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Heizung kaputt, Wohnung zu kalt: So heizen Mieter dem Vermieter ein

Zuletzt aktualisiert: 11. Dezember 2017

Eine Heizungsausfall im Winter für Mieter kaum erträglich. Manchmal wird es einfach nicht warum genug. Was dann zu tun ist, um dem Vermieter einzuheizen, wie viel Mietminderung möglich ist, lesen Sie hier.

In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Heizperiode spätestens ab dem 01. Oktober beginnt. Fehlt eine Vereinbarung darüber, für wie viel Wärme der Vermieter zu sorgen hat, kann sich der Mieter auf die Rechtsprechung stützen. In Wohnräumen gelten 20 bis 22 Grad Celsius als angemessen, in Küchen und Bädern 21 bis 23 Grad Celsius. So jedenfalls haben zahlreiche Gerichte entschieden.

Urteile: So warm muss es in der Mietwohnung sein

Aber Achtung: Diese Werte kann der Mieter nur in der Zeit von 6.00 bis 23.00 Uhr von seinem Vermieter fordern – nachts hingegen darf es durchaus kühler sein. Von 23.00 bis 6.00 Uhr hielt zum Beispiel das Berliner Landgericht in allen Räumen 18 Grad Celsius für ausreichend (Az: 64 S 266/97). Was aber, wenn der Vermieter im Kleingedruckten des Mietvertrages generell 18 Grad oder sogar weniger als vertragsgerecht bezeichnet hat? Eine solche Klausel ist nichtig, entschied ebenfalls das Berliner Landgericht (Az: 65 S 9/91).

Erst die Mängel anzeigen, dann Miete mindern

Friert und fröstelt der Mieter, weil die angemessenen Temperaturen nicht erreicht werden, kann er die Miete mindern. Zunächst muss der Vermieter aber die Gelegenheit bekommen, seiner Heizpflicht nachzukommen, etwa indem die Anlage repariert wird. Ein Recht auf Selbstvornahme, bei dem der Mieter eigenständig die Heizung reparieren lässt, gibt es  nur in Ausnahmefällen. Der Vermieter muss die Gelegenheit haben, den Mangel selbst zu beheben. Die Mängelanzeige schicken Mieter am besten schriftlich und setzen dabei eine Frist. Mit dieser Mangelanzeige muss der Mieter androhen, dass er ansonsten die Miete mindern wird.

Mietminderung wegen Heizungsausfall – so haben Gerichte entschieden

Wie viel gekürzt werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt – das muss für den Einzelfall das Gericht entscheiden. Es hängt vor allem davon ab, wie lange bei wie viel Grad der Mieter ausharren musste. Die Gerichte haben Minderungsansprüche von bis zu 100 Prozent anerkannt, die Rechtsprechung ist aber sehr uneinheitlich. Einige Beispiele:

  • 15 Prozent Mietminderung hielt das Amtsgericht Berlin-Schöneberg bei einer Zimmertemperatur von 15 Grad für angemessen (Az: 2 C 454/85).
  • 20 Prozent Mietminderung gestand das Amtsgericht Oldenburg bei einer Temperatur von 18 Grad im Kinder- und Schlafzimmer einem Mieter zu (Az: 19 C 559/77 VII).
  • 25 Prozent Mietminderung sah das Landgericht München I) als gerechtfertigt an, weil die Wohnung wegen eines Heizungsdefektes auf 15 Grad Celsius abkühlte (Az: 20 S 3739/84).
  • 30 Prozent Mietminderung wiederum fand das Amtsgericht Görlitz in Ordnung, weil die Zimmer nur rund 16-18 Grad Celsius warm wurden (Az:1 C 1320/96).
  • Wenn die Heizung in den Wintermonaten ausfällt und die Wohnung unbewohnbar dadurch unbewohnbar wird, muss der Mieter gar keine Miete mehr zahlen (Landgericht Hamburg, Az: 7 O 80/74).

Fällt die Heizung nur für wenige Tage aus, berechtigt das allerdings noch nicht zwangsläufig zur Mietminderung. So meinte das Amtsgericht Erkelenz, dass Heizungsanlagen typischerweise im Winter mal ausfallen und die Wohnung nicht plötzlich auskühlt, sondern erst nach und nach an Wärme verliert (Az.: 8 C 243/98).

Zu hohe Mietminderung kann zur Kündigung führen

Achtung: Zieht der Mieter einen zu hohen Minderungsbetrag ab und zahlt deshalb zu wenig Miete, kann ihm außerordentlich gekündigt werden. Unter Umständen ist das schon im zweiten Monat, in dem zu wenig Miete gezahlt wird, möglich. Die Alternative dazu: Die Mieter weiter zu 100 %  bezahlen und später den Minderungsbetrag zurückverlangen. Dafür sollte Verwendungszweck „unter Vorbehalt der Minderung“ gezahlt vermerkt sein.



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