Ein Bausparvertrag gilt als solider Grundstock für eine Baufinanzierung. Wichtigstes Argument für den Abschluss eines Vertrages: das zinsgünstige Bauspardarlehen, auf das der zukünftige Baufinanzierer durch jahrelanges Ansparen Anspruch hat. Mit garantierten Festzinsen konnten Sparkassen und Banken lange nicht konkurrieren. Doch heute sind viele Bauspardarlehen sogar teurer, weshalb es sich lohnen könnte auf das Darlehen zu verzichten und sich nur das Guthaben auszahlen zu lassen.
Der Grund: Der Effektivzins von Bauspardarlehen übersteigt zur Zeit nicht selten die Darlehensangebote der Banken – selbst wenn dies nicht auf den ersten Blick zu erkennen ist. Grund: Bei der Berechnung des Effektivzinses lauern versteckte Nebenkosten. Denn während bei der Bank zumindest die wichtigsten Kreditkosten eingerechnet sind, birgt der Effektivzins eines Bauspardarlehens zahlreiche Tücken.
Die Kontoführungsgebühren: Beträge zwischen 10 und 20 Euro im Jahr scheinen auf den ersten Blick nicht viel auszumachen. Doch gerade bei kleineren Bausparsummen fallen die Kosten ins Gewicht. Bei einem Darlehen über 20.000 Euro sind es je nach Betrag durchaus 0,1 Prozent der Kosten.
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Das Mindestguthaben: Die meisten Kassen unterstellen, dass der Sparer bis zur Kreditauszahlung die geforderten 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart hat. In der Praxis wird stets über dieses Mindestguthaben hinaus gespart. Mit der Konsequenz, dass sich dadurch Höhe und Laufzeit des Darlehens verringern. Weil sich dann die Darlehensgebühr, meist 2 bis 3 Prozent der Kreditsumme, auf einen kürzeren Zeitraum verteilt, zahlt der Bausparer einen höheren Effektivzins als bei exakter Mindestansparung.
Die Abschlussgebühr: Die je nach Tarif fälligen 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme werden im Effektivzins immer wieder falsch berücksichtigt. Bei einer Bausparsumme von 50 000 Euro, einer Abschlussgebühr von 1,6 Prozent und einem maximalen Darlehensanspruch von 30 000 Euro sind das immerhin 800 Euro. Wichtig ist, ob die Bausparkasse die Gebühr beim Darlehensverzicht erstattet oder nicht. Denn bekommt der Bausparer die Gebühr zurück, müsste sie voll in den Effektivzins gehen.
Faustregel: Sieht der Tarif keine Erstattung der Abschlussgebühr vor, ist der Effektivzins meist niedriger, wird sie bei Darlehensverzicht erstattet, ist der Effektivzins meist höher als von der Bausparkasse ausgewiesen. Da viele Banken die Darlehenszinsen der zur Zeit auslaufenden Bausparverträge unterbieten, lohnt sich der Blick auf alternative Finanzierungsangebote – vor allem bei Bauspartarifen, die die Rückzahlung der Abschlussgebühr vorsehen, falls das Bauspardarlehen nicht in Anspruch genommen wird. In diesem Fall rechnet sich schon ein Bankkredit mit gleichem Effektivzins.
Wenn die Zinsen steigen: Lohnt dann ein Bausparvertrag?
Heute Zinsverzicht, später dafür ein geringer und vor allem langfristig planbarer Kreditzins: Die Idee des Baussparen wirkt bestechend, wenn eine schnell steigende Inflation und damit steigende Zinsen befürchtet werden.
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, spart beim klassischen Bauspar-Prinzip zunächst mal Eigenkapital bei der Bausparkasse an, und zwar 30 oder 50 Prozent der so genannten Bausparsumme. In dieser Sparphase erhält er einen im Vergleich mit Bankangeboten geringeren Anlagezins. Im Gegenzug sichert ihm die Bausparkasse auf Basis des aktuellen Zinsniveaus einen Kreditzins für den noch fehlenden Teil der Bausparsumme zu, und das jahrelang voraus.
In gewisser Weise handelt es sich um eine Wette auf die Zukunft der Zinsen. Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest: „Steigen die Baugeldzinsen in den nächsten Jahren deutlich an, ist es bestimmt vorteilhaft für den Kunden. Er hat sich einen guten Zins gesichert. Sollten die Bauzinsen nur geringfügig steigen, wäre er mit normalem Sparen besser dran.“
Bauspar-Darlehen bei niedrigen Zinsen ein schlechtes Geschäft
Es gibt einige Bauspar-Kunden, deren Zinswette nicht aufgegangen ist. Bei vielen älteren Tarifen, die jetzt zugeteilt werden, beträgt der Effektivzins noch gut fünf Prozent. Die Angebote von Banken liegen derzeit mit etwa vier Prozent (10 Jahre Zinsbindung) deutlich darunter. Das Bauspar-Darlehen wäre daher eindeutig ein schlechtes Geschäft. „Zum Glück wird niemand gezwungen, das Bauspar-Darlehen abzurufen – man kann darauf auch verzichten“, so Experte Sahr.
Allerdings hat der Kunde dann unsinnigerweise auf Ansparzinsen verzichtet und eine Abschlussgebühr bezahlt (meist ein Prozent der Bausparsumme). Solchen Enttäuschungen kann der Bausparer vorbeugen, indem er auf das Kleingedruckte beim Tarif achtet. Manche Angebote sichern beim Verzicht auf das Bauspar-Darlehen zu, die Abschlussgebühr zu erstatten und einen Zinsnachschlag zu zahlen. Mit einem solchen Tarif bleibt der Kunde flexibler, falls er zum Beispiel doch nicht baut oder die Marktzinsen noch mehr in den Keller gehen. Der Nachteil: Bei solchen Tarifen sind die Finanzierungskonditionen wie etwa der Darlehenszins meist etwas schlechter.