Baufinanzierung: Die richtige Zinsbindung

Baugeld bei der Bank gibt es meist mit drei möglichen Zinsfestschreibungen: 5, 10 oder 15 Jahre. Einige Anbieter haben auch 8 und 20 Jahre mit in der Auswahl. Welche Zinsbindung ist am sinnvollsten?

Je länger die Zinsfestschreibung dauert, desto teurer wird es. Andererseits erkauft sich der Häuslebauer zum Beispiel mit 15 Jahren Laufzeit ein gutes Stück Sicherheit: Über diese Zeit kann er sich auf den Zins verlassen – auch wenn das Zinsniveau wie zuletzt deutlich anziehen sollte.

Zinsabstand bei den Laufzeiten ist gesunken

Erleichtert wird die Entscheidung für lange Laufzeiten durch den Umstand, dass die Zins-Abstände bei den Laufzeiten geschrumpft sind. Früher kostete ein Baudarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung knapp einen Prozentpunkt mehr Zins als ein Baudarlehen mit fünf Jahren Zinsbindung, mittlerweile ist der durchschnittliche Zinsabstand auf drei bis vier Zehntel Prozentpunkte zusammengeschmolzen.

Das bedeutet: Schon bei einem geringem Zinsanstieg während der Dauer der Zinsfestschreibung holt der Kunde die Mehrkosten für die längere Laufzeit möglicherweise wieder rein. Der Grund: In den ersten 10 Jahren zahlt der Kunde mit der 15-Jahre-Laufzeit zwar mehr Zins, in den weiteren fünf Jahren aber deutlich weniger und schneidet deshalb insgesamt besser ab.

Kündigung bei langer Zinsbindung möglich

Gut zu wissen: Bei Langläufern mit einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren ist nur die Bank über die gesamte Zeit gebunden. Der Kunde indes kann bereits nach zehn Jahren den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Neben denen Zinsen sollte der Baufinanzierer auf die Nebenkosten achten, die die Kalkulation verderben können. So wird häufig noch für das Schätzen des Immobilienwerts zugelangt. Das kann bis zu 0,5 Prozent der Darlehenssumme kosten. Manche Anbietern wiederum kassieren dafür nichts. Das Gleiche gilt für Bereitstellungskosten. Üblicherweise berechnen die Banken ab dem 3. Monat nach Darlehenszusage 0,25 Prozent Zinsen pro Monat, wenn das Darlehen noch nicht ausbezahlt wird. Bei anderen Anbietern sind sechs bis zwölf Freimonate möglich.

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Wann variable Zinsen sinnvoll sein können

Bis zu einem Prozentpunkt im Vergleich mit Festzins-Verträgen sind Immobilienkredite günstiger zu haben, wenn variable Zinsen vereinbart werden. Das Prinzip: Der Zinssatz orientiert sich in der Regel am 3-Monats-Euribor und wird vierteljährlich neu festgelegt. Euribor ist der Zinssatz zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Bei einem weiter steigenden Zinsniveau könnte der Vorteil gegenüber einem Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung bald aufgezehrt sein.

Gibt es überhaupt Gründe, sich auf eine solche Spekulation einzulassen? Ja, wenn es sich lediglich um eine „Beimischung“ handelt. Das meint zum Beispiel Jörg Sahr, Finanzierungsexperte bei der Stiftung Warentest. „Wer einen variablen Zins vereinbart, der spart bei einigen Anbietern zunächst zumindest am Anfang Zinsen. Außerdem gewinnt der Kunde Flexibilität, denn ein solches Darlehen kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.“

Für Sondertilgung teilweise variabel finanzieren

Das könne laut Sahr zum Beispiel interessant sein für jene, bei denen in naher Zukunft eine größere Geldeinnahme bevorstehe – etwa wegen einer Erbschaft. Dann könnten die Schulden kurzfristig getilgt werden. Für das Gros der Häuslebauer dürfte aber eher in Frage kommen, lediglich teilweise auf variable Zinsen zu setzen, etwa mit einem Anteil von 20 oder 30 Prozent an der Gesamtfinanzierung. „Damit schafft sich der Finanzierer bei überschaubarem Risiko den Spielraum, kurzfristig per Sondertilgung die Zinslast zu verringern“, sagt Sahr.

Geeignet könnte das etwa für Freiberufler oder Selbstständige sein, die häufig schwankende Jahreseinkommen erzielen. Wie Zinsen angepasst werden können, sollte präzise in den Konditionen geregelt sein. Sonst erleben Kunden möglicherweise einen umgekehrten Effekt wie bei Sparplänen: Steigen die Zinsen, wird der Kredit prompt teurer – sinken die Zinsen, lässt sich die Bank für Anpassung viel Zeit. Als eine faire Regelung sieht es Experte Sahr an, wenn der Kreditzins an einen Referenzzins wie den Euribor gekoppelt wird.

Einige Baufinanzierer bieten so genannte “Cap-Kredite” an. Dabei sind die Zinsen ebenfalls flexibel, allerdings wird für die Vertragsdauer ein Maximalwert festgelegt (Cap = Obergrenze). Je länger die Vertragsdauer und tiefer die Obergrenze, desto höher ist Cap-Prämie, die den effektiven Jahreszins erhöht. 

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