Dossier | Mietrecht

26. Juni 2012 | Autor:

Mietkauf: Vorteile nutzen, Nachteile vermeiden

Mietkauf

Immobilien sind gefragt wie schon lange nicht mehr. Aber nicht jeder hat genügend Einkommen oder Eigenkapital, um bei der Bank ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Als Ausweg wird der “Mietkauf” offeriert – er bietet einige Vorteile, die Risiken sind hoch. Lesen hier, wie Sie die Vorteile beim Mietkauf nutzen, aber die Nachteile des Mietkaufs vermeiden.

Bei einem Mietkauf schließt der Kunde zunächst für 10 bis 20 Jahre einen Mietvertrag, zahlt Miete sowie einen Sparanteil, um im Anschluss an den Mietvertrag die Immobilie mit dem dann vorhandenen Kapital kaufen zu können. Miet- und Kaufpreis werden vorab festgelegt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch des Mietkäufers.

Als Vorteil des Mietkaufs führen Anbieter unter anderem an, dass der Kunde bei diesem Modell genau wisse, was er kauft. Böse Überraschungen mit der Eigentumswohnung könne es nicht geben. Schließlich wohne der Kunde lange genug darin, um eventuelle Macken zu erkennen. Wenn es entsprechend geregelt wurde, kann der Mietkäufer tatsächlich nach ein paar Jahren aus dem Vertrag aussteigen und auf den Kauf verzichten.

Die Vorteile beim Mietkauf

Weiterer Vorteil sei, dass kein teures Hypothekendarlehen notwendig sei. Der Mietkauf sei selbst für jene möglich, die bei Banken keine Finanzierung in ausreichender Höhe erhalten würden, etwa Familien mit geringem Einkommen oder Selbstständige mit schwankendem Einkommen. Möglich sei das, weil der Verkäufer in gewisser Weise die Funktion der Bank übernimmt und den Erwerb vorfinanziert.

Allerdings sind die Risiken beträchtlich. Die in die Miete einkalkulierte Sparanteil reicht bei weitem nicht aus, später die Immobilie komplett zu bezahlen. Der Mietkäufer muss zusätzlich sparen. Da ihm Kreditzinsen sowie Kredittilgung erspart bleiben, hat er dafür im Prinzip noch Luft. Hochgerechnet werden aber gerne mögliche Renditen in Investmentfonds – wie viel dabei nach 20 Jahren herauskommt, ist nicht verlässlich kalkulierbar.
Der Mietkäufer muss damit rechnen, dass er letztlich doch noch ein Hypothekendarlehen braucht, um die Immobilie zu erwerben. Kritiker etwa von den Verbraucherzentralen weisen darüber hinaus darauf hin, dass mitunter die Mieten überhöht angesetzt werden, was auf Grund der Vertragskonstruktion nicht ins Auge falle. Der Mietkäufer sollte in jedem Fall die eingerechnete Miete mit dem ortüblichen Niveau vergleichen.

Die Risiken beim Mietkauf

Viel gravierender sind aber die rechtlichen Risiken, die in den komplexen Verträgen lauern. Was passiert, wenn der Mietkäufer etwa wegen Arbeitslosigkeit eine Zeitlang keine Mieten aufbringen kann? Was passiert mit dem Sparanteil, wenn der Mietkäufer ausziehen will und sich gegen einen Kauf entscheidet? Wie sind die Sparanteile abgesichert, auf wessen Namen läuft der Sparvertrag? Welche Belastungen sind auf die Immobilie eingetragen, wie werden sie im Laufe der Zeit reduziert? Welche Folgen hätte eine Insolvenz des Verkäufers?

Woran der Mietkäufer unbedingt denken muss: Wegen der Kauf-Option muss ein solcher Vertrag – anders als ein normaler Mietvertrag – von einem Notar beurkundet werden. Wird das versäumt, ist der gesamte Vertrag unwirksam.

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