Wer eine Ferienwohnung vermietet, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend machen. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs schafft Klarheit darüber, welche Vermietungszeiten erforderlich sind und wie diese berechnet werden, so die Wüstenrot Bausparkasse AG. Was Eigentümer von Ferienimmobilien wissen sollten.
Wann können Aufwendungen für eine Ferienwohnung steuerlich abgesetzt werden?
Aufwendungen für eine Ferienimmobilie können steuerlich geltend gemacht werden, wenn die jährliche Auslastung nicht erheblich unter den ortüblichen Vermietungszeiten liegt. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom August 2025 (IX R 23/24) klargestellt, dass die Vermietungsabsicht durch eine angemessene Auslastung nachgewiesen werden muss. Entscheidend ist dabei der Vergleich mit den durchschnittlichen Vermietungszeiten am jeweiligen Ferienort.
Wie wird die Vermietungsquote berechnet?
Die Vermietungsquote wird nicht für einzelne Kalenderjahre isoliert betrachtet, sondern über einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren insgesamt beurteilt. Dies hat der Bundesfinanzhof in seinem aktuellen Urteil entschieden. Damit können auch Jahre mit geringerer Auslastung durch Jahre mit überdurchschnittlicher Vermietung ausgeglichen werden. Diese Gesamtbetrachtung ermöglicht eine faire Bewertung der Vermietungsaktivität.
Welche Vermietungszeit gilt als ausreichend?
Als Richtwert gilt eine Vermietungszeit von mindestens 75 Prozent der am Ferienort üblichen durchschnittlichen Vermietungsdauer. Liegt die Auslastung erheblich darunter, kann das Finanzamt die steuerliche Anerkennung der Aufwendungen verweigern. Dabei werden lokale Gegebenheiten berücksichtigt: Es zählen die durchschnittlichen Auslastungsquoten von Ferienimmobilien mehrerer umliegender Gemeinden oder auch nur des betreffenden Ferienkomplexes.
Was passiert bei anfänglichen Verlusten nach einer Renovierung?
Steuerliche Verluste aus den ersten Jahren nach einer Renovierung können auch dann anerkannt werden, wenn die Vermietungsquote zunächst unter dem Durchschnitt liegt. Voraussetzung ist, dass die Auslastung über den Gesamtbetrachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren insgesamt ausreichend ist.
Im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall wurde eine Ferienimmobilie nach Auszug eines Dauermieters renoviert und anschließend an wechselnde Feriengäste vermietet. Die anfänglichen Verluste wurden rückwirkend anerkannt, nachdem die Immobilie in den Folgejahren überdurchschnittlich gut vermietet wurde.
Was sollten Eigentümer dokumentieren?
Eigentümer sollten ihre Vermietungsbemühungen und die tatsächlichen Vermietungszeiten sorgfältig dokumentieren. Dazu gehören Buchungsunterlagen, Inseratsaktivitäten und Vergleichsdaten zur ortüblichen Auslastung. Diese Nachweise sind wichtig, falls das Finanzamt die steuerliche Anerkennung der Aufwendungen anzweifelt. Die Dokumentation über mehrere Jahre hinweg ermöglicht es, die vom Bundesfinanzhof geforderte Gesamtbetrachtung nachzuvollziehen und die Vermietungsabsicht glaubhaft zu belegen.
Quelle: Wüstenrot Bausparkasse AG