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Homes & Holiday AG: Die Horror-Aktie des Mallorca-Makler

Das Unternehmen Homes & Holiday, zu dem der Immobilienmakler Mallorca  Porta Mallorquina gehört, ist für mich eines der dunkelsten Kapitel der deutschen Börsen-Geschichte der vergangenen Jahre. Homes & Holiday ging im Sommer 2018 an die Börse – seitdem hat sich der Wert der Aktie gefünftelt, s. Kurschart.  Die Nachrichten sind geradezu erschreckend, viel Hoffnungen kann man m.E. bei der Horror-Aktie leider nicht haben. Denn: Der Immobilienmarkt Mallorca schwächt sich deutlich ab, das touristische Interesse geht zurück.

Kursentwicklung Homes & Holiday AG // Screenshot: Google Finance

Kursentwicklung Homes & Holiday AG // Screenshot: Google Finance

Nun, Mitte Januar 2019, wird es wohl richtig ernst! [Satire-Modus ON] Denn die Star-Analysten von der GBC AG in Augsburg haben das Unternehmen mal richtig kritisch analysiert und kommen zu dem Ergebnis: Die Aktie hat Potenzial! Die GBC AG sieht den fairen Wert der Aktie bei 1,05 Euro. Das ist mehr als Doppelte des aktuellen Börsenwertes. Also schnell kaufen? Vielleicht eher nicht.

Denn die GBC AG hatte vor dem Börsengang mit einem Ausgabepreis von 2,50 Euro noch einen fairen Wert von 4,83 Euro errechnet, also ein Zehntel des aktuellen Börsenwertes. Wenn die GBC AG wieder ähnlich erfolgreich analysiert hat, dann verzwergt sich die Aktie von Homes & Holiday bald auf ein Zehntel der neuen Analystenschätzung und würde irgendwo bei 10 Cent landen. [Satire-Modus OFF].

Die GBC AG hat über die Homes & Holiday AG im Wortlaut Folgendes veröffentlicht:

(..) Vor dem Hintergrund der missglückten Expansion in Deutschland und Spanien und der anschließenden verstärkten Rekonzentration auf das Stammgeschäft auf den Balearen, haben wir die Homes & Holiday AG mithilfe unseres DCF- Modells bewertet und hierbei einen fairen Wert von 1,05 EUR je Aktie (zuvor: 4,83 EUR je Aktie) ermittelt. In Anbetracht der bisherigen unbefriedigenden Unternehmensperformance haben wir unser Kursziel damit signifikant gesenkt. Auf Basis des aktuellen Kursniveaus sehen wir jedoch ein hohes Kurspotenzial und stufen die Aktie mit dem Rating Kaufen ein.

Quelle:
https://www.onvista.de/news/original-research-homes-holiday-ag-von-gbc-ag-318457349

Wer ist diese GBC AG eigentlich? So viel kann man wohl sagen: Die GBC AG dürfte zu den wenigen Glücklichen gehören, die an der Homes & Holiday AG Aktie verdient hat.  Die GBC AG wurde (und wird vermutlich) von der Homes & Holiday AG bezahlt. Im Wertpapierpospekt hieß es dazu in schönster Deutlichkeit:

Die GBC AG, Augsburg, steht im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Aktien der Gesellschaft in den Handel in den Teilbereich des Freiverkehrs an der Börse München mit zusätzlichen Transparenzanforderungen (m:access) in einem vertraglichen Verhältnis mit der Homes & Holiday AG. Die GBC AG erhält für ihre Tätigkeiten eine marktübliche pauschale Vergütung. Die GBC AG hat daher ein geschäftliches Interesse an der Durchführung des Angebots.

Die Kosten für den Börsengang werden mit rund einer Million Euro beziffert (siehe unten). Ich könnte mir vorstellen, dass die GBC AG einen guten Schluck aus der Pulle abbekommen hat, wie man so schön sagt. Vor diesem Hintergrund sehe ich auch die neueste Aktienbewertung. Apropos: Warum sprechen Börsianer gerne mal von Kursfantasie? Ich glaube: Weil manche Prognosen zusammenfantasiert werden.

