Mieter, aufgepasst bei haushaltsnahen Dienstleistungen: BFH-Urteil ist bares Geld

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, VI R 24/20) schafft Klarheit für Mieter, die haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen steuerlich geltend machen wollen. Bislang gab es Unsicherheiten, insbesondere wenn Mieter nicht selbst Auftraggeber der Leistungen waren, sondern diese über ihre Nebenkostenabrechnung bezahlten. Die neue Rechtsprechung stärkt die Rechte der Mieter.

Haushaltsnahe Dienstleistung: Die neue Rechtslage für Mieter

• Auch ohne direkten Vertrag mit dem Dienstleister Steuern sparen: Der BFH hat entschieden, dass Mieter die Steuerermäßigung auch dann beanspruchen können, wenn sie die Verträge mit den Leistungserbringern nicht selbst abgeschlossen haben. Dies betrifft typischerweise Fälle, in denen der Vermieter beispielsweise eine Reinigungsfirma für das Treppenhaus oder einen Gärtner für die Außenanlage beauftragt und die Kosten auf die Mieter über die Betriebskosten umlegt. Entscheidend ist, dass die Leistungen dem Mieter zugutekommen.
• Betriebskostenabrechnung und Vermieterbescheinigung als Nachweis: Für die Geltendmachung der Steuerermäßigung reicht es in der Regel aus, wenn die Wohnnebenkostenabrechnung des Vermieters, eine Hausgeldabrechnung oder eine andere Abrechnungsunterlage die wesentlichen Angaben einer Rechnung sowie den Nachweis einer unbaren Zahlung enthält.
• Alternativ kann auch eine Bescheinigung des Vermieters gemäß dem Muster in Anlage 2 des BMF-Schreibens vom 9. November 2016 (BStBl I 2016, 1213) als Nachweis dienen. Dieses Muster listet die begünstigten Aufwendungen und den jeweiligen Kostenanteil auf.
• Recht auf Einsicht in die Originalrechnungen: Sollten die Abrechnungsunterlagen unvollständig sein oder Zweifel an deren Richtigkeit bestehen, darf das Finanzamt die Steuerermäßigung nicht sofort ablehnen. Stattdessen muss das Finanzamt den Mieter auffordern, sich die Originalrechnungen (oder Kopien) der Leistungserbringer vom Vermieter zu beschaffen und vorzulegen.
• Hierbei können sich Mieter auf ihr Recht auf Belegeinsicht gemäß § 259 Abs. 1 BGB berufen und die Rechnungen beim Vermieter einsehen, fotografieren, scannen oder kopieren. Für preisgebundenen Wohnraum besteht sogar ein Anspruch auf Kopien gegen Kostenerstattung (§ 29 Abs. 2 Satz 1 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete).
• Unbare Zahlung entscheidend, nicht zwingend durch den Mieter: Für die Steuerermäßigung ist es weiterhin erforderlich, dass die Zahlung an den Leistungserbringer unbar erfolgt ist (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Es ist jedoch nicht notwendig, dass der Mieter die Zahlung selbst geleistet hat. Die Zahlung des Vermieters an den Dienstleister ist ausreichend. Der Nachweis der unbaren Zahlung kann beispielsweise durch Kontoauszüge des Vermieters oder entsprechende Bestätigungen erfolgen.
• Maßgeblich sind die Aufwendungen des Mieters: Bemessungsgrundlage für die Steuerermäßigung sind die Aufwendungen, die der Mieter im Rahmen seiner Mietzahlungen (z.B. über die Nebenkostenvorauszahlungen) für die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getragen hat. Der Zeitpunkt des Abflusses dieser Aufwendungen beim Mieter ist entscheidend. In der Regel können im laufenden Jahr gezahlte Nebenkostenvorauszahlungen berücksichtigt werden, soweit sie die anteiligen Kosten für die begünstigten Leistungen decken.
• Keine Rolle spielt die zivilrechtliche Umlage: Die Frage, ob die Umlage der Kosten für die haushaltsnahen Leistungen auf den Mieter zivilrechtlich korrekt erfolgt ist, ist für die steuerliche Absetzbarkeit unerheblich.

So holen sich Mieter die Erstattung

• Achten Sie auf die gesonderte Ausweisung der Arbeitskosten in den Abrechnungen oder der Vermieterbescheinigung. Nur die Arbeitskosten sind steuerlich begünstigt, Materialkosten nicht.
• Bewahren Sie die Betriebskostenabrechnung und gegebenenfalls die Vermieterbescheinigung sorgfältig auf.
• Fordern Sie bei Bedarf eine Bescheinigung gemäß Anlage 2 des BMF-Schreibens von Ihrem Vermieter an. Mieter haben einen Anspruch auf diese Bescheinigung.
• Sie können die Kosten in dem Jahr absetzen, in dem sie abgerechnet werden, auch wenn sie in einem früheren Zeitraum angefallen sind.

Durch die neue Rechtsprechung des BFH wird die steuerliche Geltendmachung haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen für Mieter deutlich vereinfacht und ihre Position gegenüber dem Finanzamt gestärkt. Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen daher genau prüfen und die Möglichkeiten zur Steuerersparnis nutzen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen: Das gilt grundsätzlich

• Steuerermäßigungen können für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (z.B. Minijob im Haushalt), haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Reinigungskraft, Gartenpflege) und Handwerkerleistungen (für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) in Anspruch genommen werden.
• Die Leistung muss in einem im Inland oder in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt oder erbracht werden. Zum Haushalt können auch eine Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung gehören, die der Steuerpflichtige tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
• Für die Steuerermäßigung nach § 35a Absatz 2 und 3 EStG sind nur die Arbeitskosten begünstigt. In der Rechnung müssen die Arbeitskosten daher gesondert ausgewiesen sein oder prozentual aufgeteilt werden können.

Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung selbst nutzen, können die Steuerermäßigung auch dann erhalten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Auftraggeber war. Die Steuerermäßigung erfolgt anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil, basierend auf der Jahresabrechnung.

Mieter können die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen, wenn die Kosten über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden. In der Regel ist hierfür eine Bescheinigung des Vermieters erforderlich, die die relevanten Arbeitskostenanteile ausweist.

• Bei einem geringfügigen Beschäftigungsverhältnis (Minijob im Haushalt) beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 510 Euro im Jahr. Voraussetzung ist die Teilnahme am Haushaltsscheckverfahren.
• Für andere haushaltsnahe Dienstleistungen (außer geringfügige Beschäftigungen und Handwerkerleistungen) beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr.
• Für Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beträgt die Steuerermäßigung 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens 1.200 Euro im Jahr. Begünstigt sind hierbei nur die Arbeitskosten, einschließlich Fahrt- und Maschinenkosten, nicht die Materialkosten.
• Voraussetzung für die Steuerermäßigung bei haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ist, dass der Steuerpflichtige eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist. Barzahlungen werden nicht anerkannt.
• Der Steuerpflichtige muss die Rechnung und den Nachweis der unbaren Zahlung (z.B. Kontoauszug) aufbewahren und bei Bedarf dem Finanzamt vorlegen können.