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Crowdinvesting Immobilien: Hohe Zinsen ab 500 Euro Investition. Aber auch hohes Risiko.

Crowdinvesting in Immobilien ist der neue Trend, der hohe Zinsen mit Immobilien auch mit kleinem Geld möglich machen soll. Plattformen wie Exporo, Zinsbaustein oder Zinsland veröffentlichen Immobilienprojekte, die noch Geld benötigen. Dahinter stecken Bauträger, die sich über das Crowdinvesting (auch Crowdfunding genannt) ihr Eigenkapital erhöhen möchten. Immer öfter werde ich gefragt: Ist das seriös? Was sind die Chancen, was sind die Risiken?

Mein Überblick:

  • Die Mindestanlage & die Höchstanlage
  • So viel Zinsen sind möglich
  • Das Risiko der Crowd-Investoren
  • Gründlicher Check der Immobilie & des Bauträgers
  • Die Vorteile für Anleger
  • Plattformen für Immobilien-Crowdinvesting
  • Aktuelle Investitions-Projekte

Wer per Crowd in Immobilien investieren möchte, kann das meist schon ab 500 Euro tun. Da die Abwicklung über das Internet erfolgt, ist es einfach und kostengünstig, eine Vielzahl von Investoren zusammenzubekommen. Da das typische Immobilien-Crowdinvesting unter das Kleinanlegerschutzgesetz fällt, können maximal 10.000 Euro investiert werden. Den Vertrag schließt der Anleger direkt mit dem Bauträger. Der Vetrag besteht unabhängig davon, was mit der Plattform passiert.

So viel Zinsen sind möglich

In Aussicht gestellt werden Zinsen von derzeit 4 bis 7 Prozent p.a. Die Laufzeit liegt bei 12 Monaten bis fünf Jahren. Das ist genau genommen die Dauer des Kreditvertrages zwischen dem Investoren und dem Bauträger. Für diese Zeit bekommt er Zinsen sowie bei Vertragsablauf das investierte Kapital zurück.

Das Risiko des Investors beim Crowdinvesting mit Immobilien

Anders als etwa bei Immobilienfonds oder Immobilienaktien ist der Crowd-Investor also nicht unternehmerisch beteiligt und hat keine Aussichten auf Kursgewinne oder Verkaufserlöse. Er ist Kreditgeber, und das in der Regel mit einem Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Im Falle einer  Insolvenz oder der Liquidation des Kreditnehmers muss ein Nachrangdarlehen erst nach der Befriedigung anderer, vorrangiger Gläubiger getilgt.

Info Nachrangdarlehen (Wikipedia):

Nachrangige Darlehen (oder Nachrangdarlehen) gehören bei Unternehmen zum Mezzanine-Kapital und sind Finanzinstrumente, die im Falle der Nachrangdarlehen oder Insolvenz im Rang hinter andere Forderungen gegen das schuldende Unternehmen zurücktreten. Die Rangfolge

  1. Normale Verbindlichkeiten (Lieferanten, Banken: senior debt),
  2. Nachrangdarlehen (junior debt)
  3. Gesellschafterdarlehen
  4. Eigenkapital

Mit anderen Worten: Ein Crowdinvestor steht bei einer Pleite ziemlich weit hinten in der Gläubiger-Kette, zwar noch vor Gesellschaftern, aber nach den Banken, die einen Großteil der Immobilien weiterhin finanzieren- Ein Totalverlust ist deshalb möglich. Immobilien werden zwar selten vollständig wertlos. Bei miesem Management können jedoch Verbindlichkeiten entstehen, die den Immobilienwert übersteigen.
Mein Finanztip: Verteilen Sie ein Crowdinvesting auf mehrere Projekte von mehreren Bauträgern – das reduziert das Risiko erheblich. 

Risiko verringern: Gründlicher Check der Anlage

Der Anleger sollte daher nicht nur prüfen, ob das Projekt auf dem Papier überzeugend klingt, sondern auch, ob die Macher, also die Bauträger, im Hintergrund vertrauenswürdig sind. Dabei würde ich unter anderem checken: Wie lange gibt es die Firma schon?  Wie viele Immobilien sind wirklich entstanden? Recherchen mit Google helfen oft schon weiter. 

Vorteile beim Immobilien-Crowdinvesting

Die Vorteile von Crowd-Investing wiederum liegen auf der Hand. Die in Aussicht gestellten Zinsen sind hoch und werden nicht durch Kosten gemindert. Der Anleger bekommt also den Zins auf den vollen Betrag, den er für das Projekt überweist – egal ob 500 Euro oder 5000 Euro. Bei Immobilienfonds ist es hingegen üblich, dass zunächst hohe Vertriebskosten abgezogen werden, zudem fallen laufende Verwaltungskosten an. Zudem gibt es keine Vertreter, die Druck machen, einen solchen Vertrag zu unterschreiben.

