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„Berliner Räumung“: Wie es funktioniert, wo es ein Muster gibt

Die „Berliner Räumung“ ist durch das Mietrechts-Änderungsgesetz 2013 (Finblog-Link) ausdrücklich erlaubt worden. Das bedeutet: Der Räumungsauftrag bezieht sich nur auf die Wohnung, die Sachen des Mieters nimmt der Vermieter als Pfand. Das senkt die Räumungskosten. Aber wie funktioniert die Berliner Räumung genau, welche Kosten entstehen, was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Will der Vermieter einen mit seinen Mietzahlungen säumigen Mieter loswerden, muss er zunächst Räumungsklage erheben. Schon das kostet viel Geld, weil der Vermieter die Prozesskosten vorschießen muss. Die anschließende Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher verursacht weitere Kosten, die wiederum der Vermieter zu bevorschussen hat. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher selbst und gegebenenfalls einen Schlüsseldienst sind noch die kleinsten Posten. Viel mehr kostet jedoch das Transportunternehmen, welches im Auftrag des Gerichtsvollziehers die Wohnung räumt und den Hausrat in ein Lagerhaus verbringt. Dafür sind mehrere Tausend Euro zu kalkulieren – hinzu kommen die laufenden Kosten für die Einlagerung, deren Zeitdauer meist gar nicht absehbar ist.

Antrag bei Berliner Räumung auf Wohnung beschränkt

Da in Berlin besonders häufig Wohnungen zwangsgeräumt werden müssen, entstand in der dortigen Räumungspraxis folgende Idee, um Kosten einzusparen: Der Vermieter beschränkt die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil auf die Herausgabe der Wohnung (Paragraf 885 Abs. 1 ZPO) und beauftragt den Gerichtsvollzieher lediglich, ihm den Besitz an seiner Wohnung zu verschaffen. Bei den Sachen des Mieters macht der Vermieter zuvor sein Vermieterpfandrecht (Paragraf 562 BGB) geltend. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter ein Pfandrecht an allen Gegenständen, die dem Mieter gehören oder dieser während der Mietzeit in die Wohnung bringt, mit der Folge, dass diese Sachwerte für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis haften. Zu Gunsten des Vermieters wird dabei unterstellt, dass alle in die Mietwohnung eingebrachten Sachen dem Mieter gehören (Paragraf 1006 BGB).

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Muster-Antrag für Berliner Räumung

Solange der Mieter die Wohnung noch bewohnt, muss der Vermieter seinen Anspruch aus dem Vermieterpfandrecht jedoch auf jeden Fall gerichtlich geltend machen. Die Wohnung darf nicht einfach betreten werden, um Sachen zu pfänden, auch wenn der Vermieter einen Ersatzschlüssel besitzt. Anders sieht das aus, wenn der Mieter auszieht oder die Wohnung bereits verlassen hat – dann darf der Vermieter pfändbare Sachen ohne gerichtliche Hilfe in seinen Besitz nehmen (Paragraf 562b Abs. 1 Satz 2 BGB).

Geringere Kosten bei Berliner Räumung möglich

Häufig ist der säumige Mieter bereits verschwunden. Mit der „Berliner Räumung“ hat der Vermieter dann bei deutlich geringeren Kosten wieder Zugang zur Wohnung. Nur was macht er mit den Sachen des Mieters? Das ist das Problem der „Berliner Räumung“ und wird es auch dann noch bleiben, wenn der Gesetzgeber dieses lange Zeit umstrittene Räumungsmodell ausdrücklich zulässt.

Nur pfändbare Sachen wie Möbel oder andere Wertgegenstände wie Schmuck oder eine Stereoanlage darf der Vermieter an sich nehmen und nach einer Wartefrist von einem Monat  verwerten. Persönliche Gegenstände wie Kleidung oder Dokumente sind dagegen unpfändbar (Paragrafen 811 ff ZPO) und müssen aufbewahrt werden. Tut der Vermieter das nicht, macht er sich schadenersatzpflichtig. Es muss folglich sehr genau bei den Sachen zu trennen.

Die Berliner Räumung ist daher regelmäßig nur dann sinnvoll, wenn der Mieter abgetaucht ist und die Wohnung nur noch wertlose Gegenstände und Müll enthält oder aber der Mieter zugestimmt hat, dass seine Sachen entsorgt werden können. Ansonsten spart der Vermieter sich zwar einen Teil der Räumungskosten, halst sich aber einige Arbeit und ein großes Haftungsrisiko auf. 

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Kommentare

Franzi 14. Juli 2019 um 20:19

Ich habe meine Mietwohnung schon ordentlich bei untätigem Verwalter gekündigt, seit 4 Jahren keine Reaktionen auf Mängel etc. Mietminderung und NK Einbehalt gemäß Mieterverein.
Kann der Mietverwalter trotzdem fristlos kündigen und die Berliner Räumung durchführen???

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Anonymous 11. März 2018 um 00:15

Ja so ist der Deutsche Gesetz halt es ist Täter Freundlich und Opfer Feindlich. Ein Mieter Zahlt Mehrere Monate seine miete nicht obwohl er vom Jobcenter die Miete und Nebenkosten bezahlt bekommt. Lebt wie ein König Fähr X5. Geht ab und zu Privat Jobben. Und das alles kann er so drehen das ihm nichts gehört. Der Vermieter hat Mietausfall und Anwalts – Prozesskosten 5000€ bis 10000 €. Dann Kommt der Gesetzgeber schau als Opfer wie du zurecht kommst ich muss den Täter mit deinem Geld schützen.

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Sabrina 20. Juli 2017 um 12:21

Wie schreibe ich eine Besitzeinweisung bzw was gehört alles rein?

Gruß Sabrina

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Resnikschek Heinz 30. April 2017 um 18:46

Welche Anträge müssen in der Räumungsklage bei Gericht gestellt werden, damit das Gericht dem Schuldner per Einstweiliger Verfügung auferlegen kann, Sicherheit für künftige Mieten zu leisten und man bei Nichtzahlung den Räumungstitel per e.V. erhält?

Antworten

hgwerder 19. November 2014 um 18:02

der Weg zur Räumung ist ok, nur durch die Wartezeiten und bis bei Gericht oder vom Gerichtsvollzieher ein Termin festgesetzt wird dauert es viel zu lange.
Dies kann bis zu einem halben Jahr dauern und bei einer Beschwerde bekommt man eine Entschuldigung, daß wegen Arbeitsüberlastung, Krankheit usw. eine schnellere Bearbeitung nicht möglich war.

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Heinz Opitz 11. November 2014 um 18:02

Mir tut der Leid, der als Vermieter in eine solche Situation gelangt in der ich zur Zeit bin. Aber Richter sind sehr sozial, denn sie sind ja meist auch Mieter.

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Fatma Kilic 23. Februar 2014 um 00:39

Die Frist für die Verwertung beträgt gem. Par. 885a Abs. 4 S.1 zpo einen Monat und nicht zwei Monate wie im Artikel genannt.

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Andreas Kunze 24. Februar 2014 um 06:32

Danke! Ist korrigiert.


Frankfurt 8. Februar 2013 um 12:48

Der Bericht zeigt, dass der Gesetzgeber den Notwendigkeiten der Praxis hinterher hinkt. Es ist ja auch unerträglich, dass faule Mieter bisher durch das Gesetz einen indirekten Schutz, dadurch erhalten, dass der Vermieter auf Grund der Kostenlast vor einer Räumung geschützt wird, obwohl der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder die Wohnung sogar schon verlassen hat. Der Gesetzgeber muss schnell handeln!!!

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