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Hauskauf mit Erbpachtgrundstück: So sparen Sie Geld bei der eigenen Immobilie

Zuletzt aktualisiert: 31. März 2017

Der Immobilienerwerb in Deutschland wird immer teurer. Bauherren müssen ein Grundstück aber nicht unbedingt kaufen, sie können den Bauplatz auch auf Zeit erwerben: das ist dann ein Erbpachtgrundstück.

Die Bedeutung: Der Eigentümer erhält für die vereinbarte Zeit – meist 99 Jahre – eine Gebühr, den sogenannten Erbbauzins. Es muss somit nur der Kaufpreis für das Haus sofort aufgebracht werden. Die monatliche Belastung verringert sich dadurch spürbar. Aber was sind die Risiken, welche Nachteile stehen den Vorteilen gegenüber?

Anbieter von Erbpacht-Grundstücken sind in Regel Kirchen und Kommunen, selten Privatleute. Der jährliche Erbbauzins liegt meist zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und ist in monatlichen Raten zu zahlen. Vor allem die Kirchen wollen oft gezielt kinderreiche Familien unterstützen und bieten ihnen bessere Konditionen, etwa ein nach Kinderzahl gestaffelter Erbbauzins oder ein Abschlag beim Grundstückswert, wodurch sich ebenfalls die monatliche Belastung verringert.

Das Haus auf dem Erbpachtgrundstück gehört später dem Verpachter

Gesetzlich Grundlage ist die Erbbaurechtsverordnung mit lediglich 39 Paragrafen. Wird ein Erbbaurecht vereinbart, dann erfolgt ein Eintrag im Grundbuch, das den Bauherren absichert. Während der vereinbarten Zeit ist das Erbbaurecht unkündbar, der Bauherr aber kann es veräußern oder vererben. Nach Zeitablauf geht das Haus auf dem Grundstück grundsätzlich in das Eigentum des Erbpachtgebers über. Das lässt sich aber vertraglich abändern, etwa in eine Bauherren-Option, das Grundstück später zu erwerben. Einiges mehr sollte geregelt werden, damit es später keine bösen Überraschungen mit dem Erbpachtgrundstück gibt:

1. Die Ausgleichszahlung

Wie hoch ist die Ausgleichszahlung, wenn nach Vertragsablauf das Haus an den Grundstückseigentümer übergeht? Per Gesetz sind es 2/3 des Verkehrswertes.

2. Das Vorkaufsrecht

Soll ein Vor- oder Ankaufsrecht bestehen, falls das Grundstück während der Vertragslaufzeit verkauft wird?

3. Der Heimfall

In welchen Fällen tritt ein vorzeitiger Heimfall ein? Damit ist gemeint, dass schon vor Vertragsablauf das Grundstück samt Haus an den Erbpachtgeber zurückfällt.
Üblich ist der Heimfall, wenn der Erbbauberechtigte mehrere Monate lang seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Allerdings kann der Heimfall zudem für den Fall vereinbart werden, dass das Grundstück nicht fristgerecht bebaut wird oder die Immobilie von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweicht.

Erbauzins für das Grundstück steigt mit der Zeit

Der wichtigste Punkt aber ist, wie sich der Erbbauzins im Laufe der Zeit entwickelt. Im Gegensatz zu vorher fest vereinbarten Zinsen bei einer Kreditaufnahme, steigen die Erbbauzinsen regelmäßig. Eine Zinsanpassung beim Erbbaurecht erfolgt häufig alle drei, manchmal auch alle zehn Jahre. Sie ist in der Regel an die Lebenshaltungskosten oder Bruttolöhne gekoppelt.

Ein wesentlichen Nachteil: Schon bei einer durchschnittlichen Erhöhung um zwei Prozent pro Jahr zahlt der Hausbesitzer nach 30 Jahren nahezu doppelt so hohe Zinsen, während der Eigentümer in der Regel seine Schulden los ist und keine Belastung mehr hat. Andererseits kann das Erbbaugrundstück bei günstigen Konditionen eine Alternative für diejenigen sein, die sich ansonsten ein Eigenheim überhaupt nicht leisten könnten.

Mein Finanztip: Verhandeln Sie mit der Kirche möglichst günstige Konditionen, insbesondere zum Zinsanstieg.



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