Ein Vermieter will seine Wohnung umbauen und danach verkaufen. Während der Bauphase möchte er die Wohnung seines Mieters nutzen und kündigt deshalb wegen Eigenbedarf. Ist das zulässig? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun beantwortet – mit weitreichenden Folgen für beide Seiten. Dieser Ratgeber erklärt, worauf es bei einer Eigenbedarfskündigung mit anschließendem Verkauf ankommt.
Darf ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung später verkaufen will?
Ja, das ist grundsätzlich zulässig. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 24. September 2025 (VIII ZR 289/23) klargestellt, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter die Wohnung nach einem Umbau wieder verkaufen möchte. Entscheidend ist ein ernsthafter und nachvollziehbarer Nutzungswunsch, auch wenn wirtschaftliche Interessen mitspielen.
Der BGH stellte klar: „Der Begriff des ‚Benötigens’ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt keine zwingende Notlage. Es genügt ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch.” Das bedeutet, dass Gerichte die Lebensplanung des Vermieters respektieren müssen und nicht ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnen an deren Stelle setzen dürfen.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung?
Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Wohnung selbst beziehen will – ob dauerhaft oder nur für kurze Zeit. Eine Verwertungskündigung hingegen ist nicht zulässig: Sie liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung nur deshalb kündigt, um sie wirtschaftlich zu verwerten, also beispielsweise zu verkaufen oder zu vermieten.
Das Landgericht Berlin hatte in dem BGH-Fall ursprünglich argumentiert, dass es sich um eine unzulässige Verwertungskündigung handelt. Der BGH widersprach jedoch: Der Kläger wollte die vermietete Wohnung nicht verwerten, sondern vorübergehend und tatsächlich selbst nutzen – während er sein Dachgeschoss ausbaute. Dass mit dieser Lebensplanung zugleich ein wirtschaftlicher Vorteil verbunden ist, ändert daran nichts.
Welche Anforderungen muss ein Vermieter erfüllen, um eine wirksame Eigenbedarfskündigung auszusprechen?
Der Vermieter muss mehrere Voraussetzungen erfüllen. Zuerst muss der Vermieter die gesetzlichen Fristen wahren. Die Fristen hängen von der Mietdauer ab und betragen drei bis zwölf Monate.
Zudem muss der Vermieter im Kündigungsschreiben genau begründen, warum er die Wohnung benötigt. Die Gründe müssen ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. In der Praxis sollte der Nutzungswunsch klar dokumentiert und die Lebensplanung des Vermieters nachvollziehbar dargelegt werden – das schließt auch wirtschaftliche Überlegungen ein, solange der Selbstnutzungswille im Vordergrund steht.
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Welche Rechte haben Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung?
Mieter können einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte darstellt. Das Bürgerliche Gesetzbuch räumt ihnen dieses Widerspruchsrecht ein. Der Vermieter muss den Eigenbedarf beweisen; der Mieter wiederum muss belegen, warum die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet.
Als unzumutbare Härte können beispielsweise gelten: erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen durch einen Umzug, besondere Lebenssituationen wie schwere Erkrankungen oder das hohe Alter des Mieters, oder auch die Unmöglichkeit, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Liegt ein solcher Härtefall vor, kann sich die Kündigungsfrist mindestens verlängern – in manchen Fällen bleibt der Mieter sogar in der Wohnung.
Was sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung mit Umbau- und Verkaufsabsicht beachten?
Das BGH-Urteil betont, dass Gerichte die Eigenverantwortung des Vermieters stärker zu achten haben und die Schwelle zum Rechtsmissbrauch hoch anzusetzen ist. Das bedeutet: Solange die Selbstnutzung ernsthaft beabsichtigt ist und nicht nur als Vorwand zur wirtschaftlichen Verwertung dient, ist die Kündigung zulässig.
In der Praxis sollte der Vermieter die Kündigung sorgfältig begründen. Der Vermieter sollte beispielsweise darlegen, dass er die Wohnung während der Bauphase selbst bewohnen wird und erst danach – nach erfolgtem Umbau – verkaufen möchte. Wichtig ist auch, dass nachgeschobene Gründe vor Gericht nur dann berücksichtigt werden, wenn sie nachweislich nach der Kündigung eingetreten sind.
Der Berliner Mieterverein warnt, dass durch die Zunahme des spekulationsgetriebenen Handels mit Eigentumswohnungen theoretisch jede Mietpartei bedroht ist, deren Vermieter eine zweite Eigentumswohnung besitzt und verkaufen will. Der Verein fordert daher, dass der Bundesgesetzgeber das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens” konkretisiert und Renditeinteressen von vornherein ausschließt.