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Verwertungskündigung: Wann der Vermieter wegen Abriss kündigen darf

Wenn Immobilien mehr und mehr leer stehen oder vergammeln, dann sehen Eigentümer mitunter nur einen Ausweg: Abriss. Für die verbliebenen Mieter ist so eine Verwertungskündigung, weil sie ihr vertrautes Zuhause verlieren. Viele Möglichkeiten, sich dagegen zu wehren, haben sie allerdings nicht, auch wenn ein neues BGH-Urteil engere Grenzen setzt.

Die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung

Damit die Abrissbagger kommen dürfen, muss der Vermieter zunächst die noch bestehenden Mietverträge ordentlich beenden, sprich kündigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt ihm das Recht dazu, wenn der Vermieter ansonsten „an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert“ wäre und erhebliche Nachteile erleiden würde (Paragraf 573 BGB, Absatz 3).
In den Neuen Bundesländern ist dieses Kündigungsrecht bei alten DDR-Mietverträgen eingeschränkt – aber auch nur dann, wenn mit „wirtschaftlicher Verwertung“ ein Neubau gemeint ist. Soll ein Wohnblock ersatzlos abgerissen werden, so ist das selbst bei alten DDR-Mietverträgen möglich (Urteil des Bundesgerichtshofes, Az: VIII ZR 188/03).

Die Fristen sind lang: Bis zu neun Monate Kündigungsfrist

Bei sonstigen Mietverträgen kommt es darauf ab, ob der Vermieter mit dem Altbau im Vergleich zu einem Neubau erhebliche Nachteile erleiden würde. In einem älteren Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Mieter-Rausschmiss für gerechtfertigt empfunden, wenn ein Altbau nur mit hohen Kosten saniert werden könnte und das Ergebnis dennoch unzeitgemäß wäre (Az: VIII ZR 7/08). Im konkreten Fall sei der Abrissplan des Unternehmens „von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen“.

In einem neueren Urteil stellte der BGH klar, dass der Vermieter bereits in der Kündigung die „erheblichen Nachteile“ aufzeigen muss, die ihm (nicht anderen) ohne Abriss drohen würden – die Kündigung sei ansonsten unwirksam (Az: VIII ZR 243/16). Darauf sollten Vermieter achten, wenn sie nach einem Muster für eine Verwertungskündigung suchen.

Die Kündigungsfristen muss ein Vermieter ebenfalls unbedingt beachten, und zwar so wie bei jeder ordentlichen Kündigung: bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, bis acht Jahre Mietdauer sechs Monate sowie nach acht Jahren Mietdauer neun Monate (Paragraf 573 c BGB). Hat der Vermieter das beachtet, so muss er nicht wie vielfach vermutet, eine Ersatzwohnung stellen und Umzugskosen erstatten. Der Mietvertrag endet wie bei jeder ordentlichen Kündigung.

So können sich Mieter gegen Verwertungskündigung wehren

Der Mieter hat dann noch eine Chance, wenn er sich erfolgreich auf die Sozialklausel des Mietrechts berufen kann (Paragraf 574 BGB). Einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter demnach widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für Angehörige eine Härte bedeutet. Typische Fälle von Härte sind beispielsweise:

  • Hohes Alter des Mieters
  • Lange Dauer des Mietverhältnisses
  • Schwere Erkrankung
  • Behinderung
  • Schwangerschaft

Ersatzwohnung und Abfindung

Ausdrücklich sieht es der Gesetzgeber auch als Härte an, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Will sich der Mieter darauf berufen, so muss er grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen – und zwar schriftlich (Paragraf 574b BGB).

Um mitunter langwierige Streitereien zu vermeiden, aber auch um gute Mieter zu halten, bieten große Vermieter wie Wohnungsgesellschaften oft freiwillig Ersatzwohnungen an sowie Entschädigungen für die Umzugskosten. Die Vertragskonditionen sind reine Verhandlungssache. Denn generell wird ein neuer Mietvertrag geschlossen wie bei einer Neuvermietung.


Kommentare

Peter zinner 8. Januar 2020 um 15:10

Meine Frage bis jetzt kommt ich niemanden finden der uns helfen kann wir sind seit 2016 in einer Mietwohnung die für unsere Verhältnisse bezahlbar ist jetzt haben wir im März 2019 erfahren das der Vermieter das Haus abreisen will um zwei neue Häuser a 4 Parteien zubauen wir sollten jetzt die Wohnung bis Februar geräumt haben das geht nicht da wir noch keine Wohnung gefunden haben die für uns erschwinglich währe wir sehen laufend in Zeitungen und Internet auch ein Makler ist für uns tätig kann er uns jetzt ohne weiteres auf die Straße setzen ich wurde arbeitslos mein Partnerin jetzt auch Saison bedingt was Wirt uns jetzt erwarten die sofortige Räumung es ist für uns ein Härte Fall da ich diesen Monat auch schon 61 Jahre werde und durch meine Bandscheiben Vorfälle nicht mer so arbeiten kann würde mich auf eine Antwort freuen

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