Heizung kaputt, Wohnung zu kalt: Das können Mieter vom Vermieter fordern

Eine Heizungsausfall im Winter für Mieter kaum erträglich. Manchmal wird es einfach nicht warum genug. Was dann zu tun ist, um dem Vermieter einzuheizen, wie viel Mietminderung möglich ist, lesen Sie hier.

In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Heizperiode spätestens ab dem 01. Oktober beginnt. Fehlt eine Vereinbarung darüber, für wie viel Wärme der Vermieter zu sorgen hat, kann sich der Mieter auf die Rechtsprechung stützen. In Wohnräumen gelten 20 bis 22 Grad Celsius als angemessen, in Küchen und Bädern 21 bis 23 Grad Celsius. So jedenfalls haben zahlreiche Gerichte entschieden.

Urteile: So warm muss es in der Mietwohnung sein

Aber Achtung: Diese Werte kann der Mieter nur in der Zeit von 6.00 bis 23.00 Uhr von seinem Vermieter fordern – nachts hingegen darf es durchaus kühler sein. Von 23.00 bis 6.00 Uhr hielt zum Beispiel das Berliner Landgericht in allen Räumen 18 Grad Celsius für ausreichend (Az: 64 S 266/97). Was aber, wenn der Vermieter im Kleingedruckten des Mietvertrages generell 18 Grad oder sogar weniger als vertragsgerecht bezeichnet hat? Eine solche Klausel ist nichtig, entschied ebenfalls das Berliner Landgericht (Az: 65 S 9/91).

Erst die Mängel anzeigen, dann Miete mindern

Friert und fröstelt der Mieter, weil die angemessenen Temperaturen nicht erreicht werden, kann er die Miete mindern. Zunächst muss der Vermieter aber die Gelegenheit bekommen, seiner Heizpflicht nachzukommen, etwa indem die Anlage repariert wird. Ein Recht auf Selbstvornahme, bei dem der Mieter eigenständig die Heizung reparieren lässt, gibt es  nur in Ausnahmefällen. Der Vermieter muss die Gelegenheit haben, den Mangel selbst zu beheben. Die Mängelanzeige schicken Mieter am besten schriftlich und setzen dabei eine Frist. Mit dieser Mangelanzeige muss der Mieter androhen, dass er ansonsten die Miete mindern wird.

Mietminderung wegen Heizungsausfall – so haben Gerichte entschieden

Wie viel gekürzt werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt – das muss für den Einzelfall das Gericht entscheiden. Es hängt vor allem davon ab, wie lange bei wie viel Grad der Mieter ausharren musste. Die Gerichte haben Minderungsansprüche von bis zu 100 Prozent anerkannt, die Rechtsprechung ist aber sehr uneinheitlich. Einige Beispiele:

  • 15 Prozent Mietminderung hielt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg bei einer Zimmertemperatur von 15 Grad für angemessen (Az: 2 C 454/85).
  • 20 Prozent Mietminderung gestand das Amtsgericht Oldenburg bei einer Temperatur von 18 Grad im Kinder- und Schlafzimmer einem Mieter zu (Az: 19 C 559/77 VII).
  • 25 Prozent Mietminderung sah das Landgericht München I) als gerechtfertigt an, weil die Wohnung wegen eines Heizungsdefektes auf 15 Grad Celsius abkühlte (Az: 20 S 3739/84).
  • 30 Prozent Mietminderung wiederum fand das Amtsgericht Görlitz in Ordnung, weil die Zimmer nur rund 16-18 Grad Celsius warm wurden (Az:1 C 1320/96).
  • Wenn die Heizung in den Wintermonaten ausfällt und die Wohnung unbewohnbar dadurch unbewohnbar wird, muss der Mieter gar keine Miete mehr zahlen (Landgericht Hamburg, Az: 7 O 80/74).

Fällt die Heizung nur für wenige Tage aus, berechtigt das allerdings noch nicht zwangsläufig zur Mietminderung. So meinte das Amtsgericht Erkelenz, dass Heizungsanlagen typischerweise im Winter mal ausfallen und die Wohnung nicht plötzlich auskühlt, sondern erst nach und nach an Wärme verliert (Az.: 8 C 243/98).

Zu hohe Mietminderung kann zur Kündigung führen

Achtung: Zieht der Mieter einen zu hohen Minderungsbetrag ab und zahlt deshalb zu wenig Miete, kann ihm außerordentlich gekündigt werden. Unter Umständen ist das schon im zweiten Monat, in dem zu wenig Miete gezahlt wird, möglich. Die Alternative dazu: Die Mieter weiter zu 100 %  bezahlen und später den Minderungsbetrag zurückverlangen. Dafür sollte Verwendungszweck “unter Vorbehalt der Minderung” gezahlt vermerkt sein.

