Immo-Renovierung: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Vermieter müssen für Instandsetzungen und Modernisierungen oft hohe Kosten schultern. Wichtig ist dabei eine Steuer-Frage, gerade zum Jahresende: Wertet das Finanzamt die Maßnahmen als Erhaltungaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten? Denn: Nur Erhaltungsaufwendungen lassen sich im Jahr der Durchführung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten hingegen müssen in der Regel über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden.

„Die Grenze zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten verläuft fließend“, sagt Uwe Jüttner vom Bundesverband der Bilanzbuchhalter und Controller e.V. (BVBC).“ Die Finanzbehörden lehnen einen direkten Kostenabzug als Erhaltungsaufwand regelmäßig ab, wenn sich durch die Maßnahmen der Gebrauchswert der Immobilie deutlich erhöht oder die Nutzungsdauer erheblich verlängert. Deshalb sollten Eigentümer den ursprünglichen Zustand mit Fotos dokumentieren, um ihn mit dem Zustand nach den vorgenommenen Baumaßnahmen vergleichen zu können.

Besonders tückisch sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Ausstattungsmerkmalen Elektro, Sanitär, Heizung oder Fenster. Schnell gehen die Finanzbehörden von einer Verbesserung aus, die über eine zeitgemäße Instandhaltung hinausgeht. Eine zusätzliche Gefahr: Wenn es sich eigentlich um einen Erhaltungsaufwand handelt, aber ein direkter Zusammenhang zu einem Ausbau besteht, lassen sich die Aufwendungen nur als Herstellungskosten abschreiben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Wände neu tapeziert werden, nachdem neue Strom- oder Wasserleitungen unter Putz verlegt wurden.

15%-Regel in den ersten drei Jahren nach Immobilien-Erwerb

Auch bei Baumaßnahmen in enger zeitlicher Abfolge ist erhöhte Vorsicht geboten. „Die Finanzbehörden legen für die steuerliche Bewertung einen Zeitraum von fünf Jahren zugrunde“, so Jüttner. „Werden innerhalb dieser Zeit drei oder mehr Baumaßnahmen an zentralen Ausstattungsmerkmalen durchgeführt, sehen die Finanzbehörden darin eine Sanierung in Raten.“ Sie nehmen eine Gesamtbeurteilung vor und gehen schnell davon aus, dass sich durch die Maßnahmen der Wohnstandard verbessert hat.

Eine Sonderregelung existiert für Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie. In diesem Zeitraum lassen sich Aufwendungen (netto ohne Umsatzsteuer) von bis zu 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie sofort steuerlich geltend machen. Eigentümer müssen dabei nicht darlegen, ob es sich um Instandhaltungs- oder Herstellungskosten handelt. Eigentümer sollten also in den ersten drei Jahren die 15 Prozent-Grenze möglichst nicht überschreiten.

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