nicht zwingend vorher schriftlich oder mündlich eine Courtage vereinbart worden sein – der Anspruch entsteht bei einem professionellen Makler automatisch. Denn niemand wird davon ausgehen, dass er für Gotteslohn arbeitet. Über die Höhe der Maklervergütung hat der Gesetzgeber nur geregelt, dass eine ohne eine ausdrückliche Vereinbarung „bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen“ ist. Der übliche Lohn, so sagen es jedenfalls die Makler gerne, sei das, was ihre Berufsverbände für die jeweilige Region ausweisen.

Je nach Bundesland sind Provisionen verschieden

Je nach Bundesland sind es knapp sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer). Schon dieser eine Prozentpunkt Unterschied bedeutet viel Geld. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind das immerhin 2.500 Euro. Je nach Bundesland unterschiedlich ist auch die Verteilung auf Käufer und Verkäufer. In manchen Bundesländern ist es üblich, dass sich die beiden Vertragsparteien die Courtage teilen, mal übernimmt der Käufer einen größeren Teil, mitunter soll der Käufer alles zahlen.

Das aber alles sind nur Gewohnheiten, an die weder Verkäufer noch Käufer gebunden sind. Andere Vereinbarungen sind möglich. Ein Käufer kann zum Beispiel entweder versuchen, dass der Verkäufer die Maklercourtage überwiegend oder ganz trägt. Immerhin übernimmt der Makler vor allem Aufgaben des Verkäufers (z.B. Wertermittlung, Werbung).

Andererseits kann er vor Abschluss eines Kaufvertrages verhandeln, dass der Makler mit seinem Courtageanspruch heruntergeht. Bíslang verhandeln aber nur wenige Käufer. Das liegt auch daran, dass Makler gerne den Eindruck erwecken, ihre Vergütung sei in der Höhe vorgeschrieben.Mit welchen Argumenten könnte der Käufer feilschen? Hier einige Beispiele.

Makler-Courtage (Provision) verhandeln: Das sind gute Argumente

Kaufpreishöhe: Je teurer das Objekt, desto mehr verdient der Immobilienmakler beim gleichen Provisionssatz daran – obwohl der Aufwand grundsätzlich gleich bleibt (bei teuren Objekten dauert es natürlich oftmals länger, bis sie vermittelt sind). Bei einem Objekt mit 500.000 Euro verdient der Makler bei einem Courtagessatz von sechs Prozent immerhin 30.000 Euro. Bei vier Prozent und 20.000 Euro Verdienst dürfte es immer noch ein gutes Geschäft gewesen sein.

Angebotsdauer: Wenn ein Makler schon lange versucht, eine Immobilie zu vermitteln, kann das ebenfalls ein Verhandlungsaspekt sein. Seit wann das Objekt auf dem Markt ist, sollte der Käufer in jedem Fall recherchieren, denn das ist auch für den Kaufpreis ein gewichtiges Argument. Verkäufer und Makler sind irgendwann froh, endlich einen Käufer gefunden zu haben. Andererseits kann auch eine sehr kurze Angebotsdauer für Verhandlungen geeignet sein – schließlich hat der Makler offenbar wenig tun müssen, um die Wohnung zu vermitteln.

Vertragsabschluss: Bis der für den Makler ersehnte Notartermin kommt, vergeht oft noch eine geraume Zeit, da Käufer Finanzierungsdetails klären müssen. Wer indes den Kaufpreis ohne Probleme aufbringen kann und daher schnell den Vertrag perfekt machen könnte, sollte das als Rabatt-Argument anführen. Der Makler hat dann die Perspektive, sehr schnell sein Geld zu kriegen. Denkbar wäre auch der Ansatz, dass nur 5.000 Euro für die Finanzierung fehlen – mit etwas weniger Maklercourtage sei die Sache geritzt. 

Was unterscheidet Courtage und Provision?

Gar nichts. In beiden Fällen bezeichnet das eine erfolgsabhängige Vergütung, nämlich den Mäklerlohn (das ist die immer noch gültige Bezeichnung des Gesetzgebers). Courtage klingt etwas vornehmer, denn es kommt auf dem Französischen (Courtage = Maklergebühr, courtier = Makler, Agent). In Deutschland wird gerne Provision für Handelsvertreter verwendet, Courtage indes für Makler.

Wie ist Ihre Erfahrung mit Immobilienmaklern und der Provision? 

Schreiben Sie dazu in den Kommentaren. Andere Leser werden Ihnen dankbar sein.

 



Kommentare

olpi 18. August 2017 um 14:10

Makler setzen ihren Anspruch auf die Courtage gerne in den Kaufvertrag als Klausel „zu Gunsten Dritter“ ein. Dies hat den Nachteil für den Käufer, dass die Courtage Teil der Vertragssumme wird und entsprechend zu einer (leicht) höheren Notar-Gebühr führt. Dies hat den Vorteil für den Makler, dass er sofort einen Titel für die Courtage hat und dadurch direkt Pfänden kann. Der Käufer gibt also eine finanzielle Hoheit auf und darf die Gebühren dafür auch noch selber zahlen.

Ob der Makler einen rechtlichen Anspruch auf die Klausel hat oder ob er sie im Namen des Verkäufers einfach mit aufnehmen lässt oder ob er per Makler-Vertrag mit dem Verkäufer vereinbart hat, dass sie aufzunehmen ist, ist mir nicht bekannt. Ein interessanter Diskussionspunkt mit dem Makler und/oder dem Verkäufer ist es allemal.

So oder so: die Maklergebühr ist ein sehr sehr ekliger Posten beim Immobilienkauf. Meine Versuche, mit meinem Makler war über die Prozente jedenfalls nicht zu diskutieren … warum auch sollte ein Makler darauf eingehen? Solange der Auftraggeber des Maklers und der Rechnungsempfänger nicht ein und die selbe Person sind, wird sich an der „ortsüblichen Courtage“ nichts ändern.
Erst wenn schon die Verkäufer bei der Beauftragung des Maklers eine geringere Courtage vereinbaren/einfordern, wird sich etwas ändern.

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