Jetzt aber mal zu den Basics für jene, die die Horror-Aktie noch nicht so lange begleiten. Wer ist Homes & Holiday eigentlich? Homes & Holiday ist eine Holdinggesellschaft, die zum Zeitpunkt des Börsengangs im Juli 2018 nach eigenen Angaben drei bestehende Unternehmen aus der Branche Immobilien vereinte: Die deutsche Aktiengesellschaft Porta Mondial (Immobilienmakler Deutschland und Spanien), Porta Mallorquina (Immobilienmakler Mallorca, spanische GmbH) und Porta Holiday (Ferienvermietungsmakler vor allem auf Mallorca, spanische GmbH). Man sei der „einzige deutsche Franchise-Immobilienmakler, der sich auf Ferienimmobilien spezialisiert hat“, hieß es. Porta Mondial war seinerzeit in neun deutschen Städten aktiv, Porta Mallorquina hatte auf Mallorca zwei eigene sowie sechs Franchise-Filialen. Hier die Chronik.

  • 2005: Porta Mallorquina auf Mallorca gegründet
  • 2008: Expansion nach Ibiza, Deutschland (2010), auf die Kanaren (2011) und das spanische Festland (2015).
  • 2014: Porta Holiday gegründet als Erweiterung des Geschäftsmodells um die Ferienvermietung.
  • 2017 Homes & Holiday gegründet.
  • 2018 Börsengang von Homes & Holiday.

In meiner Analyse vor dem Börsengang, erstellt im Februar 2018, war schon einige Skepsis enthalten. Was dann aber nach der Börsennotierung der Aktie im Freiverkehr an der Börse München passierte, erinnert schon fast an die unseligen Zeiten des Neuen Marktes. Zunächst freute man sich über das viele frische Geld:

Im Rahmen des Börsengangs hatte der Spezialist für Ferienimmobilien 1.757.595 Aktien zu einem Preis von 2,50 Euro aus einer Kapitalerhöhung platziert. Inklusive der Pre-IPO-Kapitalerhöhung im April 2018 sind dem Unternehmen brutto 5,8 Mio. Euro zur Wachstumsbeschleunigung zugeflossen.

Quelle: https://www.homes-holiday.com/de/homes-holiday-boerse-xetra/

Der Horror nach dem Börsengang von Homes & Holiday

Schon kurz nach dem Börsengang zeigte sich, dass die großen Wachstumsprognosen nicht zu halten waren. Bereits das Jahr des Börsengangs war ein gigantisches Fiasko, was sich im Kursverlauf der Aktie  zeigte. Im Mai 2019 berichtet Homes & Holiday dann:

16. Mai 2019. Die Homes & Holiday AG (ISIN: DE000A2GS5M9), Spezialist für Ferienimmobilien in Spanien und City Immobilien in Deutschland, hat heute den Konzernabschluss 2018 veröffentlicht. Wie bereits im Oktober 2018 mitgeteilt, lag die Entwicklung im vergangenen Jahr unter den Erwartungen der Gesellschaft. Im Jahr 2018 hat Homes & Holiday einen Konzernumsatz von 1,95 Mio. Euro (Vorjahr: 2,22 Mio. Euro) und einem Jahresfehlbetrag von 4,12 Mio. Euro (inklusive Einmalkosten für den Börsengang in Höhe von rund 1,0 Mio. Euro) erzielt (Vj: -2,03 Mio. Euro). Aufgrund des Börsengangs stieg das Eigenkapital im Berichtsjahr von 1,38 Mio. Euro auf 3,04 Mio. Euro erhöht.

Quelle: https://www.homes-holiday.com/de/wp-content/uploads/190516_HH_2018.pdf

Ein Jahresfehlbetrag von 4 Millionen Euro – und das im Jahr des Börsenganges. Einem weiteren Jahr mit boomenden Immobilienmärkten in Spanien und Deutschland. Eigentlich unfassbar. Allen Ernstes will das Management dafür die Pleite von Air Berlin/ Niki Air verantwortlich machen. Im Bericht von der Hauptversammlung heißt es:

Im Kernmarkt Mallorca konnte der Air Berlin-Ausfall im Frühjahr 2018, der die Flugverbindungen ab Deutschland teilweise erheblich einschränkte, wodurch auch die Besichtigungen und damit in Folge die Käufe entsprechend weniger wurden, auch durch ein starkes Sommergeschäft nicht vollständig kompensiert werden. In der Folge musste im Oktober 2018 eine Prognoseberichtigung veröffentlicht werden.

 

Wie bitte? Die Pleite von Air Berlin war im Oktober 2017, Tochter Niki Air (die die Mallorca-Flüge durchführte) stellte den Flugverkehr  Dezember 2017 ein. Das war also ein halbes Jahr VOR dem Börsengang. Wenn nun tatsächlich weniger Besichtigungen möglich waren, weil die typischen Kunden von Porta Mallorquina lieber mit einem Billig-Flieger anreisen, dann war das bereits vor dem Börsengang absehbar und hätte als Warnhinweis veröffentlicht werden können (was nach meiner Kenntnis nicht passiert ist).  Im Prospekt vom 4. Juni 2018, erstellt offenbar im März, etwa vier Monate nach dem Aus für Niki Air, hieß es:

Von weniger Besichtigungen wegen weniger Flügen: kein Wort. Das könnte Raum geben, um über eine Prospekthaftungklage nachzudenken.