Diese Plattformen bieten derzeit Projekte an:

Woran verdienen nun die Plattformen wie Exporo, Berfürst oder Zinsland, wenn sie vom Investor nichts kassieren? Sie erhalten ein Honorar vom Bauträger (=Kreditnehmer) dafür, dass sie den „Schwarmkredit“ organisiert haben.

Wer ist bislang (2017) der typische Immobilien-Crowdinvestor? 

Die Exporo AG, mit weit über 40 Projekten größte Plattform für Immobilien-Crowdinvesting, hat ihre Anleger befragt, um ein Bild vom typischen Immobilien-Crowdinvestor zu zeichnen. 3.024 Anleger erhielten einen Fragebogen, 856 beantworteten ihn.

Die Auswertung ergab, dass der Durchschnittsinvestor männlich ist, 51 Jahre alt und sein Geld außerdem hauptsächlich in Aktien, Tagesgeld und Aktienfonds anlegt. Am liebsten wird in Wohnobjekte in einer großen Stadt investiert. Zudem soll die Kapitalbindung unter zwei Jahren liegen, der Projektenwickler Erfahrung vorweisen können.

Rund 64 Prozent der Befragten geben an, dass der Anteil von Crowdinvestments am persönlichen Portfolio lediglich bei bis zu 10 Prozent liegt. Insgesamt zeigt sich, dass bei ca. 80 Prozent der Anleger Immobilien-Crowdinvesting maximal 20 Prozent des Gesamtportfolios ausmacht. Der durchschnittliche Anteil am Gesamtportfolio beträgt 17 Prozent. Crowdinvesting wird in der Portfolioallokation also mehr als Beimischung genutzt. 

Bild  Exporo Crowdinvesting Studie 2017 Crowdinvesting Immobilien: Hohe Zinsen ab 500 Euro Investition. Aber auch hohes Risiko.

Quelle: Exporo Anleger Studie 2017 (Download Studie als PDF)

Rentabilität und Sicherheit sind den Exporo-Kunden am wichtigsten. Liquidität wird hingegen als weniger wichtig betrachtet. Die Erfahrungen sind positiv, denn 76 Prozent würden wieder Geld in Immobilien Crowdinvesting stecken. 

Crowdfunding: Die Mutter der Crowd-Projekte – Es muss nicht immer was mit Immobilien sein

Crowdfunding wird auf Deutsch gerne „Schwarmfinanzierung“ genannt wird und ist der Oberbegriff. Folgende Typen haben sich herausgebildet (für den besseren Überblick schreib ich es gekoppelt, obwohl es eigentlich Crowdinvesting heißen müssen, nicht Crowd-Investing).

Spenden-Crowdfunding: Bei dieser Variante wird Geld gegeben, ohne eine Gegenleistung zu erwarten. Die steuerliche Anerkennung der Spende erfordert in der Regel eine amtliche Spendenbescheinigung des Empfängers im Original („Zuwendungsbescheinigung“).

Natural-Crowdfunding: Es wird eine Gegenleistung für das Geld zugesagt, die jedoch zumeist in Naturalien besteht. Wurde zum Beispiel ein Kunstprojekt gefördert, könnte die Gegenleistung darin bestehen, dass Werkzeug des Künstlers überlassen wird oder der Geldgeber als Unterstützer genannt wird.

Crowd-Investing: Der Geldgeber investiert in ein Unternehmen oder ein Unternehmensprojekt und wird dafür am künftigen Unternehmensgewinn oder zum Beispiel am Erlös eines Projektes beteiligt. Häufig handelt es sich, wie beim Immobilien-Crowdinvesting, dem Wesen eher um einen Kredit als um eine echte Unternehmensbeteiligung, bei der Mitspracherechte bestehen. 

Crowd-Lending: Das kommt vom englischen Verb „to lend“, was leihen oder borgen bedeutet. Es geht aber in der Regel nicht um eine Leihe, sondern Kredit für ein Projekt. Der Geldgeber erhält das Versprechen, dass er sein Geld zurückerhält – je nach Vereinbarung mit oder ohne Zinsen. Das ist so ähnlich wie beim wie beim Immobilien-Crowdinvesting, allerdings ist Crowdlending meist besser besichert, der Gläubiger steht nicht im Nachrang, sondern im ersten Rang. Das Risiko ist daher deutlich geringer.

Aktuelle Immobilen Projekte von Crowdinvesting-Plattformen 

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