Mieter können noch nach Jahren vom Vermieter fordern, dass ein Mangel beseitigt wird. Nur weil ein Mieter eine Zeit lang mit dem Mangel gelebt hat, ist der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung nicht verjährt. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden (VIII ZR 104/09).
Der “Deutsche Mieterbund”freut sich und sieht als eine Konsequenz des Urteils, “dass Mieter, die nicht sofort Gerichte bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche einschalten, sondern es erst „im Guten“ versuchen, nicht fürchten müssen, dass ihre berechtigten Ansprüche eines Tages wegen Verjährung abgelehnt werden”.

Die Pressemiteilung des Bundesgerichtshofes:

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09

AG Düren, Urteil vom 4. November 2008 – 46 C 303/08

LG Aachen, Urteil vom 9. April 2009 – 2 S 333/08

Frau K. hat für einen Verwandten ein originelles Geburtstagsgeschenk gesucht und schließlich ein Stück Meeresgrund im atlantischen Ozean gekauft (Latitude: N30′ 03°20”; Longitud: W 44°71′00”).

Da kriegt man noch was für sein Geld: 1,85201 Quadratkilometer für 49,90 Euro inkl. Mehrwertsteuer.

Laut pompöser Urkunde darf sich Herr G. künfig “Sealord” nennen. Im Begleitmaterial erläutert der Meeresgrund-Verkäufer die rechtlichen Rahmenbedingungen: “Seaworld hat den Meeresboden der Erde außerhalb der 200-Meilen-Zonen der Länder symbolisch geclaimt. Wir haben über die Inbesitznahme die Vereinigten Nationen, die Regierungen der USA, China und Russland und natürlich auch den Internationalen Seegerichtshof informiert. Wir haben bis heute keinerlei negative Reaktionen auf unseren Claim bekommen.”

Die Zeitungen sind in diesen Tagen voll mit einem runden Geburtstag: 10 Jahre Verbraucherinsolvenz!
Das ist natürlich ein guter Anlass, noch mal über das Thema zu berichten. Nur beispielhaft für dutzende andere die “Welt“:

Es handelt sich dabei um einen Text der Deutschen Presseagentur (dpa), den die Qualiätsjournalisten der führenden deutschen Medien offenbar ohne jede Prüfung übernommen haben. Hätten sie nur einen winzigen Moment für eigene Recherche verwendet, wäre ihnen möglicherweise aufgefallen: die Insolvenzordnung trat bereits am 1. Januar 1999 in Kraft – folglich wurde der 10jährige Geburtstag der Verbraucherinsolvenz bereits im vergangenen Jahr 2009 gefeiert.

Geldanleger haben offenbar mit dem 2007 verkauften Zertifikat “UBS Stars Express” ähnlich horrende Verlust gemacht wie mit Lehman-Zertifikaten. Berichten zufolge wurde UBS Stars Express in Deutschland unter anderem von der Hamburger Sparkasse (Haspa) unters Volk gebracht. Der auf Kapitalanlagerecht spezialisierte Hamburger Rechtsanwalt Raoul Sandner schreibt:

Möglich gemacht hat diesen enormen Verlust die spezielle Konstruktion des Zertifikates: Das auf 10 DAX-Werte bezogene Stars Express-Zertifikat sollte sich nach den Anlagebedingungen verlustfrei entwickeln, sofern bis zum Laufzeitende im Mai 2011 keine der zugrunde gelegten 10 Aktien an den jährlichen Beobachtungsstichtagen unter 50 % ihres Ausgangswertes fallen würde. Neben Titeln wie der BASF AG, DaimlerChrysler AG, Deutsche Bank, Deutsche Telekom AG, E.ON AG, RWE AG, Thyssen Krupp AG befand sich auch die Aktie der Hypo Real Estate Holding AG unter den in Bezug genommenen Basiswerten. Infolge der HRE-Verstaatlichung machte UBS Gebrauch von den in Anlagebedingungen enthaltenen, aus Anlegersicht geldvernichtenden Kündigungsklauseln.

Mit dem Stars Express-Zertifikat wurde der Anleger so gestellt, als hätte er von vornherein sein gesamtes Geld in den schlechtesten aller 10 zugrunde gelegten Aktientitel investiert. Wir gehen nicht davon aus, dass diese dem Papier innewohnende Negativauswahl dem Willen eines ordnungsgemäß informierten Anlegers entsprach. Zudem haben wir bis heute keinen Anleger kennen gelernt, der von seiner Bank über das Kündigungsrecht, auf das sich UBS nunmehr beruft, aufklärt wurde. Damit wurde den Anlegern ein wesentliches Risiko der Anleihe, welches sich jetzt verwirklicht hat, verschwiegen. Schadensersatzansprüchen gegen die beratenden Banken messen wir deshalb hohe Erfolgsaussichten bei.