Im September 2019 dann die nächste Horror-Nachricht für die Aktionäre der Homes & Holiday AG

02. September 2019. Die Homes & Holiday AG (ISIN: DE000A2GS5M9) ist im ersten Halbjahr 2019 im Kernmarkt Balearen wieder auf den Wachstumskurs zurückgekehrt. Nach vorläufigen Zahlen hat der Spezialist für Ferienimmobilien in Spanien und City Immobilien in Deutschland auf den Balearen in den ersten sechs Monaten des Jahres Immobilien im Gesamtwert von rund 30,5 Millionen Euro vermittelt. Dies sind 33 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. (…) Der Anstieg des Netto-Umsatzes im Maklergeschäft lag bei 5 Prozent auf 700.000 Euro. Deutlich zulegen konnte der Bereich Ferienvermietung. Aufgrund mehrerer Übernahmen ist die Gruppe im vergangenen Jahr mit dem Buchungsportal www.portaholiday.de zur Nummer zwei auf den Balearen aufgestiegen. Dies beginnt sich auszuzahlen: Im ersten Halbjahr 2019 stieg der Umsatz im Bereich Ferienvermietung von 28.000 Euro auf 300.000 Euro an. Auch auf der Ergebnisseite hat Homes & Holiday im ersten Halbjahr 2019 erste Erfolge erzielen können. Das operative Konzern-Ergebnis (EBITDA) lag bei -1,1 Mio. Euro, nach -2,2 Mio. Euro im Vorjahr.

Quelle: https://www.homes-holiday.com/de/homes-holiday-auf-wachstumskurs-turnaround-im-fokus/

Viele warme Worte, in denen die bittere Wahrheit wohl nett verpackt werden sollte. Herauszulesen ist Folgendes: Man hat gut 1 Million Euro Erträge erzielt, aber 1,1 Million Euro Verlust gemacht. Und das ist der EBITDA-Wert, also die Berechnung ohne Berücksichtigung von Zinsen, Steuern, Abschreibungen und sonstigen Finanzierungsaufwendungen. Gerade Abschreibungen, etwa bei neu übernommenen Unternehmen, können einen Verlust generell deutlich erhöhen.

Eine Verhöhnung der Aktionäre ist es m.E., von einem Turnaround zu sprechen, wenn das Unternehmen weiterhin abturnende Verluste macht. Noch gruseliger mutet die Halbjahresbilanz 2019 an, die die Homes & Horror AG, sorry, natürlich Homes & Holiday AG dann veröffentlichte. Lassen Sie einfach mal die Zahlen zum Konzernbilanzverlust auf sich wirken.

"Turnaround": Der Konzernbilanzverlust hat sich verfielfacht

„Turnaround“: Der Konzernbilanzverlust hat sich verfielfacht

Quelle: https://www.homes-holiday.com/de/ir/HH_Halbjahresbericht_final.pdf

Psychologisch raffiniert daran finde ich, dass die tiefroten Zahlen in einem sympathischen Grün präsentiert werden. Es sind halt echte Verkaufsprofis am Werk.

Mein Ausblick für Homes & Holiday AG 2020

Mit weiteren Sparmaßnahmen will die Homes & Holiday AG 2020 den break-even schaffen, also Gewinn erzielen. Oder sagen wir es vorsichtig: zumindest keine weiteren Verluste erwirtschaften. Meine Prognose: Das wird nichts. Der Immobilienmarkt Mallorca hat sich 2019 deutlich abgeschwächt, die Verkäufe sind deutlich zurückgegangen.

Schon länger bekannt: Der Immobilienmarkt auf Mallorca schwächst sich ab. Screenshot: Mallorca Zeitung

Schon länger bekannt: Der Immobilienmarkt auf Mallorca schwächst sich ab. Screenshot: Mallorca Zeitung

Dieser Trend wird 2020 noch spürbarer, da sowohl in Deutschland als auch in Spanien die Konjunktur schwächelt. Die Zahl der Touristen ist 2019 ebenfalls gesunken, ein Trend der ebenfalls anhalten wird. Die Horror-Aktie Homes & Holiday AG (ISIN: DE000A2GS5M9) wird wohl eine Horror-Aktie bleiben.

