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Mietkauf: Falle oder Chance beim Immobilien-Erwerb?

Mietkauf

Per Mietkauf sofort ins eigene Haus! So locken derzeit Finanzberater. Denn nicht jeder hat auf Grund der erheblich gestiegenen Immobilienpreise genügend Einkommen oder Eigenkapital, um bei der Bank ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Der Ausweg sei der Mietkauf, heißt es. Mietkauf bietet tatsächlich einige , die Risiken sind aber immens.

Bei einem Mietkauf schließt der Kunde zunächst für 10 bis 20 Jahre einen Mietvertrag, zahlt Miete sowie einen Sparanteil, um im Anschluss an den Mietvertrag die Immobilie mit dem dann vorhandenen Kapital kaufen zu können. Miet- und Kaufpreis werden vorab festgelegt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert den Anspruch des Mietkäufers.

Als Vorteil des Mietkaufs führen Anbieter unter anderem an, dass der Kunde bei diesem Modell genau wisse, was er kauft. Böse Überraschungen mit der Eigentumswohnung könne es nicht geben. Schließlich wohne der Kunde lange genug darin, um eventuelle Macken zu erkennen. Wenn es entsprechend geregelt wurde, kann der Mietkäufer tatsächlich nach ein paar Jahren aus dem aussteigen und auf den Kauf verzichten.

Die Vorteile beim Mietkauf

Weiterer Vorteil sei, dass kein teures Hypothekendarlehen notwendig sei. Der Mietkauf sei selbst für jene möglich, die bei Banken keine Finanzierung in ausreichender Höhe erhalten würden, etwa Familien mit geringem Einkommen oder Selbstständige mit schwankendem Einkommen. Möglich sei das, weil der Verkäufer in gewisser Weise die Funktion der Bank übernimmt und den Erwerb vorfinanziert. Allerdings sind die Risiken beträchtlich.

  • Der in die Miete einkalkulierte Sparanteil reicht bei weitem nicht aus, um später die Immobilie komplett zu bezahlen. Der Mietkäufer muss zusätzlich sparen.
  • Da ihm Kreditzinsen sowie Kredittilgung erspart bleiben, hat er dafür im Prinzip noch Luft. Hochgerechnet werden aber gerne mögliche Renditen in Investmentfonds – wie viel dabei nach 20 Jahren herauskommt, ist nicht verlässlich kalkulierbar.

Der Mietkäufer muss damit rechnen, dass er letztlich doch noch ein Hypothekendarlehen braucht, um die Immobilie zu erwerben. Die Stiftung Warentest warnt ausdrücklich:

Beim Sparplan versprechen Abzo­cker Renditen von 10 Prozent. Das ist unrealistisch. Bei Aktienfonds ist das Spar­ergebnis immer unsicher.

Kritiker weisen außerdem darauf hin, dass mitunter die Mieten überhöht angesetzt werden, was auf Grund der Vertragskonstruktion nicht ins Auge falle. Der Mietkäufer sollte in jedem Fall die eingerechnete Miete mit dem ortsüblichen Niveau vergleichen und klar wissen, wie viel als Sparanteil angesetzt wird.

Die Risiken und Nachteile beim Mietkauf

Viel gravierender sind aber die rechtlichen Risiken, die in den komplexen Verträgen lauern. Was passiert, wenn der Mietkäufer etwa wegen Arbeitslosigkeit eine Zeitlang keine Mieten aufbringen kann? Was passiert mit dem Sparanteil, wenn der Mietkäufer ausziehen will und sich gegen einen Kauf entscheidet? Wie sind die Sparanteile abgesichert, auf wessen Namen läuft der Sparvertrag? Welche Belastungen sind auf die Immobilie eingetragen, wie werden sie im Laufe der Zeit reduziert? Welche Folgen hätte eine Insolvenz des Verkäufers? Geregelt sollte im Mietkaufvertrag deshalb unter anderem Folgendes sein (anwaltlich geprüfte Muster Formulare gibt es im Internet):

Mietpreis, Mietdauer, Nebenkosten, Kaution, Untermiete, Schönheitsreparaturen, Höhe des monatlichen Sparanteils, eine eventuelle Abschlussgebühr, Eigentumsübergang, Gesamtkaufpreis und eventuelle Restfinanzierungen inkl. FälligkeitsdatumÜbergabebedingungen, Gefahr-, Nutzungen- und Lastenübergabe, Haftung, Zahlungsmodalitäten sowie Kosten und Steuern.

Stichwort Notar: Woran der Mietkäufer unbedingt denken muss: Wegen der Kauf-Option muss ein solcher Vertrag – anders als ein normaler Mietvertrag – von einem Notar beurkundet werden. Wird das versäumt, ist der gesamte Vertrag unwirksam.

Stichwort Bearbeitungsgebühren:  Häufig kassiert der Vermittler noch eine Gebühr von mehreren Tausend Euro für die Finanzberatung. Das ist aber nicht vergleichbar mit den mittlerweile unzulässigen Bearbeitungsgebühren bei Kreditverträgen. Die schreibt zu den Mietkauf-Bearbeitungsgebühren:

Dieses Geld ist auf jeden Fall weg. Wer es sich anders über­legt, etwa weil ihm keines der angebotenen Häuser gefällt, erhält es nicht erstattet.

Wann der Mietkauf lohnt

Ob sich so ein Vertrag trotz all der Fallstricke lohnt, hängt ganz wesentlich von folgenden Faktoren ab: Der Miete, dem Sparanteil und deren Rendite sowie Zinsen und Tilgung, die bei einer herkömmlichen Finanzierung zu zahlen wären. Das Immobilienportal immowelt.de hat dazu eine anschauliche Berechnung erstellt. In dem Beispiel verfügt der Mietkäufer bei einem Kaufpreis von 195.000 Euro über 19.500 Euro Eigenkapital, also 10 Prozent. Die ersten zehn Jahre zahlt er 800 Euro Miete und 150 Euro Sparanteil mit 0,5 Prozent Rendite, also 950 Euro. Genauso viel zahlt der klassische Baufinanzierer.

Bild  Mietkauf Berechnung 115x160 Mietkauf: Falle oder Chance beim Immobilien Erwerb?Ab dem zehnten Jahr muss der Mietkäufer Zinsen und Tilgung für das Darlehen zahlen. Dadurch ist die Immobilie beim Mietkauf nach 26 Jahren und einem Monat abbezahlt. Der tatsächliche Preis beläuft sich in dieser - auf rund 316.000 Euro. Bei der herkömmlichen Finanzierung über ein Hypothekendarlehen, ist die monatliche Belastung ebenso hoch. Die Immobilie ist jedoch schneller abbezahlt, der Käufer hat nur rund 230.00 Euro gezahlt. Anders würde die Rechnung hingegen aussehen, wenn beim Ansparen deutlich mehr Rendite drin wären und der Zins bei der Anschlussfinanzierung erheblich gestiegen wäre.

Andreas Kunze meint: Mietkauf ist nicht immer Teufelswerk. Aber nur wenn mit realistischen Zahlen gerechnet wird und die Risiken realistisch eingeschätzt werden, ist der Mietkauf eine Überlegung wert. In jedem Fall sollten die Muster eines Vertrages sorgfältig geprüft werden – ebenso wie die Immobilie, die per Mietkauf erworben werden soll. Wenn Sie Fragen haben oder Erfahrungen gemacht haben, schreiben Sie mir.


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