Baufinanzierung kündigen: Wie man nach dem Hausverkauf aus dem Kredit rauskommt

Was aber wird nach einem Verkauf oder Übertragung einer Immobilie auf die Kinder aus der laufenden Baufinanzierung? Kann man sie einfach kündigen? Diese Frage wurde mir schon mehrfach gestellt. Die Antwort: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die bereits bei den Verhandlungen berücksichtigt werden sollten.

Kredit-Übernahme statt Kündigung

Wenn die finanzierende Bank einverstanden ist, kann das laufende Hypotheken-Darlehen sowie die Grundschuld übernommen werden. Der Vorteil: Die Bank kennt das Objekt schon gut, sie hat es bereits geprüft. Das beschleunigt generell die Finanzierungsanfrage. Für den Verkäufer wäre die Übernahme ideal, da er so ohne weitere Verpflichtungen aus dem Vertrag herauskommt.

Es kommt nun auf vor allem auf die Bonität des Käufers an, ob die Bank der Übernahme zustimmt. Der Käufer sollte allerdings ebenfalls gründlich prüfen, ob das für ihn vorteilhaft ist. Läuft die Immobiienfinanzierung bereits einige Jahre, dürften die Zinsen höher als sein als das, was im aktuellen Zinstief bei einem Neuabschluss möglich ist. Zur Orientierung: Hypotheken-Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung gibt es jetzt ab etwa zwei Prozent Effektivzins.

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Sonderkündigung der Immobilienfinanzierung

Der bisherige Eigentümer hat ein Sonderkündigungsrecht, er kann also mit dem Verkaufserlös das Hypotheken-Darlehen zurückzahlen und dem Käufer ein lastenfreies Objekt übergeben. Das ist ohne Probleme möglich, wenn das alte Darlehen mit mehr als 10-jähriger Zinsbindung bereits länger als 10 Jahre läuft. Bei einer früheren Sonderkündigung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen.Um den Zinsschaden zu berechnen, muss die Bank oder Sparkasse als Maßstab die Zinsen von Hypothekenpfandbriefen anlegen. Dem Zinsverlust wegen des vorzeitig zurückgezahlten Kredits muss das Kreditinstitut also gegenüberstellen, was es bei der Wiederanlage des Geldes einnimmt. Die Differenz darf dem Kunden in Rechnung gestellt werden. Bei den geringen Zinserträgen, die derzeit zu erzielen sind, kann die Vorfälligkeitentschädigung erheblich sein.

Fortführung des Kredits (bei Schenkung):

Wird die Immobilie nicht verkauft, sondern zum Beispiel an einen Familienangehlörigen wie das Kind verschenkt, sind zwei Varianten möglich. Zum einen kann der bisherige Eigentümer lediglich die Immobilie übertragen, jedoch der Vertragspartner der Baufinanzierung bleiben. Das ist für die Bank unproblematisch, denn es ändert sich für sie nicht viel. Es wird lediglich die so genannte Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt. Soll der Immobilien-Erwerber auch die Pflichten aus der Immobilienfinanzierung übernehmen, wird die Bonität wie bei einem Käufer geprüft. Verläuft sie positiv, wird der Vertrag mit den bestehenden Konditionen (unter anderem Zinsbindung) aber anderem Vertragspartner fortgesetzt.