Vielleicht kommt es sogar noch schlimmer: Einsparungen, etwa beim Personal oder Marketing, führen meist zu einer geringeren Produktivität. Begleitet von einem rückläufigen Immobilienmarkt könnte dies zu deutlich geringen Erträgen führen, so dass am Ende der Verlust sogar noch weiter steigt. Das würde der Aktie des Rest geben.

Bösenexperte Volker Glaser schrieb Ende 2019 über Homes & Holiday:

Wir verfolgen die Börsen seit über 20 Jahren. In diesem Zeitraum haben wir viel Schrott gesehen. (…)  Gesellschaften wie Homes & Holiday haben an der Börse sicherlich nichts zu suchen und sorgen insgesamt dafür, dass der Kapitalmarkt einen schlechten Ruf hat. Wie Semrau mit dem Geschäftsmodell der Firma mehr als nur Geld wechselt und damit das Geld vernichtet, ist uns ein Rätsel. Der Kassenbestand hat sich vom 30. Juni 2018 von 5.9 Mio. Euro bis 30. Juni 2019 auf 1.5 Mio. Euro reduziert. Gibt’s bei Homes & Holiday ein schwarzes Loch? Die Firma ist ein Fall für eine Sonderprüfung.

Quelle: https://www.wallstreet-online.de/nachricht/11899070-umsatz-1-1-mio-verlust-1-3-mio-any-questions-homes-holiday-schrott

Rückblick: Meine 1. Analyse zu Homes & Holiday VOR dem Börsengang (Februar 2018):

Wer steckt hinter dem Unternehmen?

Vorstandsvorsitzender ist Joachim Semrau (69), der am Niederrhein geboren wurde, zwischenzeitlich auf Mallorca lebte und nun seinen Wohnsitz in München hat. Er ist einer der Online-Pioniere in Deutschland. Im März 2000 brachte er sein Reiseportal Travel24 an die Börse. Wenig später platzte allerdings die Dotcom-Blase. 

Wie viel Umsatz, wie viel Gewinn macht Homes & Holiday?

Im Jahr 2017 hat die Gruppe ihre Verkaufsumsätze von 95 Mio. Euro um mehr als 25% auf über 120 Mio. Euro erhöht – Tendenz weiter stark steigend, so Angaben von Homes & Holiday in einer Veröffentlichung zum geplanten IPO. Verkaufsumsätze sind der Wert der vermittelten Immobilien. Bei einer Maklerprovision von 5 Prozent würde das etwa Jahreseinnahmen von etwa 5 bis 6 Millionen Euro bedeuten. Allerdings ist das Unternehmen an den meisten Standorten nur Franchisegeber und erhält nicht die volle Provision, sondern etwa 30 Prozent zuzüglich der jährlichen Franchisegebühr. Die tatsächlichen Einnahmen dürften daher deutlich unter 5 Millionen Euro/ Jahr liegen. Branchenkenner schätzen sie 2,5 Millionen Euro im vergangenen Jahr; etwa 90 Prozent davon dürften auf Mallorca erzielt worden sein.

Angaben über den Jahresüberschuss wurden nicht gemacht.  Veröffentlicht sind für 2016 die Geschäftszahlen der Porta Mondial AG, die nun zu Homes & Holiday gehört. Die Bilanz lässt aber m.E. nicht viel Gutes vermuten: Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag wird mit 4.2 Millionen Euro angegeben, nach 3.3 Millionen im Vorjahr. Und über Porta Mallorquina ist dort Folgendes zu lesen:

„Anteilsbesitz: Die Gesellschaft ist alleinige Gesellschafterin der Porta Mallorquina Real Estate SL, Spanien. Das Beteiligungsunternehmen weist zum 31. Dezember 2016 ein negatives Eigenkapital von € 97.622,52 und einen Jahresfehlbetrag von € 131.253,59 aus“

Das sind, wie gesagt, die aktuell verfügbaren Zahlen. Wie das Jahr 2017 abgeschlossen wurde, ist mir nicht bekannt. Die Homes & Holiday AG wollte auf Anfrage dazu auch nicht sagen. Man müsse wegen Compliance-Richtlinien den Mund halten.

Welche Story bietet Homes & Holiday als börsennotierte AG?

