Zu niedrige Wohnungsmieten können beim Finanzamt steuerliche Folgen haben, insbesondere wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Unter Umständen gilt als zu niedrige Miete sogar als sittenwidrig, wie ein Urteil zeigt.
Wann hat eine zu niedrige Miete Folgen beim Finanzamt?
Unterschreitung der ortsüblichen Miete: Das Finanzamt prüft, ob die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht. Liegt die Miete darunter, kann das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig anerkennen, was zu einer höheren steuerlichen Belastung führt.
Definition der ortsüblichen Miete: Diese wird anhand des lokalen Mietspiegels ermittelt und beschreibt den durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Wohnungen in der Region.
Folgen bei zu niedrigen Mieten: Die Mieteinnahmen können teilweise als nicht steuerpflichtig behandelt werden. Werbungskosten (z.B. für Abschreibungen, Instandhaltung, Finanzierung) werden nur anteilig anerkannt. Dies führt dazu, dass trotz geringerer Mieteinnahmen das zu versteuernde Einkommen steigen kann, weil weniger Werbungskosten abgezogen werden dürfen.
Grenzen und Sonderregelungen: Seit 2021 gilt eine Lockerung:
- Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, kann eine sogenannte Totalüberschussprognose für 30 Jahre erstellt werden. Wenn diese Prognose einen Gewinn ausweist, werden die Werbungskosten dennoch voll anerkannt.
- Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist mit einer deutlichen Kürzung der Werbungskosten zu rechnen.
Besonderheit bei Vermietung an Angehörige: Auch hier gelten die gleichen Regeln, um eine verdeckte Zuwendung zu vermeiden.
Warum bestraft das Finanzamt zu niedrige Mieten?
Das Finanzamt sieht zu niedrige Mieten oft als nicht marktgerecht an. Das führt dazu, dass Vermieter ihre Ausgaben nicht vollständig steuerlich geltend machen können. Ziel ist es, die Vermietung zu marktüblichen Preisen zu fördern und steuerliche Nachteile bei verbilligter Vermietung zu vermeiden. Selbst sozial engagierte Vermieter, die bewusst günstige Mieten anbieten, können dadurch steuerlich benachteiligt werden.
Beispiel zur Verdeutlichung
Vermieter verlangt 45 % der ortsüblichen Miete: Werbungskosten werden nur anteilig (z.B. 45 %) anerkannt, was das steuerpflichtige Einkommen erhöht. Vermieter verlangt 70 % der ortsüblichen Miete: Werbungskosten werden voll anerkannt, das steuerpflichtige Einkommen ist niedriger, trotz höherer Mieteinnahmen.
Praktische Auswirkungen
Vermieter, die ihre Mieten zu niedrig ansetzen, riskieren Steuernachzahlungen. Dies trifft auch private Vermieter, die aus sozialen Gründen keine Mieterhöhung vornehmen. Die Regelung wird teilweise als ungerecht kritisiert, da sie soziale Vermieter benachteiligt.
Zu niedrige Miete sittenwidrig? Auch das ist möglich
Eine zu niedrige Miete kann unter Umständen als sittenwidrig gelten.
Das Amtsgericht Zossen urteilte in einem Fall einer Zwangsvollstreckung (Az. 5 C 63/24), dass ein Mietvertrag sittenwidrig ist, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und eine verwerfliche Gesinnung der Vertragsparteien hinzukommt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die vereinbarte Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und das Ziel des Vertrags darin besteht, einen neuen Eigentümer zu benachteiligen.
Ein Vertrag ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 138 Abs. 1 BGB) sittenwidrig, wenn er gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Dies kann der Fall sein bei einem auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung in Kombination mit einer verwerflichen Gesinnung der Vertragsparteien.
Das Gericht sah in dem genannten Fall eine Absprache, also ein bewusstes Zusammenwirken zum Nachteil eines Dritten, da der stark reduzierte Mietzins den neuen Eigentümer dauerhaft binden sollte und die Vertragsparteien im Hinblick auf die absehbare Zwangsvollstreckung handelten.
Zusammenfassung: Zu niedrige Miete kann Steuernachteile bedeuten und sogar sittenwidrig sein
Das Finanzamt hat steuerliche Folgen bei zu niedrigen Wohnungsmieten, wenn die Miete unter 66 % (bzw. seit 2021 unter 50 % mit Bedingungen) der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesem Fall werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt, was zu einer höheren Steuerlast führt. Diese Regelung soll verhindern, dass Wohnungen unter Marktwert vermietet werden, auch wenn dies sozial motiviert ist. Wird eine Günstig-Miete vereinbart, um einen künftigen Eigentümer zu schädigen, kann das sogar sittenwidrig sein.