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Hauskauf: Mängel nach Übergabe – was der Käufer dann tun kann

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, etwa ein Haus, der spart im Vergleich zum Neubau viel Geld. Tauchen aber nach der Übergabe Mängel auf, kann es nachträglich sehr teuer werden. Dann sollte geprüft werden, ob noch Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen.

Mit dem Second-Hand-Haus ist es wie mit dem gebrauchten Auto: Privatleute können im Kaufvertrag jegliche Gewährleistung ausschließen – die meisten Kaufverträge enthalten solch einen Haftungsausschluss, und zwar für sichtbare wie unsichtbare Mängel. Merkt der Käufer kurze Zeit später, dass Rohre verrottet sind oder Fenster nicht richtig schließen, ist das generell sein Problem. Er kann weder Reparaturen fordern oder etwa den Kaufvertrag rückgängig machen.

Wenn der Mangel verschwiegen wurde

Eine Ausnahme besteht aber, wenn der Verkäufer arglistig einen Mangel verschwiegen hatte (Paragraf 444 Bürgerliches Gesetzbuch). Auf den Gewährleistungsausschluss kann er sich dann nicht berufen. Dafür muss sich um einen wesentlichen Mangel handeln, etwa erheblichen Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in den Wänden.

Hinweis auf Asbestplatten notwendig.

Als arglistig wird nicht nur gesehen, wenn der Verkäufer zum Beispiel den Schimmelbefall überpinselt hat, um die Verkaufschancen zu verbessern, oder eine Frage wissend falsch beantwortet hat. Die Rechtssprechung sieht es ebenso als arglistig an, wenn auf wesentliche Mängel nicht ausdrücklich aufmerksam gemacht wurde. Dieses „arglistige Verschweigen“ setzt laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs voraus, „dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält“ (Az: V ZR 249/05).

Das gilt ebenso bei Asbestplatten, urteilte der ebenfalls der Bundesgerichtshof (Az: V ZR 30/08). Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren (in diesem Fall: 1980), später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können demnach einen Mangel der Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren sei. Selbst wenn direkt keine Gesundheitsgefahr von Asbestplatten ausgehe, müsse z.B. an übliche Renovierungsarbeiten gedacht werden, wo Asbestfasern freigesetzt werden könnten.

Die Ansprüche bei Mängeln am Haus

In dem Asbestplatten-Fall ging es um Schadenersatz für die notwendige Asbestsanierung. Wenn der Käufer arglistig getäuscht wurde, kann aber nicht nur „Nacherfüllung“ verlangen, also eine Immobilie ohne Mängel auf Kosten des Verkäufers. Möglich ist auch der Rücktritt vom Vertrag, und zwar selbst dann, wenn der Schaden im Verhältnis zum Kaufpreis relativ gering war. So urteilte der Bundesgerichtshof im Fall einer Eigentumswohnung, die 84.000 Euro gekostet hatte und ein Feuchtigkeitsschaden in Höhe von 2.500 Euro zu beheben war (Az: V ZR 173/05).

Bei einer solchen Rückabwicklung wegen kann der Käufer nicht nur den Kaufpreis zurückfordern – ebenso kann er Notargebühren, Makler-, Gerichts- und Umzugskosten sowie weiteren Schadenersatz etwa für eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen.


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