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Nebenkosten: Die 20 wichtigsten Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH)

Zuletzt aktualisiert: 9. Januar 2017

Millionen von Betriebskostenabrechnungen werden jedes Jahr verschickt. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) lösen diese Abrechnungen über Heizkosten und die „kalten Nebenkosten“, wie etwa Wasser, Aufzug und Hausmeister, immer wieder  Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermieter oder Hausverwaltungen aus. Viele Streits wurden inzwischen vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Der DMB hat die wichtigsten Urteile zusammengestellt.

Fristablauf

Spätestens 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet haben. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis von dieser Ausschlussfrist auf die Abrechnung gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).


Abrechnungsfrist

Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben. Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH VIII ZR 107/08). 

Der Vermieter hält die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist nicht entscheidend (BGH VIII ZR 115/04). 

Abrechnungszeitraum

Der nach dem Gesetz vorgeschriebene Abrechnungszeitraum bei Betriebskosten von einem Jahr kann von den Vertragsparteien einvernehmlich verlängert werden, zum Beispiel auf 19 Monate. Das macht Sinn, wenn auf eine kalenderjährliche Abrechnung umgestellt werden soll (BGH VIII ZR 316/10).

Adressat Nebenkostenabrechnung

Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH VIII ZR 263/09).

Mängel Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn sie inhaltliche Mängel hat, zum Beispiel: Kosten werden abgerechnet, obwohl sie nicht vereinbart sind oder obwohl eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart ist, oder die Vorauszahlungen sind in der Abrechnung falsch berechnet worden, bzw. es wurden nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen berücksichtigt (BGH VIII ZR 240/10).  

Unwirksamkeit Abrechnung

Ein unverständlicher Verteilerschlüssel ist ein formeller Mangel und führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung (BGH VIII ZR 84/07).

Fehler Betriebskostenabrechnung

Verschickt der Vermieter eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, beispielsweise weil kein Verteilerschlüssel angegeben ist, wird die 12-monatige Einwendungsfrist des Mieters nicht in Gang gesetzt (BGH VIII ZR 27/10). 

Wasserkosten

Im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete (BGH VIII ZR 183/09).  

Wasserzähler

Überdimensionierte Wasserzähler müssen ausgetauscht werden, wenn der Wasserversorger zählerabhängige Grundgebühren fordert und die Wasserkosten auch von der Zählergröße abhängen (BGH VIII ZR 97/09). Dagegen dürfen ungeeichte Wohnungs-Wasserzähler weiter verwendet werden. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass die angezeigten Werte zutreffend sind (BGH VIII ZR 112/10).

Sperrmüll bei Nebenkosten

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter auch Sperrmüllkosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Es handelt sich um Kosten der Müllbeseitigung (BGH VIII ZR 137/09). 

Versicherungskosten

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausgewiesen werden. Der Vermieter muss nicht die einzelnen Versicherungsarten aufschlüsseln, zum Beispiel Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug (BGH VIII ZR 346/08). 

Elektro-Überprüfung

Kosten der Überprüfung von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten. Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (BGH VIII ZR 123/06). 

Aufzug bei Betriebskosten

Ein Erdgeschossmieter kann an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH VIII ZR 103/06), nicht aber Mieter in einem anderen Gebäudeteil, die den Aufzug nicht nutzen können (BGH VIII ZR 128/08). 

Sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag die umzulegende Kostenart konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). 

Öltank
Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten, sog. Heizungsnebenkosten. Damit dürfen sie über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden (BGH VIII ZR 221/08). 

Funkbasierte Ablesesysteme

Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden (BGH VIII ZR 326/10). 

Mieterwechsel

Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, sind keine Betriebskosten. Der Vermieter muss diese Kosten übernehmen, es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart (BGH VIII ZR 19/07). 

Fehler-Reklamation

Spätestens 12 Monate nachdem er die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss der Mieter eventuelle Fehler reklamieren. Geschieht das nicht, muss er auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH VIII ZR 185/09). 

Kosten für Kopien

Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05; BGH VIII ZR 83/09).



Kommentare

Schiller 10. März 2017 um 12:55

Sehr geehrter Herr Kunze, wir hatten im letzten Jahr bei der Nebenkostenabrechnung festgestellt, dass anstatt von 8 Personen nur 7 Personen bei der Berechnung des Hausstromverbrauch berücksichtigt wurden Dies haben wir gegenüber der Hausverwaltung auch beanstandet. Die Hausverwaltung begründete diese Abrechnung damit, dass es sich um ein Kind handeln würde, welches nicht allein die Treppe benutzen würde. Wir hatten dann auf die Weiterverfolgung verzichten. Die diesjährige Abrechnung beinhaltet den gleichen Fehler, eine Änderung der Abrechnung wurde vom Eigentümer/Vermieter abgelehnt. Offensichtlich bleibt jetzt nur der Klageweg offen. Wie würden sie unsere Chancen sehen oder sehen Sie einen anderen Weg, um unseren Vermieter zu Überzeugen? Vielen Dank Schiller

Antworten

Andreas Kunze 13. März 2017 um 07:32

Guten Tag, individuelle Rechtsberatung dürfen in Deutschland nur Rechtsanwälte oder z.B. Mietvereine leisten. Generell finde ich: Nicht um jede Kleinigkeit lohnt sich ein Streit.


schmitt 10. Februar 2017 um 11:02

Hallo,
habe vor kurzem festgestellt das bei der Nebenkostenabrechnung eine falsche m2 Zahl zu Grunde gelegt wurde.
Was kann ich tun und wieviele Jahre zurück, kann ich auf Korecktur hoffen.

