Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. VIII ZR 41/12) schafft Klarheit zu fiktiven Kosten in der Betriebskostenabrechnung. Die Richter hatten zu klären, ob der Vermieter Eigenleistungen mit den Kosten eines fiktiven Dienstleisters in der Betriebskostenabrechnung ansetzen darf. Der Senat bejahte diese Frage. Aus Gründen der Praktikabilität darf der Vermieter auf den Kostenvoranschlag eines Dritten Bezug nehmen. „Das BGH-Urteil schafft eine sichere Rechtsgrundlage für gewerbliche und private Vermieter“, betont Rechtsanwalt Burkhard Raffenberg von der Wirtschaftskanzlei DHPG in Bonn. „Vermieter dürfen umlegbare Arbeiten prinzipiell durch eigenes Personal oder in Eigenleistung erbringen.“
Die Rechtsprechung bietet für Vermieter neue Chancen. Der Vermieter kann eigene Leistungen, die er bislang möglicherweise kostenlos übernommen hat, nun einfacher in der Betriebskostenabrechnung aufführen. Infolgedessen müssen einige Mieter zukünftig mit höheren Kosten rechnen. Allerdings zieht die Rechtsprechung eine klare Grenze: Die Kosten für Eigenleistungen dürfen das günstigste Angebot eines Drittunternehmens nicht übersteigen. Dies soll Mieter vor überhöhten Preisen schützen.
Wer als Vermieter Eigenleistungen umlegen möchte, sollte systematisch vorgehen und mit offenen Karten spielen (siehe Infokasten „Beauftragen oder selber machen?“). Andernfalls drohen Konflikte. „Hegt der Mieter den Verdacht, die Kosten orientierten sich an einem Gefälligkeitsangebot oder die Leistungen werden nicht fachgerecht erbracht, ist Streit vorprogrammiert“, warnt DHPG-Rechtsanwalt Raffenberg. „Mieter können im Zweifelsfall eine Wirtschaftlichkeitsprüfung beantragen.“ Der Rat des Experten: Schon vor Abschluss des Mietvertrages sollten Mieter genaue Informationen zu den Betriebskosten einholen. Aufschlussreich sind exakte Angaben zu den umlagefähigen Kosten und ihre Höhe in den letzten Jahren vor Mietbeginn. So lassen sich viele Konfliktpotenziale im Voraus erkennen und umgehen.
Für Mieter müssen Eigenleistungen des Vermieters nicht per se von Nachteil sein. Vielen Eigentümern liegt ihr Objekt sehr am Herzen. Sie gehen ihren Tätigkeiten mit großer Sorgfalt nach und lösen Aufgaben unter Umständen gründlicher als externe Dienstleister. Weiterer Vorteil: Eigenleistungen unterliegen grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer, da die Leistungen eine Privatperson und kein Unternehmen erbringt. Somit lassen sich deutliche Kosteneinsparungen für die Hausgemeinschaft realisieren. Angesichts tendenziell weiter steigender Nebenkosten liegen Einsparungen im gemeinsamen Interesse von Vermieter und Mieter.