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11 Gedanken zu „Heizung kaputt, Wohnung zu kalt: Das können Mieter vom Vermieter fordern

  1. Lucas Gerling Antworten

    Ich danke ihnen für diesen informativen Beitrag zum Mietrecht. Mein Bruder hat das Problem, dass es in seiner Wohnung viel zu kalt ist. Ich werde ihm auf jeden Fall weitergeben, dass der Vermieter dieses Problem zu lösen hat.

  2. Lisbeth Maler Antworten

    Gut zu wissen, dass in den meisten Mietverträgen geregelt ist, dass die Heizperiode spätestens ab dem 01. Oktober beginnt. Während bei meiner Tante im Eigenheim die Heizung gerade erst installiert wird, warte ich darauf, dass unsere wieder angestellt wird. So langsam wird es nachts nämlich doch recht kalt.

  3. Anita Scholz Antworten

    Mit diesen Informationen zum Thema Installateur kann ich die richtige Entscheidung treffen. Es ist nicht immer einfach, eine Entscheidung zu treffen. Vor allem, wenn man nicht genau weiß, was die Möglichkeiten sind.

  4. Ronja Oden Antworten

    Gut zu wissen, dass in den meisten Mietverträgen geregelt ist, dass die Heizperiode spätestens ab dem 01. Oktober beginnt. Damit ab diesem Datum auch alles einwandfrei funktioniert, schaut bei uns regelmäßig ein Installateur für Heizung vorbei. Der kontrolliert und wartet die Heizung.

  5. Oscar Albrecht Antworten

    Vielen Dank für den Beitrag. Wir haben Probleme mit der Heizung in unserer Mietwohnung. Selbst wenn die Heizkörper bis zum Maximum geöffnet sind, werden die Räume nicht warm genug.

    Gut zu wissen, dass es klare Mindestwerte gibt, die der Vermieter garantieren muss. Erster Schritt: uns ein paar Thermometer besorgen!

  6. Helena Antworten

    Unserer Rohr von der Heizung ist kaputt, deswegen möchte ich eine Mietminderung vom Vermieter erreichen. Dadurch hatten wir große Wärmeverluste und einige kleine Schäden. Danke für die Information über die kaputte Heizungen in Mietwohnungen!

  7. Manuel Löhrmann Antworten

    Gut zu wissen, dass man eine Mietminderung bei Heizungsausfall fordern kann. Meine Heizung bleibt leider schon länger kalt und ich werde das heute reklamieren. Ich werde wohl einen Installateur-Notdienst am Wochenende rufen.

  8. Laura Urban Antworten

    Bei uns in der Wohnung läuft die Heizung zwar, aber wird einfach nicht wirklich warm. Ein Freund des Vermieters hat sich die Heizung zwar schon mal angesehen, aber ein Experte war bisher nicht da und wärmer als vorher wird die Heizung auch nicht. Wir werden dem Vermieter eine Mängelanzeige schreiben. Danke für den Hinweis, dass wir bereits in diesem Schreiben damit drohen müssen, die Miete zu kürzen, wenn sich an der Situation nichts ändern wird.

  9. Mailin Dautel Antworten

    Ich wohne mit ein paar anderen Studenten in einem Haus und die Heizung funktioniert nicht wirklich. Es ist aber wirklich schwer den Vermieter zu kontaktieren. Ein Glück wird es draußen jetzt immer wärmer, aber es ist gut zu wissen, dass die Miete gemindert werden kann wenn die mindest Temperaturen nicht gegeben sind.

  10. Luise Hanson Antworten

    Die Heizungsanlage in unserem Mietshaus ist sehr veraltet und nach dem Winter soll eine neue Wärmepumpe installiert werden. Manchmal wird es bei uns auch nicht wärmer als 18 Grad und gerade im Kinderzimmer finde ich das zu kalt. Dass man hier schon eine deutliche Mietminderung in Erwägung ziehen kann, überrascht mich positiv. Ich werde dies noch einmal mit dem Vermieter besprechen und die Minderung von bis zu 20% in den Raum werfen.

  11. Laura Heimisch Antworten

    Eine Freundin von mir beschwert sich immer, weil sie meint ihre Heizung funktioniert nicht. Sie wollte das mit ihrem Vermieter besprechen, weil sie sagt, dass es viel zu kalt ist. Ich wusste nicht, dass in Bädern 21 bis 23 Grad Celsius sein sollten. Bei so einer Temperatur würde sich jeder wohl fühlen.

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