Antworten

Dieter G. 23. April 2015 um 16:49

Sehr geehrter Herr Kunze,

wir (90 Mietparteien) haben seit drei Jahren einen neuen Eigentümer. Seit drei Jahren erhalten wir falsche Nebenkostenabrechnungen, die regelmäßig von den meisten Mietern mit Widerspruch belegt wurden. Themen sind Heizölverbrauch, Heizölpreise und Gartenarbeiten.

Nach der letzten Nebenkostenabrechnung entwickelte sich zwischen mir und dem Vermieter ein umfangreicher Schriftverkehr. Aktueller Sachstand ist eine Zivilklage wegen Neuberechnung, vorbehaltlich einer folgenden Anzeige wegen Betrugs.

Leider stehe ich ziemlich allein hier, die meisten Nachbarinnen und Nachbarn haben noch nicht einmal begriffen, dass der Vermieter auf ziemlich raffinierte Weise und mit hoher krimineller Energie die die Werte in den Nebenkostenabrechnungen manipuliert hat. Aufgeflogen ist die Sache nach einer Belegeinsicht und ständigem Hinhalten und Dementieren des Vermieters.

Die konkrete Frage: Mir tun viele der Nachbarinnen, vornehmlich im Seniorenalter und mit 40+ Mietjahren, Leid. Nur wenige haben Widerspruch eingelegt, viele stehen in völliger Unkenntnis. Wenn ich vor Gericht den Betrug nachweisen kann – wovon ich ausgehe – profitiert dann auch die Nachbarschaft (automatisch) von einer gerichtlich angeordneten Neuberechnung der Nebenkostenabrechnung, oder müssen sie jeder für sich ebenfalls eine klage einreichen? Greift hier §556 oder ist er durch das Urteil ausgehebelt? Ist dann nicht eher die dreijährige Verjährungsfrist anzusetzen? Wie ist es im Zusammenhang mit Betrug: gibt es da noch andere Fristen?

Antworten

Andreas Kunze 29. April 2015 um 10:08

Lieber Herr G., die Frage ist juristisch so komplex, dass sie nur ein Rechtsanwalt vernünftig beantworten kann. Ganz allgemein lässt sich sage, dass ein Verstoß gegen ein Schutzgesetz (wie Betrug) auch Schadenersatzansprüche auslöst, siehe unter anderem http://de.wikipedia.org/wiki/Schutzgesetz

Ulrich 6. Mai 2016 um 03:18

Hallo Dieter G.
auch ich habe die gleichen Erfahrungen mit einem Vermieter (Berliner Erbengemeinschaft) gemacht. Bei insgesamt 172 Wohneinheiten (Sozialer Wohnungsbau)konnte ich bei Gericht in 3. Instanz nachweisen, dass der Vermieter über die Betriebskostenabrechnung 100.000,00 € pro Jahr!!! betrog. Er war so geschickt, dass ihm selbst der Mieterverein mit seinen Betrügereien nicht auf die Schliche kam. Nach meiner 2. Instanz beim LG hatte ich seine Art der Raffinesse begriffen und noch einmal Berufung eingelegt. Leider konnte ich ihn nicht wegen Betrug verklagen, da mir die finanziellen Mittel fehlten, um einen RA zu bezahlen.
Darum wünsche ich Ihnen ganz viel Stärke und Mut sowie Erfolg und einen klaren Kopf, sich bei Gericht gegen den Vermieter zu stellen.
Ganz herzliche Grüße aus dem Rheinland
Ingrid U.


R. Friedrich 29. Juli 2013 um 22:19

vielen Dank, dass Sie mir geantwortet haben und eine gute Zeit

Antworten

Andreas Kunze 29. Juli 2013 um 21:03

Lieber Herr Friedrich, Rechtsberatung darf ich hier nicht leisten. Dafür sind Anwälte zuständig. Nur so viel: Dass Gerichte sich manchmal irren, lässt sich daran ablesen, dass von Instanz zu Instanz ganz unterschiedliche Urteile rauskommen.

Antworten

R. Friedrich 23. Juli 2013 um 21:25

Ich habe einen ordentlichen Mietvertrag mit meinem vorherigen Vermieter gehabt.
Kaltmiete plus Vorauszahlung Nebenkosten.
Seit dem 2. Halbjahr 2009 prozessiere ich mit meiner Anwältin um überhaupt erst einmal eine Abrechnung zu bekommen. Die Erste Abrechnung hat er dann entlich geschickt, aber völlig falsch berechnet. Nach Richtigstellung hat er sich nicht mehr gemeldet.
Jetzt hat sich eine Richterin gefunden, die behauptet, mein Mietvertrag enthält keine Vorauszahlung sondern ist pauschal und Sie urteilte, eine weitere Klage habe keine Aussicht auf Erfolg. Was mache ich nun?

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