Schon seit Monaten schießen die Bauzinsen nach der langanhaltenden Niedrigzinsphase in die Höhe und setzen Immobilienkäufer unter Druck. Nun hat die EZB die Zinswende angekündigt und ein Zinsanstieg steht bevor. Was bedeutet das für die Immobilienfinanzierung und wie können Sie darauf reagieren?
Warum die Bauzinsen steigen
Der aktuelle Anstieg der Bauzinsen zeigt sich schon seit Monaten. In erster Linie geht er auf die steigende Teuerungsrate zurück, von der die gesamte Eurozone betroffen ist. Angetrieben wird sie insbesondere vom Ukrainekrieg und den Folgen von Corona. Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten so schnell in die Höhe geschossen wie seit 10 Jahren nicht mehr, wodurch sich Kredite zur Immobilienfinanzierung deutlich verteuert haben.
Die Inflation nimmt weiter an Fahrt auf und hat den Kapitalmarkt fest im Griff. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat Anfang Juni mitgeteilt, gegensteuern zu wollen, und will den Leitzins erstmals seit über einem Jahrzehnt wieder erhöhen. Ihr US-amerikanisches Pendant, die Notenbank Fed, ist diesen Schritt schon gegangen.
Durch die Zinswende wird es für die Banken teurer, sich bei der EZB Geld zu leihen, wodurch sich Finanzierungsprojekte verteuern werden. Doch bei der Baufinanzierung wurde diese Entwicklung schon vorweggenommen, weil sie stärker von der Entwicklung der Bundesanleihen beeinflusst wird: So sind die Bauzinsen bereits Ende 2021 in die Höhe geschnellt. Nach einem rasanten Anstieg in den ersten Monaten des Jahres scheint sich dieser nun etwas abzuflachen.
Was die Zinsentwicklung für die Baufinanzierung bedeutet
Trotz Verteuerung sind die Bauzinsen im historischen Vergleich immer noch recht niedrig. Dennoch beeinflusst schon der Anstieg um wenige Prozentpunkte die Ratenhöhe und zieht für Immobilieninteressenten höhere monatliche Belastungen nach sich.
Was es bei der Finanzierung jetzt zu beachten gilt
Auch wenn die Finanzierung teurer wird, sollten Interessenten jetzt keineswegs überstürzt handeln. So variieren die Bauzinsen bei verschiedenen Banken trotz des allgemeinen Anstiegs deutlich. Bei einem Kredit können solche Zinsunterschiede deutliche Einsparungen bedeuten. Finanzierungswillige sollten daher unbedingt Anbieter vergleichen und einen unabhängigen Finanzvermittler in Anspruch nehmen.
Um den steigenden Bauzinsen zu begegnen, werden Banken jetzt sicher wieder zu einer Tilgungsrate von einem Prozent zurückzukehren, das Minium, das Kreditgeber für eine Baufinanzierung fordern. In der Niedrigzinsphase wurde zu einer höheren Tilgung geraten, um den Zinsanteil am Darlehen zu senken und die Schulden schneller abzuzahlen.
Bei einer Baufinanzierung setzt sich die Rate, deren Höhe während der gesamten Laufzeit gleichbleibt, aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit der Zahlung jeder Rate schrumpft die Restschuld des Kredites, wodurch der Zinsanteil sinkt und sich die Tilgung erhöht.
Allerdings gilt: Je niedriger die Bauzinsen, desto länger dauert die Baufinanzierung bei gleichem Tilgungssatz. Sind die Zinsen der Immobilienfinanzierung niedrig, bedeutet das, dass der Zinsanteil an der Rate nur allmählich abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend langsamer zulegt. Deshalb ist in der Niedrigzinsphase ein hoher anfänglicher Tilgungssatz sinnvoll.
Bei steigenden Bauzinsen kann sich deshalb eine niedrigere Anfangstilgung als zweckmäßig erweisen – allein, um die monatliche Belastung für Immobilienkäufer bezahlbar zu halten. Generell empfiehlt sich ein Kredit, der in Bezug auf die Tilgungsraten Flexibilität lässt und das Recht auf Sondertilgungen einräumt.
Weil die Bauzinsen noch weiter in die Höhe klettern können, sollten Immobilienkäufer eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren. Von Baudarlehen ohne Zinsbindung sollten sie Abstand nehmen. Steht in der nächsten Zeit die Anschlussfinanzierung an, lassen sich die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen sichern.
Der wichtigste Tipp für Immobilienkäufer auch in der aktuellen Situation: Lassen Sie sich von der derzeitigen Entwicklung nicht unter Druck setzen und schließen Sie keineswegs vorschnell einen Vertrag ab! Das gilt sowohl für den Kredit als auch den Immobilienkauf.