Ist Wohnung streichen eigentlich noch Pflicht? Das ist eine häufig gestellte Frage von Mietern auf Grund zahlreicher BGH-Entscheidungen zu Renovierungs- oder Schönheitsreparaturklauseln. Viele davon wurden für unwirksam erklärt. Dennoch sind Renovierungsklauseln auch jetzt noch möglich. Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, eine Tochter der Wüstenrot & Württembergische, hat Tipps dazu zusammengestellt.
Gesetzlich ist festgeschrieben, dass im Prinzip der Vermieter verpflichtet ist, sich um den Zustand der Wohnung, die er vermietet, zu kümmern. Abnutzungen, die lediglich auf den „vertragsgemäßen Gebrauch“ zurückzuführen sind, hat der Mieter nicht zu vertreten. Von dieser gesetzlichen Regelung wird jedoch zumeist abgewichen. Über eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wird der Mieter verpflichtet, bestimmte Renovierungen durchzuführen, etwa Wohnung streichen.
In Mietvertragsformularen enthielten die Renovierungsklauseln aber lange Zeit einen starren “Fristenplan”. Er regelte, welche Räume der Mietwohnung der Mieter nach wieviel Jahren renovieren sollte, also nicht nur bei Auszug. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sah darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Der Grund: Ein starrer Fristenplan etwa beim Wohnung streichen benachteiligt den Mieter insbesondere deswegen, weil eine Renovierung dann nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss. Der tatsächliche Zustand der Räume, also die Erforderlichkeit, spielt dabei keine Rolle.
Derartige Klauseln können trotz der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bezüglich starrer Fristenpläne weiterhin vereinbart werden. Für die Frage, ob eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bestimmte Schönheitsreparaturen wie Wohnung streichen vorzunehmen, auch rechtlich zulässig ist, sind drei Punkte besonders zu beachten:
- Ist die Regelung in einem Mietvertrag rechtlich überhaupt wirksam? Vor allem viele allgemeine Formularklauseln hat die Rechtsprechung für unwirksam erklärt.
- Was zählt zu den Schönheitsreparaturen? Dazu gehören zum Beispiel nicht das Abschleifen von Parkettboden, das Reinigen eines Teppichs oder die Renovierung eines gemieteten Kellerraums.
- Sind zulässigerweise auf den Mieter übertragene Schönheitsreparaturen zu dem gewünschten Zeitpunkt überhaupt fällig, besteht also objektiver Renovierungsbedarf?
Folgende Arbeiten zählen zu den üblichen Schönheitsreparaturen
- das Streichen oder Tapezieren der Wände,
- das Streichen oder Lackieren von Heizkörpern, Innentüren samt Zargen und Fensterrahmen von innen,
- das Streichen oder Lackieren von Einbauschränken oder
- das Ausbessern von Dübellöchern in Fliesen und an Wänden
Keine Schönheitsreparaturen sind hingegen
- Streichen der Fenster und Türen von außen,
- Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden,
- Reinigen von Teppichböden, wenn nicht extra vereinbart,
- Neuverlegen von Bodenbelägen sowie
- Arbeiten am Mauerwerk
Starre Fristenpläne für Renovierungen hat der Bundesgerichtshof zwar für unwirksam erklärt, doch sind auch weiterhin Fristenvereinbarungen in Mietverträgen möglich und wirksam. Dazu gehört etwa die Formulierung “Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich…” oder auch “Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen…”.
Fristen dürfen genannt werden, aber nicht bindend sein
Der BGH hat ausgeführt, welche Renovierungsfristen seiner Auffassung nach im Allgemeinen angemessen sind:
- Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume) alle 3 Jahre
- Wohn- und Schlafräume (Trockenräume) alle 5 Jahre
- Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume) alle 5 Jahre
- Nebenräume alle 7 Jahre
Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohren der jeweiligen Räume. Wichtig ist dabei, dass die genannten Fristen weder bindend noch absolut sind. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mieträume auszugehen ist, der von den Fristen abweichen kann.
Daher sind diese Fristenregelungen in Mietverträgen unwirksam
Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.
Dies ist eine starre Fristenregelung. In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen.
Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen.
Die Formulierung ist zu unbestimmt und führt daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.
Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen.
Auch das ist eine starre Fristenregelung.
Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen.
Das ist ebenfalls eine starre Fristenregelung.
Abgeltungsklauseln bei Mietvertragsende sind wirksam
Grundsätzlich ist es möglich, im Mietvertrag eine sogenannte Abgeltungsklausel zu vereinbaren, wenn dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird. Sie legt fest, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet werden kann, sich an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu beteiligen, die an sich von ihm vorzunehmen wären.
Damit eine Abgeltungsklausel wirksam ist, muss der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt werden, wenn der Renovierungskostenanteil des Mieters festgelegt werden soll. Auch muss dargestellt sein, wie der Abnutzungsgrad ermittelt wird. Der Mieter muss eindeutig erkennen können, dass der Abnutzungsgrad tatsächlich in der dargestellten Art und Weise ermittelt wird. Es darf dem Vermieter nicht möglich sein, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt wäre, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Danke für diese Informationen darüber, ob ich bei Auszug aus einer Wohnung streichen muss oder nicht. Gut zu wissen, dass das Streichen der Wände, Heizkörper und Innentüren zu den Schönheitsreparaturen zählt und deshalb von mir als Mieter übernommen werden muss. Ich werde mich dazu denke ich an einen Malereibetrieb wenden.
Die Tipps zu den Sanierungsabreiten nehme ich in Gebrauch. Meinen Dank für die Hinweise zu den Rechten beim Mieten! Möchte in meiner Wohnung die Wände aufpeppen, denn ich lebe dort schon drei Jahre. Was Neues soll immer das Auge freuen. Da die Wände gestrichen sind, soll ich vielleicht auch die streichen. Die Farbe, wie ich verstehe, darf ich nach dem eigenen Geschmack wählen oder?!
Wie sieht es aus wenn man knapp mehr als ein Jahr in einer Wohnung gewohnt hat die bei übergabe “gestrichen” war? Im Mietvertrag steht in etwa “muss wie erhalten übergeben werden” – rechtlich zwar unwirksam – in einer Zusatzvereinbarung steht dann drin, dass die Wohnung gestrichen war bei Einzug. Muss ich streichen?
Sehr guter Blog! Wie sieht es jedoch mit den Holzfenstern aus? Wie oft sollten diese gestrichen werden?
Da sollten Sie ein Bautischler fragen.
Wo sind denn diese Tipps auf der Homepage von Wüstenrot zu finden?