Der Kauf von Ferienimmobilien liegt laut Homes & Holiday im Trend.  Mehr als 60 % der Eigentümer kaufen auch zur Vermietung. Genau dabei unterstützt die Homes & Holiday Gruppe mit ihrem Rund-um-Sorglos Service. Homes & Holiday habe sich den Eintritt ins Geschäft an Nord- und Ostsee als Ziel gesetzt, sowie später auch in den Feriengebieten in Süddeutschland, sagte Joachim Semrau dem Manager-Magazin. Man wolle nicht nur organisch wachsen, sondern auch bestehende Makler- und  Ferienvermietungsgesellschaften übernehmen. Dafür werde das Kapital aus dem Börsengang der Homes & Holiday benötigt. 

Wann genau ist der Börsengang geplant?

Der Zeitpunkt für den IPO von Homes & Holiday  steht noch nicht fest, erklärte Chef Joachim Semrau der Mallorca Zeitung. Auch angestrebtes Aktienvolumen und erhoffter Erlös wurden demnach noch nicht genannt. Nur eben, dass mit dem eingesammelten Geld soll unter anderem das Geschäft mit der Ferienvermietung ausgeweitet werden soll. Durch Zukäufe wolle man zunächst von 200 auf etwa 800 Objekte zur Vermietung auf Mallorca kommen. Branchenkennern zufolge wird etwa ein Erlös von 5 Millionen Euro aus dem Börsengang angestrebt

Welche Kritik /Vorbehalte könnte es seitens Investoren geben?

Ob ein Börsengang erfolgreich ist und der Kurs später steigt, ist von vielen Faktoren abhängig, etwa dem Marktumfeld. Steigen z.B. die Zinsen, sinkt das Interesse an Aktien. Private wie institutionelle Investoren achten unter anderem auf das Kurs-Gewinn-Verhältnis. Ein Unternehmen, das bislang keinen oder nur wenig Gewinn gemacht hat, wird nur dann gekauft werden, wenn es außergewöhnliche Wachstumsphantasie verspricht und Alleinstellungsmerkmale aufweist, die vom Wettbewerb nicht so schnell eingeholt werden können.

Würde ich vor der Frage stehen, ob ich in die Homes & Holiday AG investiere, wäre für mich sehr wichtig, in welcher zyklischen Phase sich das Unternehmen gerade befindet. Das wäre bei Homes & Holiday für mich ein Kritikpunkt, denn der Immobilienmarkt Deutschland geht bereits in das 8. Aufschwungjahr, und mittlerweile warnt die Bundesbank offen vor einer Immobilienblase. Ein Einbruch würde die Aktien der Homes & Holiday AG sicher mit nach unten reißen. 

In Spanien ist der Immobilienmarkt zwar noch in einer Erholungsphase, die 2014 nach einer schweren Krise einsetzte. Allerdings ist der Aufschwung derzeit insbesondere auf Mallorca so schnell, dass ich bereits Übertreibungstendenzen sehe. Zudem ist nicht absehbar, wie steigende Zinsen sowie der Brexit sich auf den spanischen Immobilienmarkt auswirken. Es wird in Spanien vielfach immer noch mit variablen Zinsen finanziert.


Kommentare

Anna 1. März 2019 um 21:14

Ich war von Mai bis August 2018 für Porta Mallorquina als Maklerin tätig und hatte einen solventen Kunden aus Großbritannien, der sich sehr für eine Ferienimmobilie in Son Serra de Marina/Mallorca (Preis: 750.00 Euro) interessiert hat. Die Immobilie verfügte bereits über eine Ferienvermietungslizenz und der Kunde wollte – verständlicherweise – viele Auskünfte über die Rentabilität sowie die zu erwartenden Nebenkosten.
Die zuständigen Kolleginnen und Kollegen von Porta Holiday konnten damals zu keiner Zeit die völlig berechtigten Fragen des Kunden beantworten. Ob sich der Wissensstand der Herrschaften von Porta Holiday bis heute verbessert hat, kann ich nicht beurteilen.
Mittlerweile hat Porta Holiday durch Übernahme von „easyFinca“ und „Top Villas“ das Portfolio auf über 900 Objekte erweitert. Trotzdem bezweifle ich sehr, dass die Aktie von Homes & Holiday langfristig rentabel ist, zumal die Immobilienverkäufe auf Mallorca aktuell rückläufig sind.

Antworten

Thomas Othmer 20. Februar 2018 um 16:27

Ich lese direkt oder zwischen den Zeilen einige Fragezeichen, die ich mehr als unterstützen möchte.
Durch Zukäufe will man auf Mallorca von 200 auf 800 Objekte kommen. Ob dabei berücksichtigt wurde, dass airbnb gerade eine Strafe von € 300.000 aufgebrummt wurde, weil dort weiterhin Objekte ohne Vermietlizenz angeboten werden?

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