Bei einer Falschberatung dürfte aber noch die alte dreijährige Verjährungstfrist gelten, so dass es bei einem Verkauf 2007 langsam eng wird, Ansprüche gegebenefalls gerichtlich durchzusetzen.

In einem Artikel über Urlaubsplanung schrieb ich:
“Das letzte Wort hat der Chef. Falls vorhanden, hat der Betriebsrat ein Mitspracherecht (§ 87, Absatz 1, Satz 5 Betriebsverfassungsgesetz).”

Ein Betriebsrat schrieb daraufhin der Redaktion:

Völlig daneben liegt ihr Autor des Artikels mit der Bemerkung der Betriebsrat habe nur ein Mitspracherecht bei der zeitlichen Lage des Urlaubes. Der Fehler beginnt damit das er den § 87 Betr.VG zitiert mit dem Recht des BR auf Mitsprache. Der § 87 bedeutet eindeutig Mitbestimmung . Es besteht also definitiv ein Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates was er mit seiner Unterschrift unter dem Urlaubsplan als wahrgenommen dokumentiert

Leider kann ich als langjähriger Betriebsrat nur bestätigen das diese Denkweise bei Vorgesetzten zutrifft. Aber das Ihre Zeitung diesem Irrglauben noch unterstützt halte ich für nicht gut . Vielleicht sollten in Zukunft zu diesem und ähnlichen Problemen Betriebsräte gehört werden die aus der Praxis berichten können. So erweckt es den Eindruck das ein BR zur zeitlichen Lage des Urlaubes nur schmückendes Beiwerk wäre.

Anders als mit Zeichensetzung kennt sich der langjährige Betriebsrat mit dem Wortlaut des Gesetzes gut aus: Da steht Mitbestimmungsrecht – nicht Mitspracherecht!
Gerne hätte ich den Betriebsrat gefragt, worin er den Unterschied sieht. Ich möchte ihm aber nicht seine sicher äußerst knapp bemessene Zeit stehlen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil Eigenbedarfs-Kündigungen für Nichten des Vermieters erleichtert: Kinder von Geschwistern seien noch als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes anzusehen. Es komme nicht darauf an, ob zwischen ihnen und dem Vermieter eine besondere Beziehung oder Bindung bestehe (AZ: VIII ZR 159/09 – Urteil vom 27. Januar 2010).

Für Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Schwiegerkinder und –eltern oder Pflegekinder und –eltern konnte schon immer Eigenbedarf geltend gemacht werden. Nach Paragraf 537 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besteht Eigenbedarf, wenn “der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Entfernte Verwandte wie ein Schwager oder eine Nichte wurden früher nur in Ausnahmen berücksichtigt – wenn etwa der Vermieter zu Unterhalt oder Fürsorge verpflichtet war (Landgericht Frankfurt, Az: 2/17 S 196/01). Zumindest Nichten hat der BGH nun Kindern gleichgestellt – ich wage mal die Prognose, dass bei Schwagern der BGH ebenso entscheiden würde.

Ob Vermieter-Kind oder Nichte: Der Mieter hat einige Möglichkeiten, sich noch gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. Einige Beispiele.

Ersatzwohnraum: Hat der Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine leerstehende Wohnung, muss er sie dem Mieter anbieten. Tut der Vermieter das nicht, so ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauch unwirksam (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 276/02). Zudem muss gut begründen können, warum er ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung benötigt und sich nicht mit der leerstehenden zufrieden gibt (Bundesverfassungsgericht, Az: 1 BvR 416/90).

Überhöhter Bedarf: Der Anspruch des Vermieters muss angemessen sein. Wenn etwa für gerade volljährige Tochter eine mehr als 100 Quadratmeter große Wohnung herausgegeben werden soll, so sprechen Richter vom überhöhten Wohnbedarf und die Eigenbedarf-Kündigung scheitert (Landgericht Bremen, Az. 2 S 324/91).

Absehbarer Bedarf: Wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages wusste, dass der er bald die Wohnung für seine Wohnung benötigt, soll er das sagen. Tut er das nicht verhält er sich treuwidrig und die spätere Eigenbedarfskündigung ist aus diesem Grund unzulässig (Bundesverfassungsgericht, Az: BvR 308, 336, 356/88).

Selbst bei einer einwandfreien Eigenbedarf-Kündigung kann der Mieter aber den Auszug noch abwenden – wenn er sich erfolgreich auf die Sozialklausel beruft (Paragraf 574 BGB). Einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter demnach widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder für Angehörige eine Härte bedeutet. Typische Fälle sind beispielsweise ein hohes Alter des Mieters, eine lange Dauer des Mietverhältnisses, schwere Erkrankung, Behinderung oder Schwangerschaft.

Will sich der Mieter darauf berufen, so muss er grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses der Kündigung widersprechen – und zwar schriftlich (Paragraf 574b BGB). Aber: Hat der Vermieter „nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären“, heißt es im Gesetz.