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Mietrückstand: Der Vermieter darf „doppelt“ kündigen. Wie die Kündigung sich noch abwenden lässt.

Zuletzt aktualisiert: 26. Juni 2018

Bei Mietrückstand kann der Vermieter dem Mieter sowohl fristlos als auch fristgerecht kündigen. Beides zusammen ist ebenfalls möglich – der Mieter muss sich dann geschickt verteidigen, wenn er die Kündigung noch abwenden will.

Die fristlose Kündigung bei Mietrückstand

Die Mietzahlung ist die wichtigste Vertragspflicht des Mieters. Deshalb hat es der Gesetzgeber grundsätzlich ermöglicht, einem säumigen Mieter schnell loszuwerden. Der Vermieter hat nach Paragraf 543 BGB (Absatz 2 Nr. 3) im Mietrecht das „Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“, und zwar wenn der Mieter…

  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mehr als eine Monatsmiete) in Verzug ist
  • oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Wenn die Miete, wie meist, monatlich zu zahlen ist, droht also spätestens bei zwei Monaten Mietrückstand die fristlose Kündigung. Eine Nachfrist oder Abmahnung, also vorherige Warnung des Mieters, ist nicht erforderlich, wie der Gesetzgeber ausdrücklich festgelegt hat.

Nachzahlen möglich bei friloser Kündigung

Der Mieter hat aber bei einer fristlosen Kündigung eine Nachzahloption – der Rauswurf wird unwirksam, wenn der Mietrückstand vollständig „spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs“ bezahlt wird oder z. B. sich das Sozialamt verpflichtet, die Mieten zu übernehmen (Paragraf 569 BGB, Absatz 3 Nr. 2 ).

Die Frist beginnt zu laufen ab dem Zeitpunkt, in dem die Räumungsklage zugestellt wird. Die Grenzen der Nachzahloption: Der Mieter kann sie nur alle zwei Jahre nutzen. Wer ständig die Miete schuldig bleibt und immer erst im letzten Moment nachzahlt, soll nicht geschützt werden, um einen bewussten Rechtsmissbrauch zu verhindern.

Fristgerechte Kündigung wegen Mietrückstand

Will der Vermieter in jedem Fall einen unzuverlässigen Mieter loswerden, so kann er mit der fristlosen zugleich eine fristgerechte Kündigung nach Paragraf 573 BGB aussprechen, und zwar wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten, etwa mit der Formulierung: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht.“ Die rechtzeitige Nachzahlung der rückständigen Miete nutzt dem wiederholt säumigen Mieter dann nichts. Sie lässt zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden – nicht aber die fristgerechte, wie bereits der Bundesgerichtshof (BGH) in einem solchen Fall entschieden hat (Urteil Az: VIII ZR 6/04).

Was fristgerecht ist, hängt von der Mietdauer ab: Bis fünf Jahre sind es drei Monate, bis acht Jahre sechs Monate sowie nach acht Jahren Mietdauer neun Monate Kündigungsfrist (Paragraf 573c BGB). Dem Mieter bleibt bei der fristgerechten Kündigung – anders als bei der fristlosen – aber noch die Chance, der Kündigung zu widersprechen und sich auf die Sozialklausel zu berufen. Der Vermieter sollte den Mieter sogar auf das Widerspruchsrecht ausdrücklich hinweisen, um zu vermeiden, dass der Mieter den Widerspruch erst in einem Räumungsrechtsstreit erklären kann.

Geregelt ist das im Paragraf 574 BGB. Einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter demnach widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für seine im gemeinsamen Haushalt lebenden Angehörigen eine besondere Härte bedeutet. Typische Härtegründe sind beispielsweise ein hohes Alter des Mieters, eine lange Dauer des Mietverhältnisses, eine schwere Erkrankung, Behinderung oder Schwangerschaft. 

Kündigung wegen Mietrückstand: Die Formvorschriften

Der Vermieter muss bei einer fristlosen Kündigung den wichtigen Grund, in diesem Fall den Mietrückstand, in seinem Kündigungsschreiben angeben. Tut er dies nicht, ist die Kündigung unwirksam. Doch wie genau muss der Vermieter dabei vorgehen? Eine Zeitlang wurde vor Gerichten darum gestritten, ob die einzelnen Mietrückstände aufgelistet werden müssen. Der BGH hat das nach einer Klage zu Gunsten der Vermieter geklärt: Bei „einfacher Sachlage“ genüge es, wenn im Kündigungsschreiben der Zahlungsverzug als Grund genannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie das jeweilige Datum des Verzugseintritts oder eine detaillierte Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist dagegen entbehrlich, so der BGH in seiner Entscheidung (Urteil Az: VIII ZB 94/03). Der Mieter könne anhand seiner Kontoauszüge selber feststellen, wann er wie viel gezahlt hat. Wichtig außerdem: Die Kündigung muss schriftlich und mit Unterschrift des Vermieters erfolgen, eine E-Mail reicht nicht.



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