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Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung: In diesen Fällen lohnt der Zinsaufschlag

Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2018

Eigentlich lassen Banken ihre Kunden nur ungerne schnell wieder laufen. Bei neuen Angeboten für die Baufinanzierung versprechen die Geldhäuser aber genau das: Wer etwas mehr Zinsen zahlt, erkauft sich das Recht, jederzeit aus dem Kreditvertrag aussteigen zu können – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Lohnt sich das?

Eine Baufinanzierung wird meist über zehn Jahre abgeschlossen. In dieser Zeit garantiert die Bank dem Kunden einen gleichbleibenden Zins und damit gleichbleibende Raten; der Kunde wiederum soll bitteschön im Gegenzug die gleiche Zeit lang die vereinbarten Zinsen und die Tilgung zahlen. Wer bislang als Kunde vorher kündigt, etwa weil er das Haus verkauft, bekommt eine dicke Rechnung aufgemacht: Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit lässt sich die Bank bezahlen, dass sie auf sicher geglaubte Zinseinnahmen verzichtet.

Sondertilgungen in beliebiger Höhe – aber mit Ausnahmen

Bei Hypothekendarlehen mit flexibler Rückzahlung soll das nicht mehr passieren: Der Kunde zahlt einen Aufschlag auf den regulären Zinssatz der Bank und darf mehr oder weniger nach freier Wahl den Vertrag vorzeitig beenden oder in beliebiger Höhe Sondertilgungen leisten, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung (meist ist Sondertilgung nur bis 10 Prozent pro Jahr möglich). Dabei ist auf mögliche Beschränkungen zu achten, etwa ein Ausstiegsverbot in den ersten beiden Jahren.

Je nach Bank beträgt der Aufschlag etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte. Die Mehrbelastung ist nicht zu unterschätzen: Läuft ein solcher Kredit über zehn Jahre durch, also ohne vorzeitige Rückzahlung, kostet die Flexibilität einiges Geld. Angenommen, die Kreditsumme beläuft sich auf 100.000 Euro und der Kreditzins statt 4,7 auf 5 Prozentpunkte – dann hat der Kreditnehmer bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozentpunkt für seine Flexibilität am Ende der Zinsfestschreibung rund 3.000 Euro mehr bezahlt.

Wann die Flexibilität bei der Baufinanzierung sich lohnt

Sinkende Zinsen: Sollten in beispielsweise fünf Jahren die Kreditzinsen einen Rutsch nach unten gemacht haben, könnte der Kreditnehmer problemlos kündigen und einen günstigeren Vertrag abschließen. Allerdings sieht es derzeit nicht danach aus. Sinkende Zinsen wären am ehesten dann zu erwarten, wenn die Konjunktur sich eintrübt und die Zentralbank die Leitzinsen runterfährt, um Investitionen zu fördern.

Anstehende Geldeingänge: Wer damit rechnet, etwa durch eine Erbschaft in den nächsten Jahren eine größere Summe Geld zu bekommen, könnte ebenfalls einen Vorteil mit den Flexibel-Krediten erzielen, und zwar vor allem in der ersten Hälfte der Vertragslaufzeit. „Im achten oder neunten Jahr nutzt die schnelle Kündigung nur noch wenig“, sagt der Düsseldorfer Finanzplaner Ralf Nomrosky. „Denn bis dahin hat der Kunde schon den höheren Zins gezahlt. Die Ersparnis für die Restlaufzeit fällt nur gering aus.“
Tipp: Wie viel ein Kredit im Einzelfall kostet, lässt sich mit einem kostenlosen PDF-Rechner unter www.fintext.de/rechner herausfinden.

Günstiger ist es, wenn das Kündigungsrecht nur in bestimmten Fällen gelten soll, etwa bei einem Immobilienverkauf wegen Umzuges in eine andere Stadt. Bei einer solche eingeschränkten Flexibilität sind meist nur 0,1 Prozentpunkte oder aber eine Pauschale von einigen Hundert Euro zu zahlen. Bei einem Hausverkauf hat aber der Kunde in jedem Fall die Möglichkeit, vorzeitig auszusteigen – natürlich gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei solchen Offerten hängt es dann vom Einzelfall ab: Wer es für wahrscheinlich hält, in den nächsten Jahren wegen der Karriere wechseln zu müssen, sollte sich eher für eine flexible Baufinanzierung entscheiden als jemand, der an seinem Wohnsitz in jedem Fall festhalten möchte. 



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